Прогнозы аналитиков рынка недвижимости на перспективы 2009 года разделились. Суммируя оптимистические предсказания, можно было сказать: в 2009 году наступит стабилизация. Стремительное падение цен приостановится. Роста цен на жилье не предвидится. Ориентиром может служить лишь отслеживание текущей инфляции. Пессимисты же утверждали, что темпы падения цен, продемонстрированные в конце 2008 года, сохранятся и в 2009 году. Интересный факт. Этими пессимистами оказались именно оптимисты января 2008 года, столь убедительно ратовавшие за вложение средств в недвижимость. С той же убедительностью, что и сейчас, доказывавшие в 2008 году гарантированное поддержание темпов роста цен на жилье.
Истина, как всегда, оказалась посередине. Цены на квартиры даже в Москве снижались в течение всего 2009 года, хотя и не столь стремительно, как нам обещали «экстремалы-аналитики».
В итоге общее падение цен на квартиры за весь 2009 год не превысил этот показатель за два последних месяца 2008 года. Во второй половине 2009 года начали постепенно сбываться и прогнозы здравомыслящих аналитиков оптимистов. Ведь не может же кризис продолжаться до бесконечности. К концу 2009 года цены на жилье стабилизировались, достигнув, по-видимому, своего нижнего предела. В декабре наметились робкие попытки некоторого их повышения, хотя эти тенденции могли быть вызваны и чисто субъективными причинами.
Рассматривая 2008 год, мы обращались к календарному просмотру прошедших событий, которые легче, конечно, рассматривать и оценивать с позиции дня сегодняшнего. Давайте теперь поговорим о проблемах и тенденциях, которые царили на рынке недвижимости Москвы в 2009 году.
Первичный и вторичный рынки. Проблемы и пути выхода.
Рассматривая первичный рынок недвижимости и его основную базу – строительство, следует отметить следующее. В первую очередь пострадала та его часть, которая была связана с инвестиционными проектами компаний, потерявших свои устойчивые позиции в результате кризиса. Это не обязательно был бизнес, связанный с недвижимостью. К строительству они имели отношение лишь как Заказчики или как Инвесторы. Возвращения активности в этой области следует ожидать только после стабилизации положения в их основном бизнесе.
Ощутимую помощь получил первичный рынок недвижимости в 2009 году от, казалось бы, своего первого врага. От кризиса, точнее от его последствий. Дело в том, что негативные явления коснулись всех сфер, связанных с недвижимостью. Снижение активности в строительстве привело к упадку в сбыте строительных материалов, упали цены и на них. И когда началось небольшое потепление в середине 2009 года в самом строительстве, оно произошло на базе относительно дешевых стройматериалов. А это 60-80% стоимости готового строения. В результате можно сказать, что если рентабельность самого строительства и не выросла, то, по крайней мере, эта сфера деятельности не стала убыточной. А, следовательно, выжила.
Относительно вторичного рынка недвижимости можно сказать следующее. Имевшиеся до обвала цен в 2008 году перекосы в ценообразовании стали выправляться. Действительно, когда цены на вторичные, достаточно хорошие квартиры в центральных районах столицы, сравнялись с первичным жильем в других районах с достаточно развитой инфраструктурой, они оказались вне зоны внимания потенциальных покупателей. Дело в том, что такая цена не соотносилась с общей запущенность домов, в которых располагались такие квартиры. Кризис 2008 года заставил всерьез задуматься над этой проблемой, и в первую очередь, риелторов вторичного рынка.
Коммерческая недвижимость
Несмотря на отток рабочей силы из Москвы во время кризисного периода, цены за арендуемое жилье практически не изменились. Хотя следует отметить, что и такого стремительного роста, как показала стоимость квартир в первой половине 2008 года, они не испытывали. Воистину, стабильно то, что стабильно. Вследствие этого кризис 2008-2009 годов наименьшим образом сказался на этом секторе использования недвижимости в Москве. А он составляет до 25% всего оборота, сосредоточенного в сфере торговли недвижимостью и услугами, связанными с ней. Ведь в аренду сдается не только жилье. До 75% офисных помещений столицы находятся в аренде. И плата за престижные служебные апартаменты иногда мало отличается от услуг пятизвездочных отелей.
И хотя цены за аренду, как уже отмечалось, мало подверглись влиянию кризисных явлений, сам объем таких услуг заметно сократился. Многие фирмы, ранее достаточно неплохо зарабатывавшие на сдаче в аренду или субаренду таких помещений, попросту выставили их на продажу. В результате предложение вновь превысило спрос, и цены на офисную недвижимость упали как минимум на 50%. Немалую роль в этом сыграла и изначально завышенная, часто необоснованно, стоимость коммерческой недвижимости. Часто при строительстве ставка делалась не на небольшие фирмы, снимавшие площади в 250 – 300 кв. метров. Расчет делался в основном на крупные отечественные фирмы, совместные предприятия с иностранным капиталом и дочерние филиалы крупных зарубежных компаний.
Итоги кризиса в недвижимости Москвы.
Следует отметить, что общее снижение цен на недвижимость оказалось не таким значительным, как в период дефолта 1998-1999 годов. Тогда оно составило, по разным оценкам, от 35 до 40%. Нынешнее положение не такое уж катастрофическое. Сказались как масштабы самого кризиса, так и приобретенный опыт по выходу из тяжелых положений. Более оперативное и адекватное на него реагирование. Можно говорить, скорее всего, о возврате, с учетом инфляции конечно, к нормальной, а не искаженной цене на жилье и офисную недвижимость в Москве. Соотнося снижение цен за весь период с октября 2008 года до конца 2009 года со скачком цен в первой половине 2008 года, можно сказать, что результат всего лишь на 10-12 % превысил естественный уровень инфляции. Таким образом, реальное снижение цен составило порядка 5-7 %. Это лишь общие цифры, сильно отличающиеся от данных конкретных секторов рынка недвижимости.
Прогнозы по рынку недвижимости и перспективы на 2010 год.
И хотя прогнозы вещь неблагодарная, попробуем все же, опираясь на факты, накопленные за период 2008-2009 годов, взглянуть в будущее с позиций здравого оптимизма. Кризис имеет, конечно, негативные последствия. Потери, как чисто материальные, так и моральные. Потерпели крах достаточно сильные компании и операторы рынка. Снизилась активность инвесторов, особенно зарубежных. Пострадал авторитет некоторых отечественных гигантов строительного холдинга. Однако, наметившаяся стабилизация дает повод надеяться на лучшее. Тем более что восстановление происходит не на голом месте. Обвал неоправданного роста цен на недвижимость, часто не подкрепленную надлежащим качеством, нивелировал эту позицию на рынке. Все теперь оценивается с утроенным вниманием. Не может не вселять оптимизма и понемногу возрождающаяся активность в ипотечном строительстве. Несколько оживили ее изменения в законодательной базе, влияющие на этот сектор отечественной экономики. Будем надеяться на более стабильное положение дел в строительстве, первичном и вторичном рынке недвижимости. Думаем, что цены на квартиры, особенно в Москве, придут к соответствию с остальными факторами и реалиями нашей жизни.
