Год 2010 и первое полугодие 2011 года ознаменовались полной стабилизацией рынка недвижимости. Аналитики много спорили о том, насколько быстро оправится рынок после катастрофического падения спроса и цен в 2008 году, вызванного мировым финансовым кризисом и крахом ипотеки.
Прогнозировалось длительное и весьма постепенное выравнивание ситуации, а взлет количества сделок в лихорадочном предкризисном 2007-м (77300), казалось, никогда не сможет быть превышен. Однако люди постоянно нуждаются в жилье, и вынужденный застой покупок квартир в течение 2008 и 2009 годов привел к накоплению нереализованного и отложенного спроса.
Активизация квартирного рынка
Сегодня люди вновь готовы покупать квартиры. Банки возобновили ипотечное кредитование, и население вновь поверило в будущее. Поэтому 2010 год ознаменовался, вопреки самым смелым ожиданиям аналитиков, небывалым подъемом количества сделок. По данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», в прошлом году было проведено более 80000 актов купли-продажи недвижимости. Эта цифра выше, чем максимальная докризисная!
Да, она, как мы уже сказали, обусловлена отложенным спросом. Первая половина 2011 года показала, что за весь текущий год число сделок вряд ли превысит уровень 2010-го. Скорее всего, оно будет несколько меньше (стабилизация ситуации вследствие насыщения спроса); в лучшем случае останется на том же уровне.
Эконом-класс продолжит лидировать
Описанная ситуация в отечественной экономике привела к очевидным последствиям – падению спроса на элитное жилье и существенное повышение числа сделок в эконом-классе. Бюджетные покупки – реалия современного рынка жилья. Это – максимально готовые к проживанию одно- или двухкомнатные квартиры небольшой площади, как в старых панельных или кирпичных домах, так и в новых эконом-комплексах. Максимальное число сделок по первичному рынку квартир в 1 полугодии 2011 года находилось в диапазоне от 4,8 до 10 млн. руб. по Москве и от 3 до 6,5 млн. руб. по Подмосковью. При этом более доступные квартиры в новостройках области приобрели 70% покупателей первичного рынка.
Данная тенденция целиком сохранится и во 2 полугодии. Максимальный спрос будет сосредоточен на небольших квартирах эконом-класса, полностью пригодных для проживания (это касается и первичного, и вторичного рынка). Во второй половине 2011 года ожидается активизация несколько отставших от спроса девелоперов и выход многих новых проектов. Особенно это касается области — севера, северо-запада и юга ближнего Подмосковья (в регионе до 15 – 20 км от МКАД). Общая площадь этих проектов оценивается в 0,7 – 1 млн. кв. м.
Выход на рынок указанных предложений удержит рост цен – стоимость квадратного метра жилья поднимется незначительно, аналогично тому, как это было в первых двух кварталах года. Что же касается собственно Москвы, здесь увеличение предложения на первичном рынке ограничено малым количеством доступных для застройки площадок. Поэтому (а также вследствие более низкого уровня цен), как и ранее, ожидается миграция сделок из города в область, особенно – в ближние ее города. Так считают в «МИЭЛЬ-Новостройки» и ряде других крупных компаний, занимающихся анализом рынка.
Реконцепция проектов застройки
Застройщики, отслеживая спрос, переключились на проекты жилых зданий эконом-класса. При этом все чаще подобное жилье строится на тех площадках, где изначально планировалось возвести более дорогостоящие проекты. Данная тенденция представляет собой реконцепцию существовавших ранее, уже начатых проектов. Уменьшаются площади квартир, количество комнат, стоимость отделки. Это снижает стоимость каждой квартиры, то есть повышает ее ликвидность.
Данная тенденция также полностью сохранится во второй половине 2011 года. Аналитики не зря называют этот год «годом апартаментов». Ожидается выход новых проектов в данном формате общей площадью более 150 тыс. кв. м. Кроме того, проекты будут пересматриваться также с точки зрения повышения энергоэффективности.
Невзирая на переориентацию застройщиков, предложение квартир эконом-класса сокращается. И это сокращение будет происходить в дальнейшем. По итогам 2011 года оно может составить до 40%. Спрос может существенно превысить предложение в этом сегменте рынка. Не в последнюю очередь застройщиков будет сдерживать необходимость пересмотра новых проектов в соответствии с принятыми нормами по энергосбережению. С другой стороны, это приведет к повышению комфортности проживания и снижению расходов на коммунальные услуги.
Долевое строительство и ипотека
Доля сделок по ДДУ (договорам долевого участия) постоянно возрастает, и далее будет наблюдаться та же тенденция. Ожидается рост объемов реализации жилья по ДДУ с 30% в 1 полугодии до 40% во втором.
Банки продолжат положительную стратегию повышения доступности ипотечного кредитования. Сравняются условия получения кредитов на жилье на первичном и вторичном рынках. Смягчатся требования банков не только к покупателям квартир, но и к застройщикам.
Наконец, можно ожидать дальнейшего повышения доли малоэтажного строительства в общем числе новых проектов.
Таким образом, мы можем уверенно заключить, что абсолютно все тенденции рынка, наметившиеся с конца 2010 и начала 2011 годов, полностью сохранятся до конца 2011 года.
