В средствах массовой информации все чаще появляются сообщения о продаже квартир должников ипотечного кредитования. Как информативного характера, в виде перечня жилья с его характеристиками и стартовой ценой на него. Так и в виде скандальной и даже криминальной хроники. Описываются случаи «безжалостного» поведения судебных приставов, различные махинации на биржах и аукционах.
Продажа залоговых квартир еще не приобрела в России массовый характер. И хотя действующее законодательство регламентирует порядок отчуждения и последующей реализации, нет сложившейся практики этого процесса. Так как же на самом деле происходит этот процесс?
Кто продает?
Опытные риэлторы и эксперты отмечают, что банки, как правило, не спешат доводить дело до судебного разбирательства.
- Во-первых, это очень длительный и громоздкий процесс. От факта подачи дела в суд до полной компенсации ущерба банка и возмещения кредитных средств может пройти до двух лет. Необходимо создавать собственные дополнительные службы, которые должны заниматься этим. Усилий штатных юристов тут уже не достаточно.
- Во-вторых, дальновидные и опытные банки заранее заложили в договорах ипотеки условие внесудебного возмещения путем продажи залогового имущества.
Юридический казус ситуации заключается в том, что заложенная по ипотеке квартира, как бы, никому и не принадлежит. До конца и на правах собственности. Поэтому, чтобы рассчитаться с банком, заемщик не имеет права самостоятельно ее продать. Здесь защищены интересы банка. С другой стороны, даже по решению суда, банк не может распоряжаться этим жильем и имуществом. Право собственности на него не принадлежит и банку. Даже после продажи такой квартиры банк еще не скоро получит средства на погашение кредита и возмещение убытков.
Судебные исполнительные службы и биржи недвижимости, уполномоченные на реализацию залогового жилья, никоим образом не заинтересованы в ускорении и эффективной работе этого процесса. У них нет никакой заинтересованности. Судебные приставы получают зарплату от государства, а биржи продают это жилье по строго фиксированным ценам. Только морока от проведения липовых аукционов.
По каким ценам продают?
Как правило, в качестве базы при определении стартовой цены аукциона выбирают сумму остаточной задолженности по кредитным обязательствам. Порой размер дисконта доходит до 50%. Иногда, на особо востребованное жилье назначается «ликвидная» цена. Та, за которую данная недвижимость будет продана мгновенно. При этом банк быстро получит компенсацию, а заработают хитрые дельцы от рынка недвижимости.
Еще одна тонкость. Если по стартовой цене с первых торгов квартира не была продана, или на торги заявился только один участник, та такая квартира автоматически снимается с аукциона. Через две недели она будет выставлена вновь, но уже на 15% дешевле. После второго «сбоя» она будет переоценена другим независимым оценщиком.
Вариантов много, и все они явно не в пользу пострадавших сторон. В этом случае не выигрывает банк, он не получает компенсацию. В проигрыше и уже пострадавший заемщик. В случае, если средств от продажи залоговой квартиры не хватит на покрытие кредита и ущерба банка, разница может быть обращена на иное имущество должника.
Новые «игры» на рынке недвижимости
Операции с недвижимостью всегда привлекали к себе людей не чистых на руку. Иногда этому способствовало несовершенство законодательства, иногда наоборот, слишком жесткие условия, которые действовали на рынке недвижимости. Сейчас участились случаи продажи залогового имущества заемщиком самому себе. То есть, по предварительному сговору с банком (или работниками банка) создается прецедент несвоевременного погашения кредита, квартира отчуждается и выставляется на продажу через аукцион. Через подставных лиц, предварительно максимально понизив стоимость, квартира покупается самим заемщиком. В процессе занижения стоимости участвуют все заинтересованные стороны. Кредиторы, оценщики, организаторы аукционов и страховые компании. В результате банк формально возвращает себе кредитные средства, а заемщик с дисконтом получает свое же жилье обратно. В масштабах станы, на сегодняшний момент суммарная задолженность по ипотечному кредитованию превысила 25 миллиардов рублей и постоянно растет. Новое поле деятельности для аферистов и черных маклеров, как видим достаточно обширное. Как, кстати, и для правоохранительных органов и прокуратуры.
