Вы решили приобрести квартиру, накопили определенную сумму денег для этого, узнали действующие цены на квартиры. Вы уже готовы начать этот непростой и ответственный для себя процесс. Но опыта у вас, как и у большинства, нет никакого. С чего начать?
Ваши знакомые, уже имевшие дело с продажей своей квартиры или приобретением новой, расскажут вам множество тонкостей и нюансов, ожидающих каждого, кто берется за это непростое дело. При этом могут посоветовать делать это с помощью специалистов. Это могут быть частные агенты-маклеры, или серьезные агентства по недвижимости, годами работающие на рынке купли-продажи недвижимости. Возникнет вопрос об оплате услуг посредников. У частников цены будут ниже, чем в агентстве, стоимость услуг которого может достигать 8-10 % от суммы сделки. Однако обычная ставка находится в пределах 5%. Если Вы собрались покупать квартиру, но бюджет на ее приобретение ограничен, то можно и самостоятельно решить все проблемы, связанные с приобретением квартиры, сэкономив при этом.
Первичная или вторичная квартира
Рисков на привычном рынке недвижимости при приобретении квартиры существенно меньше. Иметь дело вы будете с солидным строительным подрядчиком или крупной компанией, реализующей готовое к вселению новое жилье. Избегать необходимо только заключения предварительных договоров приобретения квартир в только что начавшихся строиться домах.
Риски здесь настолько велики, что за них иногда не берутся даже опытные риелторы. Но поскольку ваш бюджет на приобретение квартиры ограничен, то приобретать вы будете, скорее всего, вторичную квартиру. Здесь придется столкнуться с жильем, имеющим длинную приватизационную историю. С проблемами, связанными с проживающими в настоящее время в ней жильцами. Скорее всего, продавец не скажет Вам до конца всю правду об особенностях данной квартиры. Риски, связанные с приобретением такой квартиры, особенно высоки.
Поиск квартиры
Определившись с тем, какую квартиру и в каком районе вы желаете приобрести, займитесь изучением объявлений о продаже квартиры. Не размещайте объявлений типа «Куплю квартиру в …». 90% всех звонков будет от посредников. Реальные хозяева квартир дают объявления о продаже самостоятельно. Вам только остается внимательно изучать их предложения. Избавиться от предложений посредников, которыми переполнены различные бюллетени с объявлениями о продаже, можно по двум признакам.
Во-первых, в цене будет заложен их интерес, добавленный к цене реального хозяина. По уровню цены вы сразу отличите реального хозяина квартиры от посредника. Во-вторых, в объявлении посредника будет указано несколько городских телефонов. Это явный признак агентства. Просматривая объявления, Вы можете заметить, что под разными объявлениями то и дело мелькают одни и те же телефонные номера, даже если это один мобильный. Это еще один признак того, что квартиру продает посредник, а не ее хозяин. Обзванивая интересные предложения продажи, Вы сможете узнать и уровень текущих цен на требуемую Вам квартиру.
Запомните, что в стартовой цене присутствует так называемый «вершок», надбавка к стоимости квартиры, которую хозяин рассчитывает за нее получить, То есть всегда имеется предмет для уступки. Торгуйтесь, на то и рынок. По характеру уступчивости можно понять, даже еще не увидев самой квартиры, что на самом деле Вам предлагают. Визуально Вы сможете оценить только состояние квартиры, узнать ее возраст, а по техпаспорту узнать о проведенных там перепланировках. Особое внимание следует уделить вопросу «чистоты» квартиры в юридическом плане и наличию задолженности по коммунальным платежам. Большое значение имеет и состав проживающих в квартире лиц. Степень их родства и наличие индивидуальных прав на данное жилье. Поэтому, вначале попросите продавца рассказать Вам об этих подробностях, а затем предъявить документы и справки, подтверждающие его слова. Доступ к базам данных, по которым можно проверить достоверность сообщенных Вам сведений, ограничен. Поэтому, подобрав самостоятельно вариант квартиры, устраивающий Вас по своим характеристикам, состоянию и цене, доверьте эту часть работы опытному риэлтору из агентства недвижимости. Оплата такой услуги небольшая, так как остальную часть работы Вы выполнили самостоятельно.
Как избежать обмана при покупке квартиры?
Если условием продажи квартиры будет выдвинуто требование о задатке, то это может быть и хорошо и плохо. Хорошо то, что квартира не будет продана кому то другому. Плохо то, что получив задаток, псевдо-продавец начнет, под любыми предлогами, уходить от самой продажи. Имеются и такие аферисты. Квартиру никто продавать не собирался. Вернуть деньги назад будет очень трудно. Поэтому, если вы все же согласитесь дать задаток, то обязательно оформите у нотариуса этот акт юридически. В форме договора о намерениях. С четким определением обязательств и ответственности сторон за все их действия и возможные последствия. После такого предложения псевдо-продавцы, как правило, исчезают мгновенно и самостоятельно.
Доказательством отсутствия задолженности по коммунальным платежам может быть только предъявление оригиналов квитанций за последние три месяца. А еще лучше потребовать справки от всех коммунальных служб об отсутствии такой задолженности по состоянию на 1 число текущего месяца предполагаемой сделки.
Это касается, но еще в большей мере, справки из государственных органов о том, что приобретаемая квартира не имеет ограничений и запретов на продажу. «Свежесть» такой справки должна быть максимальной. Потому что и риски, связанные с этим, максимальны. После получения такой справки, срок действия которой составляет 1 месяц, непорядочные продавцы могут напоследок взять под залог квартиры кредит, выставив в качестве залога продаваемую квартиру. Кредит они возвращать не будут, а отвечать имуществом, в данном случае приобретенной квартирой, придется Вам.
Оформлять договор купли-продажи в любом случае Вы будете у нотариуса, на бирже или в агентстве по недвижимости. Передачу денег следует производить там же. После вычитки текста договора, в момент его подписания или буквально за несколько минут до него. Здесь у Вас будут полные гарантии безопасности. Так как все документы на квартиру и паспорт продавца в этот момент будут находиться у лица, оформляющего сделку.
