Жилая недвижимость в Москве - обзор рынка

Недвижимость в Москве 2009

Прогнозы аналитиков рынка недвижимости на перспективы 2009 года разделились. Суммируя оптимистические предсказания, можно было сказать: в 2009 году наступит стабилизация. Стремительное падение цен приостановится. Роста цен на жилье не предвидится. Ориентиром может служить лишь отслеживание текущей инфляции. Пессимисты же утверждали, что темпы падения цен, продемонстрированные в конце 2008 года, сохранятся и в 2009 году. Интересный факт. Этими пессимистами оказались именно оптимисты января 2008 года, столь убедительно ратовавшие за вложение средств в недвижимость. С той же убедительностью, что и сейчас, доказывавшие в 2008 году гарантированное поддержание темпов роста цен на жилье.

Истина, как всегда, оказалась посередине. Цены на квартиры даже в Москве снижались в течение всего 2009 года, хотя и не столь стремительно, как нам обещали «экстремалы-аналитики».

В итоге общее падение цен на квартиры за весь 2009 год не превысил этот показатель за два последних месяца 2008 года. Во второй половине 2009 года начали постепенно сбываться и прогнозы здравомыслящих аналитиков оптимистов. Ведь не может же кризис продолжаться до бесконечности. К концу 2009 года цены на жилье стабилизировались, достигнув, по-видимому, своего нижнего предела. В декабре наметились робкие попытки некоторого их повышения, хотя эти тенденции могли быть вызваны и чисто субъективными причинами.

Рассматривая 2008 год, мы обращались к календарному просмотру прошедших событий, которые легче, конечно, рассматривать и оценивать с позиции дня сегодняшнего. Давайте теперь поговорим о проблемах и тенденциях, которые царили на рынке недвижимости Москвы в 2009 году.

Первичный и вторичный рынки. Проблемы и пути выхода.

Рассматривая первичный рынок недвижимости и его основную базу – строительство, следует отметить следующее. В первую очередь пострадала та его часть, которая была связана с инвестиционными проектами компаний, потерявших свои устойчивые позиции в результате кризиса. Это не обязательно был бизнес, связанный с недвижимостью. К строительству они имели отношение лишь как Заказчики или как Инвесторы. Возвращения активности в этой области следует ожидать только после стабилизации положения в их основном бизнесе.

Ощутимую помощь получил первичный рынок недвижимости в 2009 году от, казалось бы, своего первого врага. От кризиса, точнее от его последствий. Дело в том, что негативные явления коснулись всех сфер, связанных с недвижимостью. Снижение активности в строительстве привело к упадку в сбыте строительных материалов, упали цены и на них. И когда началось небольшое потепление в середине 2009 года в самом строительстве, оно произошло на базе относительно дешевых стройматериалов. А это 60-80% стоимости готового строения. В результате можно сказать, что если рентабельность самого строительства и не выросла, то, по крайней мере, эта сфера деятельности не стала убыточной. А, следовательно, выжила.

Относительно вторичного рынка недвижимости можно сказать следующее. Имевшиеся до обвала цен в 2008 году перекосы в ценообразовании стали выправляться. Действительно, когда цены на вторичные, достаточно хорошие квартиры в центральных районах столицы, сравнялись с первичным жильем в других районах с достаточно развитой инфраструктурой, они оказались вне зоны внимания потенциальных покупателей. Дело в том, что такая цена не соотносилась с общей запущенность домов, в которых располагались такие квартиры. Кризис 2008 года заставил всерьез задуматься над этой проблемой, и в первую очередь, риелторов вторичного рынка.

Коммерческая недвижимость

Несмотря на отток рабочей силы из Москвы во время кризисного периода, цены за арендуемое жилье практически не изменились. Хотя следует отметить, что и такого стремительного роста, как показала стоимость квартир в первой половине 2008 года, они не испытывали. Воистину, стабильно то, что стабильно. Вследствие этого кризис 2008-2009 годов наименьшим образом сказался на этом секторе использования недвижимости в Москве. А он составляет до 25% всего оборота, сосредоточенного в сфере торговли недвижимостью и услугами, связанными с ней. Ведь в аренду сдается не только жилье. До 75% офисных помещений столицы находятся в аренде. И плата за престижные служебные апартаменты иногда мало отличается от услуг пятизвездочных отелей.

И хотя цены за аренду, как уже отмечалось, мало подверглись влиянию кризисных явлений, сам объем таких услуг заметно сократился. Многие фирмы, ранее достаточно неплохо зарабатывавшие на сдаче в аренду или субаренду таких помещений, попросту выставили их на продажу. В результате предложение вновь превысило спрос, и цены на офисную недвижимость упали как минимум на 50%. Немалую роль в этом сыграла и изначально завышенная, часто необоснованно, стоимость коммерческой недвижимости. Часто при строительстве ставка делалась не на небольшие фирмы, снимавшие площади в 250 – 300 кв. метров. Расчет делался в основном на крупные отечественные фирмы, совместные предприятия с иностранным капиталом и дочерние филиалы крупных зарубежных компаний.

