Открытый аукцион залоговой квартиры

Взысканное по решению суда залоговое имущество, в данном случае квартира, будет продана на открытых (публичных) аукционных торгах по стартовой цене. Конечная цена продажи конкретной квартиры может оказаться как выше, так и ниже начальной. И, чаще всего, так и происходит. Каков же механизм их проведения?

Стартовая цена квартиры

Начальная цена продажи залоговой квартиры определяется решением суда. Такое решение принимается на основании экспертной оценки независимого аккредитованного агентства недвижимости с учетом мнения бака-кредитора (залогодержателя) и ответчика (дебитора-залогодателя).

Как правило, банк заинтересован к установлению ликвидной цены, по которой недвижимость будет продана быстро и средства от ее продажи полностью компенсируют задолженность по кредиту и убытки банка.

Ответчик, он же дебитор-залогодатель, заинтересован в установлении максимально возможной рыночной цены. Так как в этом случае разница между ценой продажи и суммой компенсации банку, за вычетом различных издержек, достанется ему.

Возникает конфликтная ситуация. Как банк-кредитор, так и ответчик, по действующему законодательству, имеют право не согласиться с определенной судом стоимостью продаваемой квартиры. В этом случае будет назначена новая, независимая экспертиза. Расходы по ее проведению несет сторона, инициировавшая такую переоценку.

Иногда, по решению суда, проводятся аукционные торги. Но они признаются несостоявшимися. Это может произойти по ряду причин и неоднократно. Со временем рыночные цены на аналогичные квартиры могут измениться, возрастут и убытки банка за этот период. И каждый раз любая из сторон имеет право потребовать новой переоценки.

Правила проведения аукциона

Объявление о проведении очередного аукциона по реализации залогового имущества дают, как правило, исполнительные службы того суда, в котором рассматривался иск о взыскании залога. Такое объявление подается в срок от шести до тридцати дней до даты их проведения. Иногда, в зависимости от размера имущества и его принадлежности, может быть строго оговорен перечень СМИ, в которых такое объявление должно быть подано. Но, как правило, для обычных квартир такие требования не применяются.

В объявлении сообщается дата проведения торгов, технические характеристики квартиры и стартовая цена. Указывается так же уполномоченное лицо, проводящее аукцион, и место его проведения. Обычно это одна из товарных бирж или крупное агентство по недвижимости. Желающие принять участие в аукционе подают заявку на торги. Иногда небольшой перечень копий документов о себе и, самое главное, вносят указанный в объявлении задаток. Размер задатка строго не регламентирован. Обычно он составляет 5% от стартовой стоимости продаваемой квартиры.

Присутствие на аукционе

На аукционе обязательно присутствуют лица, проводящие торги и участники аукциона, которых по доверенности установленного образца могут представлять третьи лица. При желании, на них имеют право присутствовать и обе стороны предмета продажи. Банк-кредитор и должник-залогодатель.

Они имеют право наблюдать за ходом торгов, не вмешиваясь в сам процесс их проведения. За нарушение правил поведения любой участник или присутствующий на торгах может быть удален с них.

Несостоявшийся аукцион по продаже квартиры

Аукцион по продаже залоговой квартиры может быть признан несостоявшимся в случае:

• было подано менее двух заявок на участие, или присутствовало менее двух участников торгов;
• не было предложений по приобретению квартиры по стартовой цене;
• на стартовую цену квартиры не была сделана надбавка «на повышение»;
• лицо, выигравшее торги, не внесло в срок необходимую оплату за приобретаемую квартиру. В этом случае к последующим торгам по данной квартире это лицо не допускается и залог ему не возвращается.

Аукцион по квартире состоялся

В этом случае победитель торгов должен в течение пяти банковских дней внести разницу между окончательной ( продажной) стоимостью квартиры и суммой залога, внесенного ранее. Залог, внесенный остальными участниками торгов, будет возвращен им в течение пяти банковских дней. Он так же может быть использован ими для участия в следующих торгах на этой бирже по продаже других квартир.

После внесения полной суммы с лицом, выигравшим торги, заключается биржевой договор купли-продажи. Протокол проведения аукциона и договор купли-продажи квартиры  передаются в муниципальные органы для официальной регистрации, занесения данных о квартире и владельце в Единый государственный реестр и выдачи свидетельства права собственности на квартиру.