Так экономически сложилось, что многие жители России при покупке жилья отдают предпочтение квартирам с «историей», т.е. вторичному рынку недвижимости. В большинстве случаев виной этому нежелание банков кредитовать первичное жилье: нет никаких гарантий, что строительство нового дома не будет заморожено в ответ на очередной «обморок» экономики. Не стоит забывать еще и о том, сколько средств необходимо будет вложить в абсолютно новую квартиру, чтобы в ней можно было жить.
Инвестиции в строительство – одно из важнейших направлений деятельности тысяч компаний по всему миру. Договор инвестирования – основной договор, на который следует обратить внимание при намерении заняться инвестициями в застройку. В договоре инвестирования указываются цена, сроки, описание определенного объекта, основанное на проектных документах, а также права и обязанности застройщика.
Кто такие застройщики
Застройщики – это частные либо юридические лица, которые обеспечивают ремонт, строительство или реконструкцию недвижимости для собственных целей, для ее реализации или сдачи в аренду, т.е. организовывают строительные работы. Довольно часто под словом «застройщик» подразумевают сложный тандем между строительной компанией и крупным инвестором. Частные, малые застройщики отличаются от крупных строительных компаний размерами объектов.
Быть застройщиком – дело хлопотное. Нехватка средств, различные проблемы с поставщиками стройматериалов, бюрократическая неразбериха, отставание от указанных сроков не по вине инвестора – подводных камней, грозящих различными проблемами, невероятно много. А в последние годы быть застройщиком стало еще и очень рискованно – виной тому финансовая и политическая нестабильность в стране.
Идеальный застройщик
Еще десять – пятнадцать лет назад на рынке новостроек было много компаний, которые не выполняли свои обязательства специально. Сейчас таких недобросовестных застройщиков стало намного меньше из-за государственного регулирования и контроля. Но каждый из нас и сам в силах снизить риски, связанные с застройщиком, практически до нуля. Для этого необходимо всего лишь не полениться и узнать о потенциальном застройщике как можно больше. Например, как давно и насколько беспроблемно застройщик работает на рынке недвижимости, какая у него организационно – правовая форма, сколько объектов застройщик сдал и как вовремя он это сделал, есть ли у застройщика перспективы, ведутся ли работы на других объектах и сколько их – такую информацию вполне можно «добыть» самостоятельно в интернете.
При более близком знакомстве с застройщиком просто необходимо попросить показать распорядительный акт городских или областных властей о выделении участка под строительство, договор аренды или купли земельного участка и договор с генеральным подрядчиком, который будет осуществлять строительство. Неплохо было бы своими глазами увидеть еще и проектную документацию, которая подтверждает разрешение на начало и ведение строительства.
Существует также определенный перечень документов, которые вправе просмотреть любой потенциальный клиент. Это:
- свидетельство о государственной регистрации застройщика;
- все учредительные документы фирмы или компании- застройщика;
- свидетельство о налоговой регистрации застройщика;
- финансово-хозяйственная отчетность о деятельности застройщика;
- аудиторские отчеты за последние несколько лет работы застройщика;
- годовые отчеты и отчеты бухгалтерского баланса, отчеты и счета о распределении прибыли и убытков за последние три года работы застройщика.
Содержимое договора инвестирования
Пока строится и вводится в эксплуатацию объект недвижимости, который вы инвестируете — вы еще не являетесь полноценным владельцем жилья. Договор инвестирования – вот документ, на котором будет основываться ваша уверенность в завтрашнем дне. Этот договор должен быть составлен хорошим юристом и максимально защищать ваши права. В договоре инвестирования, основываясь на проектных документах, четко описывается конкретный объект недвижимости, а также реальные сроки передачи объекта в эксплуатацию, цена и гарантии застройщика в отношении инвестора.
Реальная стоимость квартиры
Цена квартиры, которую вы инвестируете, в реальности всегда отличается от той, которую вам называют изначально. Как известно, стоимость квадратного метра жилья принято указывать в условных единицах, например, в долларах. А курс условных единиц постоянно колеблется. При рассрочке на много лет цена квартиры может возрасти на порядок, поэтому, чтобы не допустить вынужденной переплаты, указывайте в договоре реальные конкретные цифры.
Расторжение договора
Расторжение договора инвестирования может начать как дольщик, так и застройщик. При этом обе стороны получают определенный ущерб. Обычно застройщики расторгают договор из-за систематических задолженностей дольщика по оплате.
Если же договор расторгает дольщик – обычно это из-за невыполнения застройщиком своих обязанностей и обязательств. В таком случае дольщик может вернуть средства, вложенные в данный объект, а также получить компенсацию.
Не рискуйте
Не для кого не секрет, что вашу квартиру могут продать другим дольщикам. Чтобы этого не случилось, проследите за:
- созданием государственной учетной записи при регистрации вашего договора;
- в договоре должны указываться реальные сроки, когда объект будет сдан в эксплуатацию;
- в договоре инвестирования должны быть прописаны гарантии выполнения застройщиком своих обязательств, а также возможные штрафы за их невыполнение;
- проследите, чтобы в договоре был прописан срок, в течении которого вы станет собственником недвижимости;
- оговорите в договоре ответственность застройщика за некачественную работу.
