Вложение средств в недвижимость всегда считалось надежным и прибыльным делом. Недаром, кроме российских инвесторов, на рынке строительства и реализации жилья России оказались и ведущие западноевропейские девелоперы.
Кризис 2008-2009 годов больно ударил по всем участникам российского рынка недвижимости. Снизились темпы строительства, упал спрос, а вслед за ним и цены. Несмотря на это, квартиры продолжали строить и покупать. Можно было говорить только о снижении темпов спроса на них и падении цен, которые в докризисный период, в результате ажиотажного спроса, были искусственно завышены. Теперь они приходят в соответствие с реальными затратами на их строительство и складывающимся спросом. Энергичные меры, принятые правительством и Центральным банком России, возрождают ипотеку. Иностранные инвестиции вновь приходят на российский рынок жилья. Спрос на жилье, особенно первичное, начинает расти.
Новое жилье обладает рядом преимуществ:
- нет необходимости делать даже косметический ремонт при вселении;
- новая квартира имеет «чистую» историю регистрации;
- нет опасения, что появится «забытый родственник», интересы которого не учли при предыдущих перепродажах квартиры.
Однако покупка даже нового жилья имеет свои «подводные камни», одним из которых является приобретение квартиры по предварительному договору со строительной организацией. Но о нем мы уже говорили в другой статье.
Обманывают по разному
Несовершенство законодательства, с одной стороны, и слабая осведомленность граждан и их излишняя доверчивость, с другой стороны, дают широкое поле для совершения различных афер на первичном рынке недвижимости.
Одним из таких способов обмана является «продажа воздуха». Группа аферистов регистрирует, причем вполне законно, так называемую «фирму-бабочку». Арендуется помещение в престижном районе с приличной обстановкой. Создается внешне солидный офис. Основным предметом деятельности такой фирмы является продажа квартир в одном из перспективных строящихся жилых комплексов. Якобы на правах официального дилера одного из известных девелоперов рынка.
По выгодным для покупателя расценкам предлагается приобретение строящихся квартир в новом доме, продажа которых в других агентствах уже закончилась. Окрыленные такой перспективой доверчивые граждане вносят деньги на счет данной фирмы. Им даже демонстрируют их будущие квартиры и показывают документы на них. Но кто, кроме специалиста, сможет отличить искусную подделку от оригинала. А для полной убедительности и возможности беспрепятственно проникать на объект с «будущими хозяевами», действительно приобретается несколько реальных квартир в этом доме. В результате, у одной квартиры могут оказаться сразу даже не двое, а гораздо больше хозяев. До сдачи объекта к заселению все деньги уже получены, поддельные документы у обманутых граждан на руках, а организаторы аферы бесследно исчезли вмести с деньгами. При «фирме- бабочке» может остаться только «председатель», на которого она и была открыта. Классика в стиле конторы «Рога и Копыта» из «Золотого теленка» Ильфа и Петрова.
Не мене «интересный» способ мошенничества связан с выдачей фиктивных ссуд на строительство жилья. Деньги действительно выдаются, очень часто физическими лицами под гораздо меньший процент, чем в банках. Имеется и ряд других привлекательных моментов, одним из которых является быстрый и необременительный способ оформления.
При этом ссуда будет оформлена не по банковской схеме (через договор залога). А по доверенности на право распоряжения квартирой, оформленной на лицо, предоставившее ссуду. Мотивируют это «лже-банкиры» тем, что ссуду дает физическое лицо, и договор залога на него оформлен быть не может. А вполне приемлемые проценты на ссуду притупляют бдительность доверчивых граждан. Такая доверенность предполагает все виды операций с Вашей квартирой и заверяется нотариально. По аналогии с генеральной доверенностью на автомобиль. Но там все ясно и владельцы машин идут на это сознательно. Уклоняясь от налогов и сразу получая деньги за скрытую продажу машины. Обычно договором такого займа предусматривается полное погашение ссуды на конечном этапе строительства. Когда дом практически готов и вселение в него произойдет в ближайшие два-три месяца. После выплаты занятых денег, при вселении в квартиру, обманутый покупатель обнаружит там новых владельцев, купивших ее по им же и выданной доверенности на ее продажу. В результате ни денег, ни квартиры. А проценты по ссуде он уплатил «за науку».
Бдительность и еще раз бдительность
При покупке квартиры или оформлении ссуды на ее приобретение не бойтесь казаться дилетантом. Задавайте побольше вопросов, требуйте разъяснений непонятных вам терминов и условий. Берите тайм-аут для консультаций со своим юристом. При этом требуйте выдачи вам на руки оригиналов и копий документов на квартиру для их рассмотрения с независимыми экспертами. Даже если Вам, вроде бы все ясно, а юриста у вас никогда и не было. Пусть у продавца сложится мнение о Вас, как о грамотном, серьезном и осторожном клиенте. Кстати, экспертизу таких документов у настоящих специалистов провести не помешает.
Если Вы имеете дело с мошенниками, и будете вести дела именно так, то они сами найдут способ не заключать с Вами договор и не получать от Вас денег. А солидных и порядочных продавцов Вы этим не обидите. Они сами расскажут Вам множество реальных случаев подобных афер.
И несколько главных правил:
- не производите оплату до того момента, пока все оригиналы документов на квартиру не окажутся у Вас на руках;
- не оформляйте доверенностей на распоряжение квартирой на других лиц, кем бы они ни были;
- все устные договоренности и обещания продавца фиксируйте письменно, и виде дополнительных соглашений и приобщайте к основному договору.
Старайтесь быть внимательными и бдительными. Не доверяйте случайным людям свою надежду на жилье и деньги.
Запомните, всякие кажущиеся выгоды могут обернуться впоследствии источником больших разочарований. А сыр. как известно, бесплатным бывает только в мышеловке.