Итоги кризиса в недвижимости Москвы.

Следует отметить, что общее снижение цен на недвижимость оказалось не таким значительным, как в период дефолта 1998-1999 годов. Тогда оно составило, по разным оценкам, от 35 до 40%. Нынешнее положение не такое уж катастрофическое. Сказались как масштабы самого кризиса, так и приобретенный опыт по выходу из тяжелых положений. Более оперативное и адекватное на него реагирование. Можно говорить, скорее всего, о возврате, с учетом инфляции конечно, к нормальной, а не искаженной цене на жилье и офисную недвижимость в Москве. Соотнося снижение цен за весь период с октября 2008 года до конца 2009 года со скачком цен в первой половине 2008 года, можно сказать, что результат всего лишь на 10-12 % превысил естественный уровень инфляции. Таким образом, реальное снижение цен составило порядка 5-7 %. Это лишь общие цифры, сильно отличающиеся от данных конкретных секторов рынка недвижимости.

Прогнозы по рынку недвижимости и перспективы на 2010 год.

И хотя прогнозы вещь неблагодарная, попробуем все же, опираясь на факты, накопленные за период 2008-2009 годов, взглянуть в будущее с позиций здравого оптимизма. Кризис имеет, конечно, негативные последствия. Потери, как чисто материальные, так и моральные. Потерпели крах достаточно сильные компании и операторы рынка. Снизилась активность инвесторов, особенно зарубежных. Пострадал авторитет некоторых отечественных гигантов строительного холдинга. Однако, наметившаяся стабилизация дает повод надеяться на лучшее. Тем более что восстановление происходит не на голом месте. Обвал неоправданного роста цен на недвижимость, часто не подкрепленную надлежащим качеством, нивелировал эту позицию на рынке. Все теперь оценивается с утроенным вниманием. Не может не вселять оптимизма и понемногу возрождающаяся активность в ипотечном строительстве. Несколько оживили ее изменения в законодательной базе, влияющие на этот сектор отечественной экономики. Будем надеяться на более стабильное положение дел в строительстве, первичном и вторичном рынке недвижимости. Думаем, что цены на квартиры, особенно в Москве, придут к соответствию с остальными факторами и реалиями нашей жизни.

______________________________________________________________________

Жилая недвижимость в Москве - обзор рынка

Недвижимость в Москве 2008

Мировой экономический кризис разделил устоявшуюся жизнь московского рынка недвижимости на две, диаметрально противоположные части. И лучшим названием для них будет «до» и «после». Первая половина 2008 года протекала по обычным правилам, строго следуя годами сложившимся тенденциям поведения рынка недвижимости. Как и спрогнозировали аналитики, цены на недвижимость в 2008 году продолжали расти с завидной стабильностью по темпам. Даже тревожные сообщения с ведущих мировых финансовых и фондовых бирж не заставили их остановиться, скорее даже наоборот.

Но вот наступил октябрь, и мировой кризис буквально за две недели разыграл свой ужасный сценарий на нашем рынке недвижимости. Вслед за резким скачком курса доллара пала обескровленная ипотека, потянув за собой в пропасть экономического краха уверенно поднимавшийся тогда спрос, как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. Рассмотрим ретроспективу кризиса недвижимости 2008 года в виде хроники тех событий.

Недвижимость в Москве, 2008, январь:

Цены на квартиры в Москве достигли самого высокого мирового уровня, встав рядом с такими авторитетами в этой области, как Лондон и Нью-Йорк. Почему-то практически никого не волнует тот факт, что, в отличие от уважаемых западных прототипов, уровень жизни москвичей далеко не дотягивает даже до среднеевропейских стандартов. Тем временем стоимость квартир в Москве становится не по карману даже относительно обеспеченным, по российским меркам конечно, людям. Не произошло в январе и традиционного снижения активности продаж недвижимости. Все это дает повод риэлтерам-оптимистам, основываясь на поверхностном анализе тенденций, предсказать рост стоимости квадратного метра в Москве в течение 2008 года вдвое. Более осторожные операторы рынка и серьезные аналитики предупреждают: так долго продолжаться не может. Однако на их предостережения не обращают внимание. Тем более слухи, порожденные отголосками мирового кризиса, о том, что следует ожидать перетока инвестиционных ресурсов в более стабильную нишу бизнеса – недвижимость и строительство, сделали свое. Цены продолжают расти. Оптимисты ликуют, их прогноз оправдался.

