Каждому владельцу арендуемой недвижимости приходится
сталкиваться с нормальным износом и ущербом имуществу даже от лучших
арендаторов. Знание разницы между ними может повлиять на потенциальную прибыль
доходной недвижимости и обеспечить бесперебойную аренду.
В этой статье мы обобщили нашу практику при сдаче и возврате недвижимости на основе нескольких сот сделок аренды. Здесь мы расскажем, что такое нормальный износ помещения, как определить разницу между нормальным износом и нанесением ущерба арендатором, и как продлить срок службы предметов в арендуемом имуществе, чтобы снизить операционные расходы и увеличить денежный поток.
Что такое нормальный
износ недвижимости?
Фраза “нормальный износ” используется для описания
того, как предметы изнашиваются или обесцениваются с течением времени из-за
ежедневного использования, а не неправильного использования или пренебрежения.
Хорошим примером нормального износа, не связанного с
недвижимостью, может быть ваша любимая пара джинсов. Скорее всего, они выглядят
совсем не так, как в тот день, когда вы их купили, но они изнашиваются от
обычного использования, а не от злоупотребления.
Полное руководство по аренде коммерческой недвижимости: инструкция для арендатора
Предметы в арендуемом имуществе, которые нуждаются в
ремонте из-за нормального износа, как правило, являются ответственностью
арендодателя, а не арендатора. Например, водонагреватель может со временем
испортиться при обычном повседневном использовании, или жалюзи на окнах,
возможно, в итоге потребуется заменить.
Нормальный износ и ущерб
Арендодателям важно понимать разницу между нормальным
износом и намеренным или ненамеренным ущербом, чтобы помочь сохранить
арендуемую недвижимость как можно более прибыльной, как можно дольше.
С одной стороны, ремонт и техническое обслуживание
являются частью обычных эксплуатационных расходов. Однако совсем другая
ситуация, если арендатор повреждает или уничтожает что-то из-за неправильного
использования. Если на двери появится вмятина, потому что арендатор открывал ее
ногой, арендодатель может взять деньги из страхового депозита, чтобы оплатить
ремонт.
Вот несколько распространенных примеров, с которыми
каждый владелец арендуемой недвижимости сталкивается в то или иное время:
Примеры нормального износа:
• Краска выцветает или отслаивается
• Обои порванные или потертые
• Затирка становится обесцвеченной или рыхлой
• Деревянные полы со следами потертостей, нуждающиеся
в ремонте
• Выцветание ковра в зонах с интенсивным движением
• Горелки плиты со временем выходят из строя
• Холодильник не охлаждается из-за грязных змеевиков
• Течет сантехника в ванной комнате или на кухне
• Образование плесени из-за плохой вентиляции
• Зеркало в ванной комнате серебрится или изнашивается
с возрастом
• Двери и окна прилипают из-за деформированных рам от
влажности
• Ослабленные дверные ручки или петли
• Окна трескаются из-за оседания фундамента
• Шторы или жалюзи, выцветающие от воздействия
солнечного света
• В воде ржавчина из-за старых водопроводных труб.
Примеры ущерба, выходящего за рамки нормального износа:
• Стены перекрашиваются или оклеиваются обоями без
разрешения
• Отверстия в стене или в дверях
• Ожоги от сигарет или несмываемые пятна на ковре
• Сколы плитки на полу из-за падения предметов
• Чрезмерное количество грязи, оставшейся на кухонной
плите или в духовке
• Плесень, растущая в холодильнике
• Засоры в канализационных трубах из-за неправильного
использования
• Нагревательные элементы духовки сломаны или деформированы
• Сломанная или потрескавшаяся эмаль раковины или
ванны
• Двери или шкафы, сорванные с петель
• Царапины на поверхностях мебели
• Отсутствующие оконные экраны или замки
• Треснувшее зеркало в ванной комнате
Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя
Как контролировать и минимизировать ущерб недвижимости
Арендодатели и управляющие недвижимостью могут помочь
свести к минимуму потенциальный ущерб, причиненный арендатором, и продлить срок
службы помещения, внутренней отделки и оборудования.
Акт приема-передачи
Составление акта приема-передачи и проверка помещения
вместе с арендатором в день его переезда — это первый шаг к тому, чтобы свести
ущерб к минимуму. Заполнив акт вместе с арендатором, у вас есть возможность
объяснить, как все работает и что делать, если что-то сломается.
