Если вам необходимо продать или приобрести в собственность жилье, которое еще не достроено, то, прежде всего, изучите законодательство по этому вопросу, так как вас могут обмануть нечистые на руку дельцы. Для осуществления передачи недостроенного жилья в собственность требуется составление разной документации.
Может ли перепродать частный владелец строящуюся недвижимость? Вопрос вроде бы простой, не все ли равно, какое жилье продавать. Но, все же, существует разница между продажей недостроенного и уже эксплуатируемого жилья. Документы на жилье не оформляются, пока квартира не будет готова, поэтому ее как бы не существует, и, естественно, продать ее невозможно. Но есть один способ – это переуступить право требования.
Обладание виртуальным жильем
Продажа застройщиком жилого объекта по договору купли-продажи квартиры, как это происходит на вторичном рынке, практически никогда не случается. Даже при наступлении кризиса это происходит очень редко, хотя предложения поступают постоянно. В чем же причина? Ведь привередливый покупатель готов приобрести в собственность новостройку, и это бы помогло создать на рынке редкостный первичный продукт.
Выглядит все очень просто, но реально сделать это пока невозможно. До сих пор на рынке недвижимости предлагаются будущим жильцам какие-то полулегальные и туманные договора займа, предварительные соглашения, векселя, договора по соинвестированию и т.д. Физически и юридически квартиры как таковой нет и человек, который заключил такую сделку, не может приобрести статус владельца, а только имеет право на востребование этого в будущем. На законных основаниях застройщик сможет передать свою недвижимость во владение другого лица только после завершения строительства и оформления жилья в свою собственность. Как правило, проходит несколько лет с момента приобретения жилья до оформления его в собственность.
Приобретенное недостроенное жилье или квартира в новостройке – это не реальная жилплощадь, на нее Вы только имеете право требования. Согласно с Гражданским кодексом застройщик становится должником, а Вы его кредитором. Если Вы решили продать это пока еще несуществующее жилье другому лицу, то права кредитора переходят к нему. Такая сделка называется — переуступка права требования. Все права и обязанности, предоставленные Вам во время сделки, переходят к новому кредитору. Юридическим языком человек, который уступил права, называется цедент, а который получил – цессионарий. Цедент обязан передать цессионарию установленную законом документацию и сообщить ему всю необходимую информацию.
Договор долевого участия
Видов договора уступки существует несколько, и зависят они от формы договора, по которой передаются права. Если сделку произвели в письменной форме или нотариально, то и уступка требования происходит в письменном виде. Уступка требования подлежит регистрации, если для сделки была проведена государственная регистрация. В Гражданском кодексе РФ эти положения обозначены в статье 389. Государственная регистрация обязательна, если на недостроенное жилье был заключен договор долевого участия, который оформлялся на основании закона № 214 от первого апреля 2005 года «Об участии в долевом строительстве…».
Регистрация осуществляется в управлении регистрационной Федеральной службы по месту нахождения новостройки (Москва или Подмосковье). Для этого предоставляется заявление, пакет документов и квитанция об оплате госпошлины, которая составляет 500 рублей. В законе говорится, что осуществление переуступки права на долевое участие может происходить с первого дня, когда был зарегистрирован в государственных органах договор и до момента передачи и подписания сторонами передаточного документа на недвижимость. Как правило, Федеральная регистрационная служба требует заключения договора еще до того, как будет принята новостройка Госкомиссией. От приемки жилья до получения квартиры в собственность клиента может пройти несколько лет, а за этот период жилье передать другому лицу невозможно. Многие ухитряются за день до Государственной комиссии подписывать договор, то есть задним числом, что для сторон проходит с легкостью, так как никакие санкции им не грозят.
Но заключение договора о долевом участии может произойти только в том случае, если получено девелопером разрешение на строительство жилья после вступления в силу закона № 214 от первого апреля 2005 года, что случается очень редко, потому что застройщику это не выгодно. Покупатель имеет много прав, а застройщик связан обязательствами договора. Поэтому ищут обходные варианты, векселя или предварительный контракт, которые не требуют регистрации и для переуступки нужно только составить письменный договор и при желании покупателя заверить документы у нотариуса.
А вот заключение договора на переуступку прав требования на новостройку возможно, независимо от его вида, который был изначально заключен с застройщиком. Сложность возникает только при сделке, оформленной в виде векселя. Такая схема вообще не предусматривает договор уступки, то есть фактически продается сам вексель, а не жилье. Когда возможно было заключать договора соинвестирования, то сделки по переуступке осуществлялись легче. Во время продажи векселя совершается индоссамент (передаточная надпись на обороте векселя). Если у покупателя для оплаты нового жилья был заключен договор страхования, то ему надо опять заключить новый. Чаще всего стоимость жилья в первоначальном договоре меньше, чем стоимость по переуступки, в таком случае цедент должен заплатить 13% от полученной разницы НДЛФ, независимо какой вид договора был заключен.