Недвижимость в Москве, 2008, март:

Цены на недвижимость продолжают расти с завидным постоянством, порядка 7-7,5 % в месяц. За первый квартал 2008 года общий прирост цен составил 20-30%, по-разному в регионах и отдельных сегментах недвижимости. Слухи о кризисе, воспоминания о дефолте-1999, устойчивые тенденции роста цен на жилье спровоцировали резкий прирост вложений средств в недвижимость даже среди рядовых граждан России. Что уж тут говорить о «продвинутых» москвичах.

Недвижимость в Москве, 2008, май – июнь:

Темпы роста цен снижаются до уровня 3-4% в месяц. Однако общий рост цены недвижимости за полугодие уже достиг уровня 30-35%. Анализ мировых процессов говорит: жилье в Нью-Йорке и Лондоне резко дешевеет, ипотечное кредитование в Новом и Старом Свете рассыпается как карточный домик. Более дальновидные отечественные риелторы и аналитики рынка предостерегают: инвестиционные ресурсы скоро иссякнут. Источников их пополнения нет. Рынок недвижимости начнет есть самого себя. К их мнению снова не прислушиваются. Водоворот отечественной ипотеки засасывает свободные средства не только среднего класса нашего общества. В эту губительную гонку втягиваются даже относительно умеренные, и, казалось бы, здравомыслящие бизнесмены и финансисты. Начинает раскручиваться очередной виток ажиотажа в сфере российской недвижимости: рост цен – приток вложений – увеличение темпов строительства - расширение рынка продаж на фоне все еще не полностью удовлетворенного спроса, особенно на эконом-жилье. И снова подогревание цен и их не оправданный рост. Однако финансовые и инвестиционные ресурсы иссякают.

Недвижимость в Москве, 2008, август:

По видимому, именно снижение притока свежих ресурсов и трезвый, наконец, анализ процессов в мировой экономике и на финансовом рынке, приводит к хрупкой стабилизации рынка недвижимости. Рост цен на жилье в августе остановился. Однако сами цены уже загнаны выше всякого разумного предела.

Недвижимость в Москве, 2008, октябрь:

Как известно, равновесие бывает устойчивым и неустойчивым. Осенью 2008 года мы имели дело со вторым случаем, и было достаточно даже малейшего колебания, чтобы нарушить его. А тут произошел мощный удар в виде мирового обвала доллара. Хрупкое благополучие риелторского рая рухнуло в момент. А вместе с ним спрос на жилье и цены на него.

Всякие попытки как-то спасти положение путем проведения громких рекламных акций, обещания призовых бонусов при приобретении квартир, скидки и дисконты не принесли результата. Стабилизировать цены на недвижимость не удалось. Наоборот, снижение цен за последние два месяца 2008 года составило 25-30%. Более того, резкое падение, как самих цен, так и объемов продаж недвижимости в Москве практически съело все достижения ажиотажного роста за год. Весь базис прироста за девять месяцев 2008 года был направлен в дальнейшее наращивание строительства. Стабилизационных ресурсов либо не было вовсе, либо они быстро иссякли. В итоге общий годовой рост цены составил по разным оценкам 10-12%, то есть смог отыграть лишь инфляционное влияние. Потенциала для развития не осталось. А последствия кризиса начали сказываться и на ни чем не подкрепленном развернувшемся строительстве. Сворачиваются и закрываются инвестиционно-строительные проекты. Некоторые строительные компании, достаточно успешные до этого, оказываются на грани банкротства. Снижение цен на жилую недвижимость объясняется еще и падением активного спроса на нее. К концу года предложение превысило спрос настолько, что даже лихорадочное понижение цен не спасло общую выручку от валовых продаж даже такого популярного товара, как квартиры эконом класса. Объясняется это вторичными последствиями кризиса. Стали закрываться многочисленные фирмы и офисы, их работников либо отправляли в неоплачиваемые отпуска, либо вообще увольняли. Поток рабочей силы, ранее направленный в сторону Москвы, резко изменил свое направление. Соответственно сократился и спрос. Как на приобретение относительно недорогого жилья, так и на его аренду. Еще больший удар пришелся на сектор коммерческой недвижимости. Ее не только перестали покупать. Наоборот, уже имеющие в своей собственности офисную недвижимость фирмы резко, и по демпинговым ценам, стали выставлять на продажу. Вторичный рынок коммерческой недвижимости стало распирать от обилия дешевых и заманчивых предложений. Суммарная рентабельность этого сектора рынка недвижимости Москвы за 2008 год оказалась в лучшем случае нулевой.

Недвижимость в Москве, 2008, итоги года.

Такие резкие перепады, произошедшие с рынком недвижимости Москвы, удается выдержать не каждому. Зато наиболее дальновидные, а, следовательно, более надежные и стабильные агентства недвижимости смогли удержать свои позиции. Не стремление за ежеминутной выгодой, а правильный аналитический подход к оценке всего происходящего вокруг недвижимости и цен на нее, помогли и на этот раз. Прогнозы на 2009 год обещали постепенную стабилизацию. И они оправдались.