1. ЧТО ТАКОЕ КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ? ЧЕМ ОТЛИЧАЕТСЯ ПОКУПКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ОТ ЖИЛОЙ?

Как такового официального понятия как «коммерческая недвижимость» нет. Недвижимость принято делить на жилую и нежилую. Как правило, к коммерческой недвижимости относят объекты нежилого фонда, предназначенные для ведения предпринимательской деятельности. То есть для извлечения прибыли.

2. КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Недвижимость принято классифицировать по виду использования:

1.  Розничная торговля (для демонстрации и продажи товаров и услуг населению): ТЦ, отдельно стоящие магазины или рестораны, встроенные помещения.

2. Промышленная (для производства): заводы, фабрики, цеха, ангары.

3. Складская (для хранения и складирования): склад/оптовый сбыт, офис/склад, архивы.

4. Офисная (для размещения персонала): офисные центры, административные здания, бизнес-центры, офисные блоки и помещения в офисных и иных зданиях.

5.  Гостиничная (для временного проживания): гостиницы, санатории, профилактории, хостелы, апартаменты, лофты.

6. Жилая (для проживания): многоэтажная, малоэтажная, дома, квартиры.

Как вы видите, мы к коммерческой недвижимости отнесли и объекты жилого фонда. Почему? Потому что бывает так, что они используются для извлечения дохода – сдаются в долгосрочную или краткосрочную аренду. И в этом случае квартиры и дома являются объектами коммерческой недвижимости.

И тут мы подходим к вопросу.

3. ВОЗМОЖНА ЛИ ПОКУПКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ФИЗИЧЕСКИМ ЛИЦОМ?

Ответ положительный. Согласно законодательству РФ физические и юридические лица могут без ограничения покупать любые вещи, кроме ограниченных в обороте.

Коммерческая недвижимость, о которой мы говорили, не ограничена в обороте, поэтому покупать и продавать недвижимость могут физические и юридические лица.

Чем отличается покупка коммерческой недвижимости от жилой? Глобально ничем. Различия могут быть только при оформлении, государственной регистрации и налогообложении. У физлиц и юрлиц могут потребоваться различные документы для государственной регистрации сделки купли-продажи, размер пошлин может отличаться и, конечно, размер налогов и налоговых  вычетов.

Можно ли использовать жилое помещение под офис?

Оформлять ИП совсем не обязательно. Покупать можно и без наличия этого статуса.

6 этапов покупки коммерческой недвижимости физическим и юридическим лицом.

Определение целей покупки нежилой недвижимости и характеристик покупки.

В первую очередь определяем цель покупки недвижимости. Вариантов два:

• Для собственного использования (размещение своего бизнеса или проживания).
• В инвестиционных целях (для сдачи в аренду и/или последующую продажу по более высокой цене).

Это очень важный момент. Покупатель, как правило, больше заинтересован в
данном конкретном объекте недвижимости. Инвестора больше интересует сможет ли
данный конкретный объект обеспечить тот уровень доходности, который он хочет.
Поэтому оценки и расчеты будут разными.

Определиться с целями покупки

Определитесь для каких целей Вы покупаете. Если покупатель приобретает
недвижимость для использования в собственных целях, то его интересует цена,
состояние помещения, месторасположения, транспортная доступность, окружение.

Инвестора интересует, сможет ли он получать запланированный доход в
будущем. Его интересует не только текущая цена продажи, но и стоимость
обслуживания здания, потенциальные расходы на содержание, налоги, ставки
аренды, интерес со стороны потенциальных арендаторов, сроки текущего и
капитального ремонта и т.д. Многие покупатели в момент покупки эти вопросы
игнорируют.

Покупатель смотрит в настоящее, профессиональный инвестор в будущее. Когда
по разным причинам покупатели вынуждены закрывать собственный бизнес в
купленных помещениях, они не могут не то что с выгодой продать, они не могут
получить даже уплаченные при покупке деньги. Вдруг выясняется, что купленная
недвижимость никому не нужна.

Чтобы избежать этого взгляните на свое приобретение также и глазами инвестора. А вдруг вам придется ее продать через 1, а через 3 или 5? Если решение принять сложно можно обратиться к профессиональным консультантам, которые могут помочь не потерять деньги. Если с целями покупки определись, то самое время перейти ко второму этапу.

Поиск и подбор объекта недвижимости.

Поиск недвижимости для покупки можно вести, как самостоятельно, так и с привлечением риэлтора или профессионального консультанта, который не только найдет помещение, но и поможет с оценкой недвижимости, ее потенциалом и сопровождением сделки.

Где искать варианты покупки недвижимости без посредников.

Если Вы планируете искать помещение для покупки самостоятельно, то можно сделать это следующим образом:

1. Различные базы недвижимости в интернете.

Прочтите нашу статью «Где искать недвижимость для покупки в интернет: ТОП 7 интернет ресурсов».

Преимущества:

Простота доступа к информации.

Огромный выбор вариантов недвижимости
для покупки.

Удобный фильтр для поиска различных
вариантов.

