Главная Недвижимость Как оценить квартиру или любую другую недвижимость: сравнительный метод

Как оценить квартиру или любую другую недвижимость: сравнительный метод

от MN
34 просмотров

Существует три основных подхода к оценке, которые оценщики и инвесторы в недвижимость используют для определения справедливой рыночной цены недвижимости: затратный подход, доходный подход и сравнительный подход. В этой статье мы рассмотрим, как оценить квартиру и другую недвижимость с использованием сравнительного подхода.

Сравнительный метод или, как его еще называют метод
сравнения продаж обычно используется людьми, покупающими первичное жилье, но
инвесторы в недвижимость также используют этот метод для определения
справедливой цены предложения, даже если недвижимость сдается в аренду и
приносит доход.

Какой подход используется при оценке офисов, складов, квартир
и другой недвижимости сравнительным методом продаж?

Процедура заключения о стоимости объекта недвижимости путем
сравнения его с аналогичными объектами недвижимости, которые были проданы или
выставлены на продажу на соответствующем рынке, путем корректировки цен на
основе рыночных условий и характеристик стоимости объектов недвижимости.

Анализ инвестиций в недвижимость

Подход сравнения продаж часто используется покупателями и
продавцами арендуемого жилья для одной семьи, чтобы помочь определить,
соответствует ли недвижимость справедливой рыночной стоимости.

 Как работает сравнительный
подход при оценке недвижимости

В то время как оценщики, покупатели, инвесторы, продавцы или
риелторы могут использовать различные методы оценки, но все действующие лица
рынка недвижимости в обязательно проходят следующие этапы  при использовании сравнительного метода при
оценки недвижимости:

1. Выберите сопоставимые факторы

Если вы хотите получить максимально корректный ответ на вопрос, как оценить квартиру или коммерческую недвижимость, нужно подобрать соответствующие факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Корректный сопоставимый фактор должен обладать аналогичными характеристиками оцениваемого объекта:

Местоположение: Сопоставимые объекты должны находиться как можно ближе к объекту недвижимости. Если речь про квартиры, то в идеале в том же доме, если речь про коммерческую недвижимость, то в том же районе. Рейтинги районов и даже улиц — это два фактора, которые могут повлиять на стоимость квартиры, помещения или здания в разных районах.

Площадь: Размер недвижимости — еще один важный фактор при выборе объекта для сравнения. Хотя инвесторы оценивают недвижимость на основе потенциального дохода, покупатели, как правило, не должны платить за недвижимость больше, чем справедливая рыночная стоимость квадратного метра.

Возраст: Если сопоставимые дома намного новее или старше объекта недвижимости, подход к сравнению продаж может быть менее точным. Когда это возможно, сопоставимые объекты должны иметь дату строительства, аналогичную дате оцениваемого объекта.

Состояние: Квартиры или помещения с недавними обновлениями, такими как новая крыша, новые коммуникации, новой отделкой или квартиры или дома, которые уже давно не видели ремонта, также будут плохо сопоставимы. Объекты для сравнения должны находиться в том же состоянии, что и оцениваемое имущество.

Размер участка: Отдельно стоящие здания или дома в обязательном порядке должны учитывать площадь земельного участка. Чем больше земельный участок, тем больше расходы на его содержание и больше налоговые расходы. С другой стороны, земельные участки большого размера могут иметь потенциал для дальнейшего девелопмента. Поэтому важно, чтобы при оценка отдельно стоящих объектов недвижимости площадь участка должна иметь аналогичный размер.

Этаж: Данный параметр важен для оценки квартир, помещений стрит ритейл и некоторых видовых офисов. Например, квартиры на первом этаже и на 9-м будут иметь разную рыночную стоимость.

Видовые квартиры могут стоить значительно дороже

2. Отрегулируйте сопоставимые значения

Каждый объект недвижимости индивидуален, даже расположенный
в том же самом локальном районе или даже доме. Например, сопоставимая квартира
может иметь более дорогостоящую бытовую технику, чем рассматриваемая, а аналогичное
торговое помещение может находиться в стороне от пешеходных потоков или наоборот
иметь отличные рекламные возможности.

Для учета различий в свойствах необходимо скорректировать
стоимость сопоставимого объекта путем вычета или добавления к цене выбранного
аналога, чтобы она соответствовала оцениваемому объекту недвижимости:

• Вычесть из стоимости сопоставимого объекта, если он
обладает превосходящими характеристиками.

• Увеличьте стоимость сопоставимого объекта, если он имеет
более низкую характеристику.

