Обмен квартиры: варианты и особенности

Обмен квартир в советские времена был, пожалуй, единственным способом улучшения своих жилищных условий или смены постоянного местожительства. Сейчас, после проведения приватизации и возникновения развитого рынка первичного и вторичного жилья, такой способ смены собственника применяется гораздо реже. Однако существуют обстоятельства, при которых он является единственно возможным. Правильное и умелое его применение дает определенные преимущества и выгоды тем, кто не боится возникающих на этом пути проблем и трудностей.

Когда производится обмен квартиры.

Как правило, при прямом обмене жилья имеются четко определенные цели обеих сторон. С одной стороны должен быть владелец квартиры, желающий улучшить ее, но не имеющий достаточных средств на приобретение требуемой квартиры сразу. Частью оплаты за новое жилье, в данном случае, будет принадлежащая ему квартира. Должна быть и вторая сторона, имеющая жилье. Она готова поменять его на меньшее по площади или комфортности. Но за определенное вознаграждение. Мотивацией такого поступка может быть срочная потребность в деньгах или отсутствие средств на содержание жилья большой площади.

В России может происходить обмен трех типов. Это мена приватизированных, находящихся в частной собственности квартир, обмен муниципального (социального) жилья, или смешанный обмен (одна из квартир частная, а другая муниципальная). Рассмотрим подробнее плюсы и минусы всех трех случаев.

Обмен частных квартир.

Как правило, даже при фактическом обмене частной квартиры между действительными его обладателями оформляются два встречных договора купли-продажи. Это избавляет стороны от некоторых проблем, связанных с оформлением действительно «чистого» договора обмена. Такие сделки с недвижимостью называются альтернативными.

При совершении договора мены, по действующему законодательству РФ, новый обладатель квартиры с большей стоимостью, обязан выплатить второй стороне компенсацию в размере разницы между их оценочной стоимостью, определенной по заключению БТИ. А сторона, получившая такую компенсацию, должна уплатить налог с нее. Часто такой вид сделки выбирают родственники, освобождающиеся в этом случае от значительной части такого налога. В их случае встречные договора купли-продажи окажутся более затратными.

Поскольку в результате договора мены происходит прямой обмен, факт уплаты денег присутствует только в виде компенсации между оценочной стоимостью, часто не соответствующей реальной. Поэтому, в случае признания такой сделки недействительной, пострадавший сможет вернуть себе, по крайней мере, прежнее жилье. О возврате средств по встречным договорам купли-продажи, признанным не действительными, не может быть и речи.

Одним из существенных минусов таких сделок является то, что искать подходящий вариант приходится достаточно долго.

Обмен социального жилья

Некоторая часть жилья в России до сих пор не приватизирована. Это так называемое муниципальное жилье, предоставляемое для проживания в нем по договорам социального найма. Различные заводские общежития, квартиры и дома, находящиеся на балансе предприятий и жилищно-эксплуатационных контор, бывшее ведомственное жилье. Единственным шансом обладателя такой «социалки» улучшить свои жилищные условия или место проживания остается договор мены на такую же муниципальную жилплощадь. Кроме проблем с поиском подходящих вариантов, устраивающих обе стороны такой мены, потребуется еще и согласие ответственных наймодателей, причем с обеих сторон. Иногда такого согласия на условиях «человеческого взаимопонимания» достичь не удается. Кроме того, потребуется куча справок и согласий от лиц, проживающих на такой жилплощади. Поиск приемлемых вариантов и получение всех документов и разрешений занимает еще больше времени, чем при прямом обмене частного жилья. Однако у обладателей таких квартир, как уж говорилось, нет другого выбора.

Когда уходят из частной квартиры в муниципальную?

Хотя, на первый взгляд, такой обмен явно невыгоден владельцу частной квартиры, такие случаи все же происходят. В ситуации, когда старый и одиноко проживающий человек имеет квартиру в частной собственности и найдутся родственники, готовые принять его к себе, обменяв, с его согласия, принадлежащую ему частную квартиру на муниципальную. Средства, полученные от такого обмена, могут пойти на обеспечение его старости, а полученное в результате такого обмена муниципальное жилье будет, попросту, сдаваться внаем. Для бывшего обладателя социального жилья это будет настоящей находкой.

Перспективы обменных сделок.

Несмотря на то, что договора прямого обмена квартиры имеют больше недостатков, чем преимуществ, они существуют, и будут существовать. По крайней мере, до того, пока будет существовать муниципальное жилье и у его обладателей просто не будет другого выхода. Однако при постоянном повышении цен на жилищно-коммунальные услуги и относительном снижении уровня жизни одиноких граждан, обмены частного жилья на менее комфортное, но более дешевое в содержании, может получить распространение. Одинокий и престарелый человек может сознательно пойти на потерю собственного жилья в обмен на муниципальное. Естественно за определенную компенсацию, гарантирующую ему средства к проживанию.