Согласие застройщика
Когда клиент, не выплативший девелоперу причитающуюся сумму до конца, хочет по договору уступки передать вместе со своими долгами жилье другому лицу, то требуется получение согласия застройщика. Исключением может быть только смерть дольщика, тогда происходит передача прав и обязательств по договору наследникам автоматически и отказать девелопер не имеет права. Если же покупатель рассчитался полностью за квартиру, то переуступку запретить нельзя, но в этом случае он должен предупредить застройщика в письменном виде о предстоящей сделке.
И все равно для передачи дольщиком прав на квартиру понадобится застройщик, чтобы передать письменное разрешение на переуступку новому клиенту. Девелопер должен передать цессионарию всю документацию по дому (как будто цессионарий приобретает квартиру у него, а не у цедента), банковские платежные поручения и акты, которые подтверждают платежи, внесенные цедентом, а также сроки оплаты. Для того чтобы свести риск к минимуму, будущему владельцу желательно получить информацию у девелопера, на какой стадии находится строительство, его сроки сдачи, какая пеня, какой процент по рассрочкам и т.д. Обычно застройщиком дается согласие на переуступку и оформление документов, но за это он взимает от тысячи долларов, или же 5% от всей стоимости квартиры.
В последнее время стала широко применяться схема, в которой оформление недостроенного жилья и перезаключения договора происходит напрямую с застройщиком. На основании заявления продавца, которое содержит просьбу о передаче прав другому лицу, застройщик изменяет контракт и заключает в обязательстве дополнительное соглашение о замене владельца.
Нервная сделка
Очень сложно переуступить квартиру в новостройке, если покупатель для ее приобретения взял кредит, но все же возможно. Эта операция должна быть согласована с банком, который участвовал в сделке, так как при получении кредита некоторые финансовые учреждения вносят около половины от стоимости квартиры. И если новый владелец жилья является кредитоспособным, то с его согласия вся оставшаяся по выплате сумма ипотеки переходит к нему. Но все равно, при не выплаченном до конца кредите, вероятность в получении отказа в сделке велика, так как банками проверяется финансовая состоятельность нового владельца, риск просрочек и неуплат с его стороны. Так же, невозможно будет совершить переуступку прав, если до сих пор действует мораторий на погашение займа досрочно, так как переуступка прав оформляется как при полном погашении одного кредита и одновременном заключении другого. В других банках предъявляются обязательные условия, в которых должна произойти полная выплата стоимости квартиры.
Иногда случаются факты мошенничества, во время которых происходили двойные продажи квартир. Теоретически это возможно. Продается одна и та же квартира нескольким лицам одновременно из-за того, что нигде не регистрируются и не учитываются договора (кроме долевого участия) и проследить за каким-то определенным объектом очень сложно. Дольщик, который переуступил недвижимость, теряет права требования, но у него остается на руках вся документация на жилье, с помощью которой он может еще раз провернуть такую сделку. Только в солидных компаниях с хорошей репутацией регистрируются все сделки и тем самым удостоверяются права цедента, и это единственная гарантия совершить покупку квартиры в новостройке без риска.
Существует еще одна опасность, связанная с покупкой квартиры в новостройке от застройщика – это когда передается жилье по цепочке два раза и более. Чтобы Вас не обманули, обязательно проследите прошлое покупаемого жилья: проверьте законность всех сделок, их выплату, и выясните, нет ли каких-нибудь обстоятельств, позволяющих признать сделки ничтожными или недействительными. Здесь тоже может выступить гарантом застройщик, у которого положительная репутация. В прошлом такие цепочки встречались часто, но в связи с новым вышедшим законом Гражданского кодекса № 214 сделки по переуступке от одного лица к другому юридическому лицу были запрещены.
Но все равно очень часто возникают проблемы по договору переуступки, если приобретение жилья не связанно напрямую с девелопером. Особенно высоки риски в области, так как в самой столице застройщики контролируются властями, которые стараются хоть как-то защищать обманутых клиентов. И только сотрудничество с надежными и проверенными застройщиками, а также знание законов, может обеспечить защиту от мошенничества. Идеальный вариант – это составлять договора с долевым участием, которые регистрируются в государственных органах, и делать это под присмотром агентства недвижимости, которое может заподозрить неладное на самых ранних стадиях.