Недостатки:

Большое количество неактуальной
информации.

Часть вариантов вообще будут фейковыми.
Вместо того варианта, который вы выбрали, вам будут настойчиво предлагать
другой, такой же хороший, но на пятом этаже, а не на первом.

Отработка всего этого массива информации потребует очень много времени.

2.Специализированные газеты и журналы.

Вариант не очень актуальный для Москвы и
СПБ, но в других городах все еще пользуется популярностью.

Плюсы и минусы практически те же самые, как и в первом варианте.

3.Самостоятельное размещение объявлений о покупке объектов коммерческой недвижимости.

Сделать это можно на различных досках в интернете, на некоторых крупных интернет ресурсах, в газетах и журналах. Основной недостаток – придется потратить много времени и какие-то финансовые ресурсы. Причем делать это придется более-менее постоянно, если Вы хотите, чтобы объявление было в первых строках поиска. Готовьтесь к тому, что будут звонить риэлторы и предлагать имеющиеся у них варианты, иногда вообще вам не подходящие.

4.Сайты застройщиков.

На них помимо квартир также продаются и объекты нежилой недвижимости. Может быть что-то устроит и Васю.

5.Сайты банков.

На сайтах банков можно найти и купить залоговые квартиры или иное недвижимое имущество, при этом довольно серьезно сэкономить.

ИНВЕСТИЦИИ В ЗАЛОГОВУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ. Где искать залоговые квартиры, офисы и иную залоговую недвижимость.

В общем-то для поиска с целью самостоятельной покупки недвижимости этого достаточно. Особенно, если вы покупаете для себя. Еще один совет. Заведите для этой цели отдельный номер телефона, так как звонить вам будут много даже после того, как вы удачно приобретете свою недвижимость.

Оценка, проверка, сравнение альтернатив.

Первое, что стоит сделать, это оценить наличие документов на объект и
продавца. Приведем здесь список документов, которые необходимы для оценки и
принятие финального решения.

Пакет документов для покупки коммерческой недвижимости физическим и юридическим лицом

На что следует обратить внимание при покупке объекта недвижимости.

Обязательно закажите выписку из ЕГРН на предмет наличия или отсутствия
каких-либо ограничений. Проверьте, чтобы во всех документах «бились» адреса, ФИО,
площади, кадастровые номера, предмет договора аренды земельного участка.

Если все в порядке или параллельно с этим этапом необходимо провести оценку рыночной стоимости объекта недвижимости. Это важно сделать в том случае, если покупатель:

1. По каким-то причинам сомневается, что цена корректна либо планирует использовать оценку в качестве аргумента для снижения стоимости.
2. Должен это сделать по внутренним корпоративным стандартам.
3. Хочет оценить несколько похожих объектов по одной методике с применением одних и тех же стандартов и допущений.

Инвестору потребуется проведение инвестиционной оценки, чтобы понять
стоимость данного объекта недвижимости как актива.

Проверка помещения или здания

Совсем не будет лишним провести и технический аудит объекта недвижимости на
предмет состояния несущих конструкций, систем водоснабжения и отопления,
пожарной сигнализации и пожаротушения. Лучше понимать возможные расходы на
модернизацию этих систем до покупки, чем потом спешно устранять нарушения.
Особенно это касается нарушений в части противопожарной безопасности.
Требования в этой части очень сложны и противоречивы. При обнаруженных
нарушениях в лучшем случае вам придется потратить некоторую сумму денег на
устранение нарушений, в худшем – вы сможете использовать здание с большим
ограничением, либо вообще не сможете использовать!!! Поэтому лучше не пожалеть
небольшую сумму денег и получить профессиональное заключение по этому поводу.

Еще нужно убедиться, что продавец не делал в помещении незаконных
реконструкций и перепланировок. В целом это не страшно и можно зарегистрировать
изменения самим, особенно если вы планируете делать перепланировку. Но
обязательно убедитесь, что не затронуты несущие конструкции здания!!! В
противном случае вы не сможете зарегистрировать перепланировку либо это будет
стоить очень дорого. Поэтому возложите эту почетную обязанность на продавца и
только потом покупайте. Либо откажитесь от сделки.

Инвестиционный анализ

Если коммерческая недвижимость приобретается в инвестиционных целях, то верное
инвестиционное решение требует от инвестора грамотного управления риском и
последующего сравнения данного варианта инвестиции с другими инвестиционными
альтернативами.

Цель инвестирования в недвижимость — получение дохода или прибыли. Для
определения потенциальной прибыли от инвестиции необходимо применение
инструментов финансового анализа. Для анализа инвестиций в недвижимость
применяется Модель денежного потока (МДП). Основное назначение МДП как меры
инвестиционной эффективности — предоставить основу для сравнения альтернативных
объектов коммерческой недвижимости и выбора лучшего из них.

Почему покупка недвижимости может принести убыток и разочарование

Оформление договора купли-продажи коммерческой недвижимости

Если после всех проверок у покупателя осталось желание купить объект
коммерческой недвижимости, то покупатель и продавец подписывают договор
купли-продажи. Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной
форме. И в обязательном порядке должен содержать следующие существенные условия:

Предмет договора. Он должен быть ясно и четко идентифицирован.

