Какие существуют риски при покупке квартиры в новостройке по договору купли-продажи имущественных прав. Основные моменты и то, в чём стоит разобраться, расскажем в этой статье.
Какие стороны могут быть в договор купли-продажи имущественных прав при покупке новостройки
Как правило, это заказчик, застройщик и генеральный подрядчик. Заказчик – это владелец земли. Заказчик и застройщик часто бывают одно и то же лицо. Грубо говоря, заказчик владеет землёй, застройщик строит и продаёт, а генеральный подрядчик помогает строить.
Как правило, при инвестировании в новое строительство, застройщик использует различные схемы привлечения денежных средств. Вместе с тем, инвестор не может предложить свою схему финансирования, он вынужден подписывать тот договор, который предлагает застройщик.
Например, договор купли-продажи имущественных прав – один из договоров, который может использоваться при финансировании строительства нового объекта.
Если у каждого застройщика свой вид договора, то они могут существенно отличаться между собой.
Кто такой заказчик строительства
Как правило, это физическое или юридическое лицо, которое имеет в собственности или в пользовании земельный участок и подало в установленном законодательством порядке заявку на его застройку для осуществления строительства.
Таким образом, заказчик строительства – это физическое или юридическое лицо, которое имеет право собственности или аренды на земельный участок. Кроме того, у него должно быть:
- Разрешение на проведение строительных работ – для строительства объектов 4-5 категории сложности;
- Декларация о начале строительных работ – для объектов 1-3 категории сложности.
Вместе с тем, в некоторых случаях заказчик может передать часть своих полномочий, непосредственно касающихся строительного процесса, другому физическому или юридическому лицу – застройщику. В этом случае стороны заключают между собой договор.
Застройщик
Застройщик — лицо, которое организовывает сооружение недвижимости для собственных нужд или для передачи ее в собственность другим лицам. Или лицо, собственностью которого станет эта недвижимость после завершения ее строительства.
Таким образом, застройщик – это физическое или юридическое лицо, которое получило право на застройку у собственника или арендатора земельного участка и взяло на себя часть функций заказчика. В эти функции могут входить:
- Разработка проекта будущего строительства;
- Получение разрешений;
- Организация строительного процесса;
- Разработка схемы финансирования;
- Привлечение генерального подрядчика.
Генеральный подрядчик
Генеральный подрядчик – это компания, которая непосредственно занимается проведением строительных работ. При строительстве объектов 4-5 категории сложности у этой компании должна быть лицензия на право осуществления таких работ.
Вместе с тем, она отвечает перед заказчиком за сроки и качество строительства и имеет право привлекать сторонние организации – субподрядчиков – для выполнения отдельных сегментов или видов работ.
Заказчик – основной участник строительного процесса
Как правило, деятельность заказчика напрямую затрагивает интересы покупателя квартиры. Именно заказчик отвечает перед инвестором за:
- Качество строительства;
- Соблюдение сроков окончания строительных работ;
- Соответствие будущей квартиры всем заявленным параметрам.
Что такое имущественное право
Рассмотрим типичную ситуацию. Например, заказчик строительства оформил аренду земельного участка, разработал проект строительства дома, получил разрешения и привлёк генерального подрядчика.
Но дом ещё не начал строиться, поэтому нет возможности продать покупателю квартиру, которой не существует. Что же в таком случае он продаёт?
Имущественное право – это ограниченное вещное право, владелец которого правомочен получить право собственности на объект недвижимости в будущем.
Если объяснить другими словами, то это право ожидания возможности получить квартиру в собственность при выполнении определённых условий.
Момент приобретения имущественного права
Поскольку имущественное право передаётся продавцом покупателю не в момент подписания договора, а после 100% оплаты, то оно должно подтверждаться актом приёма-передачи имущественных прав.
Как правило, приобретение имущественного права не связано со сдачей дома в эксплуатацию.
Что такое договор купли-продажи имущественных прав
Это документ, который регулирует взаимоотношения инвестора и заказчика строительства.
Форма договора
Как правило, договор купли-продажи имущественных прав заключается в простой письменной форме и не требует обязательного нотариального удостоверения. Однако, по взаимному согласию сторон он может быть заверен нотариально.
При каких условиях покупатель имущественных прав станет собственником квартиры
- 100% оплата по договору, которая должна быть подтверждена актом приёма-передачи имущественных прав;
- Сдача дома в эксплуатацию.
Если после выполнения вышеперечисленных условий инвестор принимает готовую квартиру и подписывает акт приёма-передачи, то он ещё не становится собственником.
Для того, чтобы стать полноправным владельцем квартиры, нужно выполнить следующие действия:
- пригласить инженера БТИ для составления технического паспорта новой квартиры;
- зарегистрировать право собственности, обратившись к государственному регистратору.
После регистрации в Государственном реестре инвестор станет полноправным собственником своей квартиры.
Достоинства договора купли-продажи имущественных прав
- Простота оформления;
- Отсутствие посредников – договор заключается непосредственно между заказчиком и инвестором;
- Не нужно оплачивать услуги нотариуса;
- Нет налоговой нагрузки.
Риски инвестора при заключении договора купли-продажи имущественных прав
- Не предусмотрена государственная регистрация договора, поэтому существует риск двойной продажи;
- Заказчик строительства имеет возможность привлекать средства инвесторов до момента получения полного пакета разрешительных документов;
- Отсутствие контроля за потоками денежных средств со стороны государства;
- Возможность нецелевого использования полученных средств;
- Даже при полной оплате и построенном доме инвестор не становится собственником.
На что обратить внимание перед подписанием договора
- Проверить наличие полного пакета разрешительных документов застройщика;
- Проанализировать репутацию субъектов строительства;
- Проверить судебные или досудебные производства участников строительного процесса;
- Оценить предшествующий опыт строительства подобных объектов;
- Проверить наличие ограничений в пользовании земельным участком;
- Удостовериться в полномочиях лица, подписывающего договор.
Как минимизировать риски при покупке квартиры по договору купли-продажи имущественных прав
Если вы уже выбрали объект для инвестирования, то перед заключением договора купли-продажи имущественных прав можете обратиться к нашим юристам по недвижимости GetHom.
Мы поможем оценить риски, избежать неприятностей после покупки. Это в тысячу раз дешевле, чем купить проблемный объект и потерять деньги. Поэтому обращайтесь.
Мы проверим строительную компанию, её учредителей, уставной фонд и условия сделки с заказчиком строительства. В них заключены главные риски. Так же важно обратить внимание на договор, который вам предлагают подписать и его пункты.
После этого вы примете решение, стоит ли покупать или от покупки лучше отказаться.
063 705-09-42, 096 698-10-41
Юридический отдел GetHom
Работаем по всей Украине с 9 утра до 9 вечера без выходных и праздников. Звоните.
