Наиболее распространенным способом юридического оформления сделок с недвижимостью является типовой договор купли-продажи квартиры. Законодательство, регулирующее его оформление, отработано с учетом всех ситуаций, которые уже возникали или могут возникнуть при его исполнении. Сформированы и типовые формы таких договоров. Ими пользуется большинство российских бирж по продаже недвижимости и агентств недвижимости. А многолетняя практика только подтвердила правильность именно такой их трактовки.
Скрытая продажа квартиры
Пытаясь избежать налогов или минимизировать уплаты в бюджет государства, некоторые граждане и недобросовестные риелторы пытаются изменить юридический смысл сделок с недвижимостью. Иногда, при этом, ими движет желание избежать некоторых формальных процедур и ускорить процесс подготовки и оформления требуемых законом документов. При этом проводится переквалификация одного вида передачи права собственности на другой. Это, так называемые, притворные сделки, или скрытая продажа квартир. Реальная продажа скрывается под видом другого юридического действия.
Притворными сделками с недвижимостью являются:
- договора дарения квартиры (вместо договора продажи), когда не совершается, необходимый при этом, раздел совместного имущества и его юридическое оформление.
- договора купли-продажи квартиры по заведомо заниженным ценам;
- фиктивный договор обмена, вместо двух прямых договоров купли-продажи квартиры.
Нарушая законодательство и изменяя юридическую суть производимой сделки, одна, а иногда и обе стороны, часто попадают в весьма затруднительные ситуации. Трактовать их в соответствии с фиктивно оформленными договорами в целях защиты интересов пострадавшей стороны бывает трудно, а иногда и невозможно.
Вместо выгоды они получают кучу проблем. А кажущаяся экономия оборачивается дополнительными расходами. Зачастую намного превышающими полученную в начале экономию. Да и доказать фиктивность такой сделки удается далеко не всегда. Закон в таких случаях стоит на стороне государства, которое хотели, умышленно или по незнанию, обмануть.
Читаем внимательно
Чтобы избежать неприятностей при совершении сделки по договору договору купли-продажи квартиры, необходимо внимательно изучить законодательство, регулирующее порядок операций с недвижимостью, или обратиться к помощи опытных юристов или агентств по недвижимости.
Знакомясь с текстом договором купли-продажи квартиры, необходимо внимательно прочитать все условия заключения договора, предмет договора, права и обязанности сторон, порядок проведения расчетов и рассмотрения споров, прочие условия. Особое внимание обращайте на, казалось бы, малозначимые разделы и пункты условий договора, особенно напечатанные мелким шрифтом. Если какие-то положения Вам не ясны, не стесняйтесь задавать вопросы и требовать разъяснения сути непонятных терминов и положений. После подписания договора и вступления его в юридическую силу, изменить что-либо будет если и не поздно, то достаточно сложно.
Если Вы не согласны с какими то положениями договора, то требуйте изменить их таким образом, чтобы они устраивали Вас. Ссылки на то, что это типовой договор и все его подписывают именно в таком виде, не должны Вас смущать. Ведь это или Ваша квартира, или Ваши средства, которые Вы будете платить за нее. К счастью, сейчас достаточное количество различных агентств и бирж недвижимости, и всегда можно найти более лояльное и внимательное отношение к Вашим требованиям.
Государственный или частный нотариус?
Оформление договоров купли-продажи квартир могут выполнять и нотариусы. Как государственные, так и частные. При выборе нотариуса главными будут три вещи:
- скорость сбора необходимых данных и оформления всех документов;
- наличие доступа данного нотариуса к базам данных по «юридической чистоте» недвижимости;
- стоимость оказываемых услуг.
Расчеты сторон
Если расчеты за проданную квартиру производятся наличными средствами, то необходимо позаботиться о безопасности. Как правило, после согласования всех условий и подготовки договора к подписанию, производятся расчеты за продаваемую квартиру. Во многих агентствах, биржах и у частных нотариусов имеются специальные, изолированные комнаты для проведения таких расчетов. Часто они оснащены специальными определителями подлинности купюр. После проведения расчетов остается только подписать договор и благополучно добраться домой с полученными деньгами. Не пользуйтесь при этом общественным транспортом или услугами случайных такси. Иногда они оказываются очень даже не «случайными». Лучше воспользоваться собственным транспортом, заранее нанять машину на целый день, не сообщая водителю о цели поездки, или воспользоваться автотранспортом своих знакомых. Кстати, присутствие нескольких сопровождающих никому еще не мешало.
Государственная регистрация договоров по недвижимости
После подписания договора купли-продажи квартиры собственник нового жилья обязан зарегистрировать его в уполномоченных государственных органах. Придется уплатить необходимую госпошлину и предоставить оригиналы некоторых документов по сделке. Размеры пошлины, местонахождения такой организации и режим его работы Вам подскажут по месту оформления самого договора. Только поле внесения записи в «Единый государственный реестр недвижимости» Вы станете полноправным владельцем и собственником купленной квартиры.