• Цена. Цена также должна включать цену земельного участка или права на него.

• Порядок оплаты.

• Сроки и порядок передачи объекта недвижимости.

• Процедура и сроки государственной регистрации перехода права собственности.

• Реквизиты продавца и покупателя.

Государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости.

Подписанный договор купли-продажи передается в Росреестр или МФЦ для
регистрации перехода права собственности. Вместе с договором, который
составляется по количеству сторон сделки плюс один экземпляр – для Росреестра,
стороны должны предоставить:

• договор купли-продажи объекта недвижимости;

• передаточный акт;

• Подтверждение исполнения финансовых обязательств, если они должны быть исполнены к моменту подачи договора купли-продажи на государственную регистрацию.

• заявление о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество;

• документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;

• документы продавца и покупателя (паспорта для физлиц, учредительные документы для юрлиц);

• нотариально оформленные доверенности на представителей сторон, подающих документы на государственную регистрацию.

• иные документы, необходимые для оформления регистрации купли-продажи недвижимости (справка о некрупной сделке, справка об отсутствии заинтересованности, согласие супруга, согласие органов опеки, доверенности и т.д.)

Срок государственной регистрации 7 рабочих дней.

Стоимость государственной регистрации перехода права собственности.

Физические лица: 2 000 рублей.

Юридические лица: 22 000 рублей.

Приемка помещения.

Объективно говоря, приемка помещения может иметь место и до государственной
регистрации купли-продажи недвижимости. Однако в большинстве случаев это
все-таки происходит после. Передаточный акт подтверждает передачу объекта
недвижимости новому собственнику и означает, что с это момента все риски по
зданию несет покупатель. При этом оплата налогов на недвижимость и арендной
платы за землю будет считаться не с момента подписания передаточного акта, а с
момента государственной регистрации сделки купли-продажи.

После приемки помещения/здания покупателю будет необходимо в течение месяца
переоформить договоры на снабжение помещения коммунальными услугами во
избежание их отключения.  договор аренды
земельного участка также следует оперативно переоформить.

Особенности налогообложения сделок купли-продажи.

Что касается налогообложения, то ситуация следующая.

НДФЛ

При покупке недвижимости физическое лицо покупатель НДФЛ не уплачивает. Если
Вы планируете владеть объектом меньше пяти лет, то в момент продажи его придется
уплатить с разницы между ценой продажи и покупки.

Например, Вы купили офисное помещение за 5 млн. руб. Владели и пользовались
3,5 года, а потом продали за 7 млн. руб. В этом случае Вам придется уплатить
260 000 руб. или математически: (7 000 000 –
5 000 000)*13%=260 000 руб.

Налогоплательщик физическое лицо может воспользоваться имущественным
налоговым по НДФЛ при покупке или строительстве квартиры или дома в
2 000 000 рублей, а также по уплате процентов по ипотеке в сумме не
более 3 000 000 руб.

УСН для ИП и ЮЛ

При покупке никаких налоговых обязательств по данному налогу не возникает.
При продаже размер налога зависит от того, какую систему использует покупатель:

• 6% от полученных доходов.

Например, Вы, как предприниматель на УСН, купили офисное помещение за 5
млн. руб. Владели и пользовались 6 лет, а потом продали за 7 млн. руб. В этом
случае Вам придется уплатить 420 000 руб. или математически:
7 000 000*6%=420 000 руб.

• 15% с разницы доходы минус
  расходы.

Например, Вы, как предприниматель на УСН, купили офисное помещение за 5
млн. руб. Владели и пользовались 6 лет, а потом продали за 7 млн. руб. В этом
случае Вам придется уплатить 300 000 руб. или математически: (7 000 000
– 5 000 000)*13%=260 000 руб.

Данный пример носит лишь ознакомительный характер. Реальный размер налога
может быть совсем другим, так как налогоплательщик может уменьшить полученные
доходы не только на расходы на приобретение, но и на другие расходы. Их
перечень указан в Налоговом кодексе. В этом случае сумму налога можно
значительно сократить.

Общая система налогообложения.

Налог на прибыль

Уплачивается при продаже по ставке 20%. Налоговой базой будет являться полученный
налогоплательщиком доход.

Также все собственники уплачивают налог
на недвижимость. Если в отношении объекта недвижимости определена
кадастровая стоимость, то налоговой базой является кадастровая стоимость. Ее
размер можно легко узнать, как через общедоступную базу Росреестра, так и
получив выписку из ЕГРН.

Налоговая ставка не может превышать 2,2% от кадастровой стоимости
недвижимого имущества.

В отношении жилых домов и квартир 0,1% от кадастровой стоимости.

Надеемся наша статья помогла Вам
найти ответы на вопросы.

The post Покупка коммерческой недвижимости физическим и юридическим лицом: 6 этапов и пошаговая инструкция. appeared first on ЛАБНЕД.