Каждый, кто приобретал квадратные метры в собственность, интересовался и подсчитывал, какие затраты формируют цену квартиры. В пределах России перечень затрат одинаковый, немного меняется только процентное соотношение.
Самые понятные для покупателя статьи затрат: приобретение земельного участка, оплата услуг проектной организации, заработная плата строителей, стоимость материалов. Эти затраты составляют примерно 50% стоимости квадратного метра. Абсолютная величина этой составляющей может расти в зависимости от места расположения участка (престижность района), категории дома, строительного материала. Существенную часть затрат может составить получение разрешения администрации на застройку данного участка – до 12 % всех инвестиций на строительство. От 20 до 30% цены квадратного метра расходуется на подключение дома к системам энергетического и водяного снабжения. В местах плотной застройки прокладка коммуникаций осложняется имеющейся системой трубопроводов и кабелей. Дополнительная сложность возникает при возведении здания в окружении старых строений, все системы которых имеют высокую степень износа.
При застройке нового перспективного района администрация стремится создать инфраструктуру за счет инвесторов. Сдача жилого дома в эксплуатацию, подключение ко всем видам коммуникаций возможно при условии постройки детского сада, школы и дороги. Разумеется, инвестор стремится окупить эти затраты и стоимость квартир в данном районе вырастет.
Затраты на прохождение административных препятствий в среднем составляют 15 % (от 12 до 17) стоимости всей стройки. В различных регионах страны величина этих затрат меняется в зависимости от местного законодательства, спроса на квартиры и других факторов.
Пришел кризис – упали цены на квартиры
Строительная отрасль всегда имела высокую рентабельность. Рост цен на квадратный метр продолжался длительный период времени, и строительство происходило в круглосуточном режиме. Экономический кризис повлиял на доходы инвесторов, заставил их уменьшить свою прибыль. Процентная составляющая прибыли в цене квартир снизилась с 30 до 10%. Нововведения в законодательстве о земле также позволили снизить затраты на выкуп земельных участков примерно на 30%.
Растущая безработица в период развития экономического кризиса позволили застройщикам сэкономить на заработной плате строительным рабочим. Ситуация на рынке труда с использованием мигрантов из других стран очень нестабильная, ее изменения влияют на цену квадратного метра.
Цена на квартиры на вторичном рынке
Кроме новостроек, существует вторичный рынок жилья, достаточно разнообразный. Цены на квартиры складываются из привычных факторов: категории дома, размера квартиры, состояния инфраструктуры. Окончательная цена определяется в процессе заключения сделки и может отклониться от средней цены на подобную квартиру. В данном случае продавец часто в стоимость квадратного метра старается заложить затраты на отделку квартиры: новые стеклопакеты, сантехнику, дорогие отделочные материалы, перепланировку. Покупатели могут оценить затраты прежнего владельца в том случае, если состояние всего дома хорошее. Поднять цену на квартиру с дорогой отделкой в старом доме, не прошедшем капитального ремонта, почти невозможно.
Существует фактор этажности, который оценивается покупателями по-разному. Как обычно, квартиры на первом и последнем этажах продаются по заниженным (до 12 %) расценкам. Иногда будущие владельцы отказываются от приобретения квартир в зданиях выше 9-12 этажей, боясь нарушений в системе работы насосов или лифтов. Владельцы дорогостоящих машин могут особенно тщательно оценивать подземный паркинг, опасаясь протечек.
В целом по стране количество строящихся и продаваемых квартир постепенно начинает переходить в качество, радуя счастливых обладателей квадратных метров. Повышаются требования к используемым материалам и сохранению окружающей среды.
