В июле 2019 г. вступили в силу поправки внесённые в ФЗ №214. Суть которых сводится к переходу на новую схему финансирования строительства новостроек через эскроу счета. Об этом пойдём речь далее. Также расскажем о плюсах и минусах эскроу. И как в действительности застройщики реализовали эти изменения.
Самое главное для понимания это то, что изменился порядок и условия передачи денег от дольщика к застройщику. Эта та часть отношений по приобретению жилья, которая обладает наибольшими рисками. Эти изменения призваны в первую очередь минимизировать риски участников долевого строительства, и исключить появление обманутых дольщиков.
Только по состоянию на начало 2019 г. в 68 из 85 субъектов нашей страны насчитывалось около 900 проблемных объектов. Проходит всего полгода и все эти цифры возрастают. К августу уже насчитывалось 1845 объекта — это 44 000 обманутых дольщиков. В связи с этим в оборот на законодательном уровне вводятся новые понятия, и связанные с ними новые отношения: эскроу, эскроу счёт, договор счёта эскроу, договор эскроу.
Что такое «Эскроу счет»
Все эти слова имеют английское происхождение. Эскроу в зарубежном праве означает депонирование. Иными словами, организованное хранение у 3-го лица денежной суммы на имя другого лица с тем, чтобы она была выдана ему лишь после выполнения определённого условия.
Эскроу-счёт — это специальный счёт в банке, на котором учитываются денежные средства до наступления обозначенных условий. Договор счёта эскроу — это договор, заключаемый между депонентом и эскроу-агентом, Депонент — это владелец банковского счёта (дольщик), обязанный оплатить строительство жилья, а эскроу-агент — это банк, осуществляющий депонирование, т.е. организованное хранение денег застройщика и передача их бенефициару в обусловленный срок.
Сухая буква закона в переводе на простой и понятный язык означает, что развитие рынка строительства жилья ранее осложнялось и сдерживалось появлением десятков тысяч обманутых дольщиков и тысячами недостроенных домов. Поэтому для оптимизации этих отношений из деловой практики стран с более развитым рыночным хозяйством был позаимствован опыт эскроу, имеющий там широкое применение не менее 100 лет.
Новые правила расчётов при помощи банка, которым стороны договора долевого строительства смогут доверять больше чем друг другу, призваны дать новый импульс долевому строительству жилья, минимизировать риски сторон и сделать этот рынок более цивилизованным. Основное преимущество договоров эскроу при приобретении строящихся объектов — это защищённость участников от наибольших рисков.
Плюсы
- Сохранность денег дольщика обеспечивает эскроу-агент.
Агентом выступает банк, открывающий эскроу счёт. Покупатель деньги вносит полностью или несколькими платежами на целевой депозитный счет. Эти средства блокируются в банке до завершения строительства, и передаются застройщику только после передачи квартиры. После того как завершится строительство, средства со счёта эскроу переходят застройщику. В случае признания застройщика банкротом, покупатели сразу получают доступ к своим средствам, размещённые на счёте эскроу. Да, квартиры они получить не смогут, зато вернут обратно все деньги свои.
- Контроль расходов.
Эскроу-агент — это банк кредитующий застройщика. Он призван проследить, как эти средства расходуются.
Как происходило раньше? Застройщик нередко дома достраивал за счёт средств новых дольщиков, а они в свою очередь ждали годами, когда найдутся деньги на их дома. Сейчас это полностью исключено.
- Застройщики взять деньги покупателей не смогут пока не завершат строительство дома.
Все расходы на строительство дома застройщик покрывает кредитными средствами. Так что завершить строительство в отведённые сроки или даже ранее теперь в интересах застройщика, чтобы не переплачивать проценты банку по кредиту и быстрее получить средства покупателей.
Минусы
- Главный и прогнозируемый недостаток эскроу для дольщиков это удорожание и повышение стоимости жилья на рынке первичного жилья. Это удорожание обусловлено тем, что застройщики будут строить жильё не на средства дольщиков, а на денежные средства взятые в банке под проценты. И в конечном счёте строительство осуществляется за счёт дольщиков. Вот и получается, что покупателю жилья придётся компенсировать все затраты дольщика.
- Застройщики также не в восторге от новых правил. Они лишаются определённой свободы в использовании денежных средств, полученных от банка, призванного пошагово контролировать движение денег. У застройщика появляется новый финансовый партнёр — это банк. Организация строительства усложняется.
- На сегодняшний день в нашей стране отсутствуют отложенные механизмы и наработанная практика работы с эскроу счетами и эскроу договорами. Начальный период может стать временем проб и ошибок. Поэтому большинство застройщиков взяли тайм-аут в переходе на новые правила строительства. И внимательно следят за единичными прецедентами. Квартиры в жилых домах, начатых строится до вступления в силу нового законодательства и готовых на 30%, разрешено реализовывать по старым правилам.
Подведем итоги
Взвешивая все плюсы и минусы новых правил строительства жилья, можно резюмировать, что их надо всем изучать. Так как вскоре они будут обязательны для всех участников рынка. Что до застройщиков, то на сегодняшний день нет 100%-го перехода на эскроу счета. Связано это с тем, что застройщику прежде всего финансово это невыгодно. Поэтому часть застройщиков создали юрлица, которые продают квартиры по переуступке от застройщика. По сути просто юридически решив проблему, чтобы не переходить на эскроу.