Когда арендатор съезжает, вы можете сравнить, в каком
состоянии помещение было при въезде, чтобы определить ущерб, причиненный
арендатором, по сравнению с обычным износом.
Плановое и сезонное техническое обслуживание
Арендодатели, которые оперативно реагируют на запросы
арендаторов о ремонте, могут помочь предотвратить превращение мелких предметов,
таких как потеки под кухонной раковиной, во что-то серьезное, например, проект
по устранению плесени. Выполняя регулярное сезонное техническое обслуживание,
арендодатели могут продлить срок службы оборудования до того, как оно
износятся.
Примеры сезонного технического обслуживания включают
обслуживание системы отопления и охлаждения перед летом и зимой, а также поверку
счетчиков, электро и противопожарного оборудования.
Периодические проверки
Проведение периодических проверок помогает свести
ущерб к минимуму и поддерживает вашу собственность в отличном состоянии до, во
время и после сдачи в аренду. Существует пять видов проверок, которые обычно
проводят владельцы арендуемой недвижимости:
• Проверка при въезде для документирования текущего
состояния имущества и составления списка предметов и оборудования, для
предотвращения споров и в качестве доказательства нанесения ущерба
собственности арендодателя.
• Ежеквартальные проверки внутреннего и внешнего вида
имущества, запланированные с арендатором заранее, чтобы избежать нарушения
права арендатора на спокойное пользование.
• Периодический визуальный осмотр внешнего вида
объекта, чтобы убедиться, что объект используется.
• Проверка при выезде, когда арендатор освобождает
имущество, для сравнения текущего состояния имущества с контрольным списком при
въезде, заполненным в день въезда арендатора.
• Проверки при смене собственника в любое время, когда
собственность переходит из рук в руки или новый управляющий недвижимостью берет
на себя ежедневные заботы недвижимости.
Заметки и фотографии
Картинка стоит тысячи слов, особенно когда
арендодателю приходится удерживать часть страхового депозита арендатора, чтобы
оплатить необычный ущерб. Фотографии, видео и подробные заметки должны быть
сделаны во время проверок при въезде и выезде, а также во время обычных
проверок, проводимых, когда арендатор занимает недвижимость.
Обязательно храните фотографии и заметки о проверке и
ремонте в порядке и безопасности.
Использование страхового депозита за аренду на случай
ущерба
Что произойдет, если во время обычной проверки или
когда арендатор съедет, вы обнаружите дверь, свисающую с петель, пробитые
стены, демонтированные батареи отопления или разбитое окно? Ни один инвестор не
хочет платить из своего кармана за ущерб, подобный тому, который явно был
причинен арендатором.
Законодательство и договор аренды определяют, как можно
использовать страховой депозит арендатора для оплаты ущерба, причиненного
арендатором. Прежде чем возвращать деньги из залога за аренду,
проконсультируйтесь с вашим управляющим недвижимостью или юристом по
недвижимости, чтобы понять, каковы ваши права как арендодателя.
Если вы решите, что можете использовать страховой
депозит арендатора для покрытия ущерба, не забудьте сначала сделать несколько
вещей:
1. Детализируйте ущерб, сравнивая контрольные списки
въезда и выезда друг с другом и используя фотографии и видео, снятые для
документирования и доказательства ущерба.
2. Оцените стоимость ремонта, получив предложения от
надежного подрядчика или используя стандартный прайс-лист на ремонт,
предоставленный вашей компанией по управлению недвижимостью.
3. Верните страховой депозит арендатору до истечения
крайнего срока с удержанием суммы, необходимой для ремонта и добавьте подробный
список ремонтных работ.
Заключительные
мысли на эту тему
Нормальный износ арендуемого имущества происходит,
когда предметы изнашиваются из-за обычного ежедневного использования.
Арендодатели несут ответственность за ремонт предметов, которые ломаются из-за
нормального износа, но могут использовать часть страхового депозита для оплаты
повреждений, выходящих за рамки нормального износа и причиненных арендатором.
Арендодатели должны относиться к своим арендаторам
справедливо, понимая разницу между нормальным износом арендуемого имущества и
ущербом, причиненным арендатором.
