Естественное желание каждого покупателя поскорее получить ключи от собственного жилья понятно. Только не стоит спешить подписывать договор купли-продажи и пренебрегать действиями, которые немного отложат долгожданную сделку, но обеспечат вам спокойную жизнь без лишних неприятностей.
Проверка юридической чистоты квартиры – самый важный шаг, который необходимо сделать перед подписанием каких-либо документов. Квартир, которые можно купить без предварительной проверки, просто не существует – притом, что четкого списка потенциально опасных квартир тоже нет. Нужно просто запомнить: всю недвижимость следует проверять.
Проверка юридической чистоты объекта недвижимости может быть поверхностной и глубокой. Поверхностная проверка проводится в случае, если квартира за всю историю своего существования принадлежала одной семье. Если же у квартиры длинный и сложный «послужной» список владельцев с замысловатыми историями перехода от одного собственника к другому – такой же долгой и кропотливой должна быть проверка ее юридической чистоты. Если, скажем, в квартире проживал дедушка, который умер и право собственности по наследству перешло к его дочери, но при этом есть еще сын… Почему он тоже не вступил в наследство? Есть ли еще претенденты на эту квартиру и сколько их? Нужно обязательно постараться найти всех наследников и у каждого из них взять расписку о том, что они не претендуют на квартиру.
К сожалению, не всегда удается встретиться со всеми бывшими владельцами и их наследниками, потому что мало кому хочется оказывать такие услуги незнакомым людям. Государство тоже не слишком поможет – у нас нет законов, которые бы обязывали владельцев квартир раскрывать всю свою подноготную потенциальным покупателям. Единственное место, где реально окажут помощь – это паспортный стол. В нем можно взять расширенную выписку из домовой книги за все годы существования квартиры. Правда, проблема есть и здесь: такую выписку дадут только собственнику жилья, а захочет ли он ее брать – это уже другой вопрос.
Риск – дело неблагородное
Есть своеобразный «черный список» квартир, покупка которых грозит серьезными неприятностями:
— в случае, если право собственности на квартиру переходило по наследству, а наследователи были мужчинами, риск ввязаться в игру с непредсказуемым финалом становится практически стопроцентным. В России, как и во многих других странах, принято, что дети всегда остаются жить с матерью после ее развода или в других ситуациях, поэтому после кончины женщины наследники определяются без труда. Если же наследователь мужчина — у него в любой момент может объявиться внебрачный ребенок от какого-то другого брака и предъявить права на наследование имущества отца. Завещание никак не спасет от неприятностей – есть понятие «обязательной доли», которое практически невозможно обойти;
— квартиры, приватизированные в начале девяностых годов прошлого столетия. Дело в том, что в то время дети до 16 лет не имели права включаться в список собственников. Когда закон изменился и дети стали полноправными участниками приватизации – это их право перешло и на те квартиры, которые были приватизированы. Этот маленький нюанс мало кто знает, но в любой момент дети, «пропустившие» приватизацию по вине законодательства, могут потребовать учесть их интересы;
— квартиры, в которых проживают граждане, отказавшиеся от приватизации. Например, двое из троих проживающих приватизировали квартиру, тогда как третий отказался. В этом случае третий собственник в праве и дальше жить в квартире, когда приватизировавшие ее собственники решат продать свое жилье;
— квартира, собственник которой на момент подписания договора купли-продажи находился на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере. По закону граждане данной категории не могут совершать такие действия и сделку впоследствии, скорее всего, признают недействительной при полной ее правильности и «чистых» документах.
Вечное мошенничество
Понятное дело, что мошенники могут «развернуться» только в тех случаях, когда квартира имеет какие-то «подводные» камни.
В последний год случаев мошенничества в сфере недвижимости стало меньше из-за усиленного контроля не только правоохранительных органов и государства, но и рядовых граждан, которые не хотят отдавать свои «кровные» в карманы сомнительным личностям. Покупатели становятся все более юридически грамотными и известные схемы махинаций на рынке недвижимости уже не работают. Последний всплеск различных авантюр прошел вместе с финансовым кризисом. Тогда нестабильная ситуация на всех без исключения рынках спровоцировала резкие колебания цен на недвижимость, что было на руку квартирным аферистам. Они смело выставляли свой «некачественный» товар на рынок, а доверчивые граждане, находясь в некоторой истерии, быстро и без лишних проверок его покупали.
Понятно теперь, что проверка юридической чистоты квартиры – дело нелегкое и очень кропотливое. Провести проверку самостоятельно, без помощи агентств по недвижимости и юристов, невозможно, потому что только они знают все юридические тонкости и нюансы.
