Покупка квартиры – ответственный шаг

Покупая квартиру, вы совершаете юридическое действие, которое регулируется множеством законов и подзаконных актов, знать которые вы не в состоянии. Да и зная некоторые из них, вы просто не в состоянии учесть и предусмотреть все тонкости и нюансы, которые могут ожидать вас при заключении договора купли-продажи на конкретное жилье. Можно, конечно рискнуть и самостоятельно собирать сведения о приобретаемом жилье, или довериться аргументам продавца. Не хочется бросать тень на всех граждан, продающих свои квартиры, но, к сожалению, имеются еще не вполне добросовестные люди. А иногда им оказывают в этом помощь достаточно компетентные, но столь же непорядочные, «черные маклеры». Обезопасить себя от всякого рода неприятностей помогут вам настоящие и честные специалисты из официальных агентств недвижимости. Они никогда не предложат вам квартиру с сомнительной репутацией. Такие предложения они сами отметают еще на начальной стадии работы с продаваемой недвижимостью.

Какой вид договора выбрать?

Существует несколько способов оформления перехода права собственности на приобретаемое жилье. Вот некоторые из них.

1. Прямой договор купли-продажи. Самый безопасный и распространенный из существующих. Подыскав устраивающий Вас вариант квартиры и согласовав цену, стороны расплачиваются наличными деньгами. В обусловленный договором срок предыдущий хозяин освобождает жилье для вселения нового владельца.
2. Приобретение квартиры с использованием заемных средств — кредита банка. В этом случае кроме сбора большого количества дополнительных документов и оформления договора купли-продажи, покупатель заключит еще несколько договоров. Это кредитный договор. Договор залога на приобретаемую квартиру. Договор страхования приобретенной квартиры от несчастного случая (пожар, стихийные бедствия, прочие форс-мажорные обстоятельства). При этом, право собственности на жилье перейдет к владельцу только после полного исполнения им своих обязательств перед банком-кредитором. В случае систематического и несвоевременного непогашения кредита, банк имеет право инициировать, по решению суда, продажу залоговое имущество (приобретенной вами квартиры) с аукциона. Частным случаем получения жилья таким способом является договор ипотеки.
3. Получить жилье можно и по предварительному договору с застройщикам на приобретении возводимого жилья. Это достаточно новый и очень рискованный способ. Без квалифицированной помощи опытного юриста Вам не обойтись. И его консультации и ведение всей сделки потребуется на всем протяжении строительства. Вплоть до оформления окончательного договора купли-продажи.

«Чистая квартира». Как проверить и застраховаться?

Так называемая «чистота» приобретаемой квартиры является очень важным фактором. Легкомысленное отношение к нему может оказаться для Вас источником больших проблем в дальнейшем. И накопленная задолженность за коммунальные услуги и телефонную связь еще не самые серьезные из них. Это только материальные потери. Рассмотрим все риски, и способы обезопасить себя от них, по порядку.

1. Квартира должна иметь действительного «хозяина». Она должна быть приватизирована. Все документы на нее должны быть в наличии и соответствующим образом оформлены. В том числе и паспорт на квартиру с заключением БТИ об отсутствии самовольной реконструкции и перепланировки. Действует такое заключение в течение от 3 до 6 месяцев.
2. В соответствии с действующим законодательством, при продаже квартиры должно быть предоставлено письменное согласие всех прописанных на этой жилплощади совершеннолетних граждан. Если в данной квартире вместе с родителями проживают несовершеннолетние дети, то еще и заключение опекунского совета о том, что в результате продажи квартиры их жилищные права не будут ущемлены и у них имеется достаточная для нормального проживания жилплощадь в другом месте. Доверившись записи на договоре от детей старше 16 лет (то есть имеющих паспорт), но не достигших совершеннолетия, Вы имеете возможность получить через пару лет претендента на Ваше жилье в лице такого «ущемленного в правах» ребенка. А такие случаи, по Вашей наивной доверчивости, с одной стороны, и при попустительстве работников биржи (далеко не бескорыстной), случаются, и не так уж редко. Требуйте неукоснительного соблюдения всех предусмотренных законом формальностей.
3. Квартира не должна иметь ограничений по продаже. То есть не находиться под арестом (в случае наложения на нее санкций по решению суда, например конфискация), или быть в залоге (например под выдачу кредита). И хотя при оформлении договора купли-продажи в обязательном порядке требуется справка о «юридической чистоте» жилья, возможностей «попасть» в неприятность хватает и здесь. В зависимости от региона и города, обязанность представлять такой документ возлагается на различные госучреждения. «Юридическая чистота» квартиры проверяется по компьютерным базам данных МВД, прокуратуры и других компетентных органов и выдается сроком на один месяц. За этот месяц еще не проданная квартира, на которую нашли продавца, может быть заложена. Если Вы доверитесь только справке, выданной, к примеру, за 25 дней до совершения сделки, то вместе с квартирой можете приобрести еще и ответственность по выплате кредита.
4. Должны быть предоставлены оригиналы квитанций об оплате за все коммунальных услуги (электричество, газ, горячее и холодное водоснабжение, телефон, если по условиям договора купли-продажи он будет передан в Ваше пользование). А еще лучше, если будут предоставлены официальные справки всех этих служб об отсутствии задолженности по состояния на 1 число месяца совершения сделки. Это, так называемая «чистота» квартиры по платежам. Не проверив эти моменты Вы имеете реальную возможность оплатить задолженность предыдущих жильцов за последние 3 года. На больший период по задолженностям действует право «давности лет». Но долги за три года тоже могут потянуть на приличную сумму.

Что делать?

Проверить самостоятельно все эти данные у вас не будет, не только времени, но и возможностей. Некоторые данные посторонним лицам просто не предоставляются. А доверившись клятвам продавца и сомнительным копиям квитанций и справок, Вы рискуете получить целый букет неприятностей, о которых сказано выше.

В этом случае гораздо проще и, в результате, дешевле обратиться к услугам профессиональных риэлторских агентств недвижимости. Они не только проведут предварительную проверку приобретаемой квартиры на «чистоту» по всем параметрам, а здесь указаны далеко не все. При подписании договора купли-продажи они проверят эти данные и на момент сделки, исключив возможность различных махинаций, произведенных задним числом. Например, после получения справки о составе жильцов из ЖЭКа, в квартиру могут прописать Вам «квартиранта-заочника», да еще и оформить договор аренды с ним года на три. А вот как такую текущую и оперативную информацию получают риелторы, это их профессиональное «ноу-хау». За это они и берут плату. Вполне умеренную, учитывая те проблемы и хлопоты, от которых они Вас при этом избавляют.