Если сопоставимый объект недвижимости имеет лучшие
характеристики, чем оцениваемый  (например, более высокий этаж, наличие лифта),
стоимость оцениваемого объекта уменьшается. С другой стороны, если сопоставимое
имущество имеет более низкую характеристику по сравнению с оцениваемым объектом
недвижимости (например, древний ремонт внутри офисного помещения), цена объекта
оценки корректируется в сторону повышения.

3. Оцените стоимость объекта недвижимости

Как только сопоставимые значения будут скорректированы для
более точного соответствия свойству объекта, последним шагом в процедуре, как оценить
квартиру и другую недвижимость сравнительным методом, является проведение
взвешенного анализа.

Используемым аналогам с наименьшим количеством
корректировок, как правило, придается больший вес или большее влияние на цену
объекта недвижимости. Это связано с тем, что чем больше корректировок вносится в
окончательную стоимость, тем больше риск того, что ошибка корректировки может
исказить значение свойства объекта и его справедливую рыночную стоимость.

При взвешивании каждого сопоставимого фактора следует
обращать внимание на:

• Стоимость каждой корректировки в процентах и рублях.

• Общее изменение стоимости всех корректировок вместе
взятых.

• Количество корректировок, внесенных в каждый сравнительный
объект.

Пример оценки сравнительным методом продаж

Теперь давайте рассмотрим простой пример того, как
использовать подход сравнения продаж, чтобы оценить квартиру. Коммерческая
недвижимость оценивается аналогичным образом, но с использованием других
факторов и характеристик.

После выбора трех сопоставимых квартир, наиболее похожих на
объект недвижимости, создается таблица, в которой перечислены основные
характеристики каждой квартиры:

  Квартира Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3
Цена   15 000 000 14 000 000 16 000 000
Площадь 80 85 85 90
Комнат 3 4 3 3
Ванных 2 2 1 2
Состояние Хорошее Удовлетворительное Удовлетворительное Хорошее
Этаж 4 14 11 2

Затем каждому объекту присваиваются оценочные значения,
чтобы увеличить или уменьшить значение отдельного фактора по сравнению с
объектом оценки:

Фактор Стоимость
Дополнительный кв.м. 170 000
Первый/последний этаж -300 000
Допол. Санузел 100 000
Улучшенное состояние отделки 1 000 000
Допкомната 300 000

Затем график пересматривается с учетом общих корректировок
для каждого сопоставимого объекта и для корректировки цены продажи каждого фактора.
Если сопоставимый объект имеет превосходящую характеристику, значение
вычитается из фактора, а если сопоставимый объект имеет меньшую характеристику,
значение добавляется к фактору:

  Квартира Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3
Цена   15 000 000 14 000 000 16 000 000
Площадь 80 85 85 90
    +850 000 +850 000 +1 700 000
Комнат 3 4 3 3
    +300 000    
Ванных 2 2 1 2
      -100 000  
Состояние Хорошее Удовлетворительное Удовлетворительное Хорошее
    — 1 000 000 — 1 000 000  
Этаж 4 14 11 2
         
Итого корректировки   150 000 -250 000 1 700 000

Исходя из скорректированных продажных цен компаний, объект недвижимости может иметь справедливую рыночную стоимость в диапазоне от 13 750 000  до 17 700 000 рублей.

Однако в Аналоге № 3 меньше корректировок. Придавая этим факторам больший вес, более точная оценка объекта недвижимости могла бы находиться в районе 14 250 000 рублей на момент проведения сравнения продаж.

Инвестирование в недвижимость для начинающих

Другие распространенные способы как оценить квартиру или другую недвижимость

В дополнение к подходу сравнения продаж, существует два
других типичных способа проведения оценки недвижимости:

Затратный подход

Затратный подход оценивает недвижимость на основе
прогнозируемых затрат на строительство одного и того же объекта с нуля после
корректировки с учетом его текущего состояния.

Доходный подход

Доходный подход для определения стоимости обычно
используется в коммерческой недвижимости и при аренде доходной жилой
недвижимости. Стоимость недвижимости с использованием доходного подхода
определяется с использованием текущего или прогнозируемого чистого
операционного дохода (NOI)
и ставки капитализации для аналогичных домов в том же районе.

Комбинированный подход

Используя все три метода оценки недвижимости, инвестор может
более точно определить, сколько может стоить объект недвижимости.

 Использование
нескольких подходов к оценке объекта недвижимости может повысить ее точность и
объективность. Однако не всегда это возможно или целесообразно, так как выбор подхода
зависит в первую очередь от целей заказчика.

Другие подходы к вопросу, как оценить квартиру и другие объекты
недвижимости мы рассмотрим более подробно в следующих постах.

The post Как оценить квартиру или любую другую недвижимость: сравнительный метод appeared first on ЛАБНЕД.

Похожие статьи