Обмен квартир, вместе с воспоминаниями о СССР, постепенно уходит в прошлое. Классическим примером и пособием по обмену квартир может служить прекрасный фильм 70-х годов режиссера Алексея Коренева «По семейным обстоятельствам».
Действительно, в советские времена, в условиях полного отсутствия рынка недвижимости, единственным способом улучшить или изменить свои жилищные условия был обмен квартир. В газетах того времени были специальные разделы, посвященные обмену квартир. Однако предложений о продаже практически не было. Изредка могло промелькнуть объявление типа «Продам свою кооперативную квартиру …». Действительно, продать можно было только «кооператив», да вот предложений таких практически не было. Ситуация была еще хуже, чем с автомобилями.
Тогда и процветал такой бизнес, как профессиональный обмен. Посредников называли «черными маклерами». Их занятие и профессия была вне закона. Яркий пример, из уже упомянутого фильма, великолепно сыгранный Владимиром Басовым, маклер Бубукин.
Альтернатива появилась после принятия «Закона о приватизации». Это приватизированные квартиры, которые уже на законных основаниях можно было продавать. Появился товар, а вслед за ним возник и рынок вторичного жилья, и агентства недвижимости с риэлторами.Таким образом обмен квартир, как таковой, все еще существует.
Когда меняют квартиры?
Необходимо подыскать такую пару квартир, при обмене которых их хозяев устраивали бы все характеристики жилья, их территориальное расположение, условия и размер компенсации за имеющиеся отличия. Иначе зачем тогда меняться? При обмене обе стороны имеют свою цель. Одни хотят улучшить свои жилищные условия и готовы за это заплатить. Другая сторона согласна на ухудшение жилья, но за определенную компенсацию, которая и является для них движущим мотивом. Стоимость разницы в метрах знают практически все. Но вот найти вариант, при котором обе стороны готовы еще и поменять именно эти квартиры, достаточно сложно. Раньше иного выхода просто не было, и люди быстрее шли на взаимные уступки. Сейчас, в условиях развитого рынка вторичного жилья, поиск взаимоприемлемых вариантов может затянуться надолго, особенно если заниматься этим самостоятельно, а не привлекать специализированное агентство недвижимости. Иногда такие поиски квартир длятся годами. Чаще проще вначале продать квартиру, а затем уже купить другую квартиру, но с доплатой. Однако такой, казалось бы, анахронизм продолжает существовать, хотя встречается все реже. Почему же, в отдельных случаях, люди прибегают к такому непростому и хлопотному процессу, как обмен квартир, да ещё и самостоятельно, без специализированного агентства недвижимости?
Желание сэкономить
По действующему законодательству при обмене обладатель более дешевой квартиры, по оценке БТИ, должен получить компенсацию в виде разницы в цене, и уплатить с нее налоги. В случае же двух встречных договоров купли-продажи каждая сторона является получателем средств от продажи и платит, соответственно, налоги с полной стоимости реализации, что очень не выгодно. И хотя существует множество льгот по налогообложению, некоторые видят в этом определенный смысл. Если меняющиеся стороны является родственниками, то даже по налогу с разницы в стоимости они будут иметь существенные льготы.
Обмен муниципалки
Большая часть муниципального жилья в нашей стране до сих пор не приватизирована. Это заводские общежития, квартиры и дома ведомственного и служебного назначения, жилье в военных городках. Для обладателей такого жилья единственным шансом улучшить свои жилищные условия или место жительства остается вариант обмена на муниципальную квартиру с лучшими условиями для проживания. Необходимо отметить, что проблем при таком обмене еще больше. Придется заручиться, ко всему прочему, еще и согласием того ведомства, которому такое жилье принадлежит. На практике сотрудников нашего агентства недвижимости был реальный случай, когда одно из ведомств 2 года не могло ответить на письмо с запросом.
Заманчивые предложения
Иногда жилье, даже приватизированное, меняют на другое имущество, движимое или недвижимое, на автомобиль или земельный участок, например. С юридической точки зрения такие акты экономических отношений допустимы: используя специальную терминологию, это бартерная сделка. Действительно, если владелец квартиры больше не нуждается в ней, но страстно хочет приобрести автомобиль, минуя процессы прямой продажи жилья и купли автомобиля, он уплатит только разницу или налог с нее. Здесь явная выгода. Но опять же, требуется еще более длительное время для поиска таких, совсем неординарных, причем встречных, предложений.
Кажущаяся при этом выгода должна настораживать — тут самое время вспомнить про сыр в мышеловке. При совершении обменных операциях с недвижимостью существует множество рисков, о которых, к сожалению, доверчивые и наивные граждане узнают слишком поздно. Но о них хорошо осведомлена вторая сторона, которая этим пользуется в своих корыстных целях, поэтому лучше всего в такие сделки идти с агентством недвижимости — они точно уберегут вас от заранее сомнительных операций, какими выгодными бы они не казались.
Зона риска
Есть некоторые области повышенного риска при обмене квартиры: например, вам могут предложить квартиру в долгострое. Практически готовое здание законсервировали, так как средств для его завершения нет. Достраивать его, возможно, будет уже новый подрядчик, и когда это произойдет неизвестно. Далее классическая схема такая: об этом узнал обладатель долгостроя и дал объявление о желании поменять такую квартиру на автомобиль, или дачный участок, или ещё какую недвижимость. Причем поменять квартиру на очень выгодных условиях и с большим дисконтом. Прельстившись мнимой выгодой вам, в лучшем случае, придется долго ждать вселения. А если при этом квартира первоначально была оформлена по предварительному договору купли недвижимости, то Вы вообще можете никогда не стать обладателем заветных квадратных метров. Но при этом навсегда расстанетесь со своим автомобилем или дачей. Вот такой обмен квартиры напрямую, без агентства недвижимости.
В тонкостях и особенностях обменных операций, связанных с недвижимостью, хорошо разбираются опытные риелторы, в том числе в нашем агентстве недвижимости. Поэтому всегда лучше обратиться за помощью к профессионалам.
