Недвижимость, как и почти все аспекты нашей жизни, пережила
множество ударов во время пандемии.
Люди сбегали из больших городов и активно искали загородные
дома в аренду, сметали новостройки, как пирожки в период дефицита и тратили
последние деньги на покупку жилья. Запертые в четырех стенах семьи жаждали
большего пространства, арендаторы одолевали арендодателей с требованием снизить
арендную плату, но торговые витрины и офисные помещения все равно пустовали.
Теперь, когда мы понимаем с чем имеем дело и понимаем, что COVID пришел
к нам надолго, пришла пора заглянуть в будущее и оценить перспективы рынка
недвижимости. Почему? Потому что сектор недвижимости и строительства всегда выступал
флагманом будущего экономического подъема, миграции населения,
потребительского спроса и многого другого.
Лабнед отобрал 10 тенденций в недвижимости, которые нас ждут в 2022 году. Тенденции охватывают такие темы, как инвестиционные перспективы, заметные рынки недвижимости, миграция населения и влияние COVID-19 на жилую и коммерческую недвижимость. Тенденции в этом отчете основаны на имеющейся в нашем распоряжении аналитике, а также интервью и опросах людей, которые работают в сфере консультирования по недвижимости, инвестирования, кредитования или развития недвижимости.
Тенденции в сфере недвижимости взаимосвязаны. Затраты на
строительство высоки, поскольку растет спрос, товары дорожают, а цепочки
поставок нарушены. Покупательские привычки потребителей изменили спрос на
обычные магазины, складские помещения и онлайн-центры распределения товаров.
Продолжайте читать, чтобы познакомиться со списком
10 тенденций в недвижимости в 2022 году и как эти тенденции повлияют на сферу недвижимости.
Наиболее важные проблемы для рынка недвижимости: сокращение
спроса и снижение стоимости жилой недвижимости в 2022г.
Льготная ставка по ипотеке оказала совсем не тот эффект, на
который рассчитывали в Правительстве, когда ее вводили. Она разогнала цены на
квартиры и новостройки на 50-60% всего лишь за год, при этом практически
полностью вымыв с рынка квартиры в некоторых городах. Ужесточение условий
кредитования и рост учетной ставки ЦБ на фоне ускорения инфляции и
продолжающейся уже который год стагнации доходов населения приведет к снижению
цен на недвижимость. За этим последует невозможность обслуживать кредиты и ухудшение
условий жизни тех покупателей квартир и новостроек, которые покупали квартиры
что называется на последнее.
Этот процесс уже начался
COVID-19
ускорил развитие онлайн торговли и сокращение розничной
Опрос, проведенный Ernst & Young в 2020 году, показал, что 33% потребителей ожидают большего
перехода на онлайн-покупки; в 2021 году почти 40% заявили, что они все еще
делают покупки в физических магазинах меньше, чем до начала пандемии. Эта
тенденция скорее всего продолжится и в 2022г. Возможно, такого взрывного роста
онлайн продаж уже не будет, но многие оценили удобство онлайн покупок.
Рост социальной дистанции, как мера защиты против
пандемии
COVID-19
также поднял дискуссию о том, насколько важны открытые общественные
пространства и непропорциональный доступ к ним различных демографических групп.
В связи с массовой застройкой, особенно в крупных городах снижается доступ
населений к рекреационным территориям, что является одной из причин
продолжающегося распространения вируса. Мы считаем, что государство будет
вынуждено уделать больше внимание необходимости роста общественных и
рекреационных пространств именно в целях снижения скученности населения. А это
в свою очередь может повлечь за собой рост качества жизни населения крупных
городов.
Миграция в пригороды растет и будет увеличиваться, что
будет способствовать росту цен на загородное жилье.
Жители городов, особенно Москвы и Санкт-Петербурга начали
отправляться в пригороды, чтобы работать удаленно, когда началась пандемия, и
они все еще продолжают это делать. Многие из таких работников переезжают в
пригороды, расположенные недалеко от городов, чтобы иметь возможность вернуться
в офис на неполный рабочий день или приезжать на 2-3 дня в неделю.
Такая миграция уже сильно увеличила спрос не только уже на
готовые дома, но и на земельные участки под дальнейшее строительство и, как
следствие, рост цен на загородное жилье, которое по-видимому сменит в 2022г.
тренд покупки новостроек.
Продолжится рост стоимости строительных материалов.
Покупки квартир, новостроек, домов и земельных участков
повлеки за собой необходимость проведения в них строительных и ремонтных работ.
Как следствие, взрывной рост на строительные материалы, которые подорожали по
нашим оценкам в 2021г. уже более чем на 30%. Нет никаких оснований ожидать
снижения стоимости строительных материалов в 2022г. в связи огромным неудовлетворённым
спросом и продолжающейся программой реновации.
Программа реновации – главный источник капитала для
крупных девелоперов.
Государственное стимулирование экономического
восстановления, связанного с коронавирусом, помогает и сектору недвижимости.
Финансирование в рамках программы реновации дает возможность крупным девелоперам
не только зарабатывать в условиях кризиса, но и оказывает поддержку смежным
отраслям экономики. Поэтому программа реновации не только будет продолжена, но
и распространиться на другие регионы страны. Параллельно будет увеличиваться и качество
жизни людей (если, конечно, построено жилье будет отвечать СНиП, а не приходить
в негодность через 2-3 года, как в Карелии).
Покупка жилья с последующей сдачей в аренду – не лучшая инвестиция.
Профессиональное инвестирование для физических лиц
В то время, как рост цен на квартиры составил 40-60% с
начала пандемии, ставки аренды практически не изменились. С одной стороны, это
связано с переходом на удаленку и покупку собственного жилья, а с другой –
реальные доходы населения почти не растут уже несколько лет. В результате уровень
доходности в секторе жилья составляет 2-4% годовых без учета расходов по
ипотеке. Мы не ожидаем, что в 2022г.
что-то кардинально изменится в этом секторе.
Сокращение площади квартир.
Резкий рост на квартиры и строительные материалы с
одновременной стагнацией доходов и ускорением инфляции заставляет застройщиков
искать новые способы для стимуляции спроса. Одним из основных драйверов
сохранения спроса на недвижимость в таких условиях является уменьшение площади
квартир. В ассортименте многих девелоперов студии начинают занимать все больше
и больше места. Тенденция еще большего уменьшения средней площади квартир
сохранится и в 2022г. и мы увидим новые рекорды в минимизации площади и выхода
на рынок миниквартир.
Инвестиционные перспективы наиболее высоки для складской
недвижимости.
Складская недвижимость – один из главных бенефициаров пандемии
в секторе коммерческой недвижимости, вследствие стремительного роста электронной
торговли. С ростом электронной коммерции и сокращением бизнеса в традиционных
магазинах, складские помещения необходимы для размещения и складирования товаров.
По одной из оценок, к 2025 году для размещения онлайн-заказов потребуется около
30 миллионов квадратных метров складских площадей. Кроме того, компаниям,
занимающимся онлайн-продажами, нужны распределительные центры, поскольку они
стремятся улучшить свои системы доставки и сократить время поступления товара к
покупателю.
Перспективы инвестиций в курортную жилую недвижимость.
Апартаменты, гостиницы, дома отдыха на российских курортах стали
популярной инвестицией, поскольку россияне вынуждены путешествовать главным
образом по России. Этим летом количество отдыхающих не только в Сочи и Крыму,
но и других местах, побило все рекорды допандемийного периода. Мы ожидаем, что
в 2022г. спрос на отдых на российских
курортах сохранится на высоком уровне.
