Чья она, ипотечная недвижимость?

Подписывая договор ипотеки, необходимо знать некоторые особенности возникающих юридических отношений сторон и процедуры их исполнения.

• Во-первых, приобретаемая по договору ипотеки квартира или другая недвижимость не будет являться собственностью заемщика до полного исполнения им своих обязательств перед банком.
• Во-вторых, по требованию кредитора Вы будете обязаны застраховать залоговое имущество. На сумму, часто превышающую ее реальную или рыночную стоимость и именно в той страховой компании, которую Вам укажет Ваш кредитор.
• В-третьих, все документы на приобретаемую квартиру или недвижимость всегда будут находиться у Вашего кредитора.
• В-четвертых, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком-залогодателем своих обязательств, кредитор имеет право ликвидировать образовавшуюся задолженность путем продажи предмета залога, в данном случае квартиры.

Как правило, таким обстоятельством является несвоевременное погашение, как самого кредита, так и процентных платежей по нему. Порядок, размеры и сроки таких платежей излагаются в «Информационном расчете», являющимся приложением к договору ипотеки. По сути, это график платежей по кредиту.

В любом случае, такое возмещение должно производиться в судебном порядке. Кредитор направляет в суд иск и документально подтвержденные доказательства нарушения заемщиком его обязательств. Рассмотрев дело по сути, суд может принять решение о продаже залогового имущества через службу судебного исполнения.

Когда обходятся без суда

Решить вопрос во внесудебном порядке можно в двух принципиальных случаях.

• Во-первых, договорится с кредитором-залогодержателем о реструктуризации задолженности, отсрочки погашения задолженности и изменения сроков и порядка погашения как задолженности, так и самого кредита. Несмотря на кажущуюся сложность, многие банки идут навстречу своим постоянным клиентам, учитывая сложные условия, в которых оказались обе стороны.
• Во- вторых, если имеется предварительно оформленное в письменном виде соглашение между сторонами, то есть заемщиком-залогодателем и кредитором-залогодержателем, о внесудебном взыскании задолженности. Такое соглашение может являться дополнением к договору ипотеки или отдельным документом. В любом случае оно должно быть нотариально заверено.

Как по решению суда, так и в случае такого соглашения, заложенная квартиа подлежит продаже на аукционе по правилам, предусмотренным ГК РФ. Однако, имеются, предусмотренные ГК РФ, случаи, в которых взыскание задолженности во внесудебном порядке просто не допускается:

• - отсутствует, предусмотренное действующим законодательством, разрешение третьей заинтересованной стороны (физической или юридической) на заключение договора ипотеки;
• - предметом ипотеки является имущественный хозяйственный комплекс, например возводимые или возведенные здания на территории завода;
• - территория или земельный участок, на которой находится строения – предмет ипотеки, имеет статус сельскохозяйственного угодья, передана заемщику в аренду государственным или муниципальным органом управления;
• - предметом ипотеки является здания или сооружения, имеющие статус культурной, исторической или художественной ценности национального или государственного значения;
• - предметом ипотеки оказалось имущество, находящееся в совместной собственности или использовании, но при этом отсутствует согласие всех сторон на внесудебное его отчуждение;
• - предметом ипотеки является жилая квартира или дом, на которые уже юридически оформлено право собственности на физическое лицо;
• - предметом ипотеки является муниципальное или государственное имущество.

Порядок обжалования иска и получение отсрочки

Залогодатель имеет право предоставить мотивированное заявление в суд о предоставлении ему отсрочки от выполнения судебного решения о взыскании задолженности. Приостановить или отсрочить продажу недвижимого имущества, находящегося в ипотечном залоге. Суды, учитывая общее тяжелое экономическое положение, конкретные обстоятельства и личность ответчика в 50% случаев принимает решение о предоставлении такой отсрочки. По крайней мере, так свидетельствует адвокатская практика по Москве и области.

Главным условием при этом для ответчика является обязательная и своевременная явка в суд для рассмотрения иска, предоставление всех необходимых документов, обосновывающих необходимость и возможность предоставления ему такой отсрочки.

В соответствии с п. 2 ст.350 ГК РФ, при принятии решения об отсрочке исполнения отчуждения, продажа заложенного имущества должна быть отложена на срок до 12 месяцев. В любом случае залогодатель должен в отведенный срок погасить образовавшуюся задолженность, компенсировать истцу все материальные убытки, уплатить пеню и штрафы, возместить судебные издержки. За отведенный период залогодатель может поправить свое материальное положение и выйти из затруднительного положения. Он не лишится права на обладание залоговым имуществом.