Прага дорожает, как и ее недвижимость. За 2 года квартиры выросли в цене на 40%. Виной тому иммигрантский кризис, от которого европейцы бегут в Прагу; дешевые ипотеки, которые увеличили доступность жилья и стремительное развитие города, которое наращивает стоимость естественным путем. Однако, несмотря на то, что прямо сейчас чешская столица продолжает дорожать, квартиры в ней все равно продаются невероятно активно. Давайте изучать, как совершать покупку во время подорожания разумно.
Почему дорожает недвижимость в Праге
- естественным путем она подорожала для покупателя благодаря тому, что на него законом было переведена обязанность оплачивать Налог за перевод права собственности. Он составляет 4% от номинальной стоимость жилья (не фактической);
- по разным причинам спрос на недвижимость значительно доминирует над предложением. Прага стала пользоваться очень высоким спросом у провинциальных чехов и европейцев из западной Европы;
- за последние 10 лет ставки по ипотеке в Чехии упали с 10 до 2%, что сделало жилье самым доступным в истории страны. Несмотря на целый ряд ограничений, принятых Чешски Нацбанком, ипотеки все равно берутся очень активно;
- популярность Праги среди заграничных студентов и бизнесменов сильно растет благодаря новым большим возможностям, что способствует тому, что они начинают инвестировать в чешскую столичную недвижимость;
- имидж Чехии растет благодаря постоянно развивающиеся стабильной экономике, высокому уровню жизни, доступным ценам и прекрасному географическому положению, что способствует повышению цен на недвижимость, так как сильно возрастает количество людей, срамящихся жить в Чехии;
- Прага активнейшим образом развивается как мекка для разнообразного бизнеса. В город перебирается множество международных фирм из самых разных стран мира.
Это лишь основные параметры, которые “виноваты” в выросших ценах на пражскую недвижимость, хотя, на самом деле, их гораздо больше. Однако, самым главным выводом, который можно сделать из выше перечисленного, так это тот, что Прага становится все более престижным и востребованным городом, открывающим большие возможности, а, значит, пришло время и нам инвестировать в нее с умом.
Цель
Для того, чтобы инвестировать разумно, необходимо определиться с целью покупки. Выделим основные цели.
“На пробу”
Многие иностранные инвесторы, не обладая значительной информацией о Праге и ведении бизнеса в ней, хотят попробовать инвестировать в этот город. Недвижимость обеспечивает самый простой пассивный доход из множества доступных сфер. Для того, чтобы сдавать квартиру в аренду, не надо обладать некими специализированными знаниями, образованием или навыками. При этом, пражская квартира способна приносить стабильный доход в размере примерно 5% годовых. Многие инвесторы и вовсе покупают пражскую недвижимость не для прибыли, а для сохранения финансов. Прага известна своей стабильностью. Потерять деньги здесь невозможно, особенно учитывая последние 15 лет: постоянное постепенное осмысленное подорожание, соответствующие развитию города.
Для “пробы” подойдет ликвидная квартира, которую всегда можно сдать в аренду, но в случае надобности просто и выгодно продать. Самыми ликвидными квартирами в Праге являются студии в размере 30 м2 со статусом квартиры (некоторые пражские небольшие квартиры имеют статус “ательер:”, который не позволяет в таком жилье прописаться и препятствует получению ипотеки), находящиеся в центре или широком центре Праге.
Миниатюрные квартиры в центре также прекрасно подходят для сдачи в краткосрочную аренду туристами. Прагу в год посещает 7,5 миллионов гостей, что почти в 7 раз превосходит ее население. Туристы при постоянной загруженности и грамотном менеджменте способны приносить 14% годового дохода.
Для инвестиции
Инвестиционная квартира может быть разного типа в зависимости от желаемого потенциального квартиранта. Студии прекрасно подойдут для молодых пар или одиночек, двушечки подойдут молодым семьям, трешки – семьям с детьми. Районы здесь также серьезно разнятся. Студенты предпочитают жить недалеко вузов, семья – в микрорайонах с детскими садами, бассейнами и детскими площадками. Такие квартиры в случае надобности продаются чуть дольше, чем квартиры в самом центре, но зато способны приносить годами стабильный доход. При удачном подборе квартиранта, инвестор будет годами получать доход без смены арендатора. Например, статистически, чешские семьи живут в аренде от 5 до 7 лет, пока не насобирают средства на первый взнос на покупку собственного жилья.
В случае покупки инвестиционной квартиры с точки зрения долгосрочной перспективы, важно оптимально подобрать квартиру для конкретного типа квартиранта. Например, покупать инвестиционную “четырешку” невыгодно. В ней могут жить лишь группы людей, где каждый будет тратить огромное количество воды и расходовать отопление в больших количествах, а по факту взимать с каждого отдельного квартиранта оплату таких услуг потом достаточно неудобно.
Либо такую квартиру арендует семья с большим количеством детей и домашними животными, которые могут в значительной степени быстрее привести внешний вид квартиры в негодность. В случае таких квартир потенциальных арендаторов не так много, потому хозяин жилья не сможет отказывать всем подряд. Для инвестиций с целью получения максимальной выгоды подходят квартиры у вузов с четко установленной суммой ежемесячных коммунальных платежей, двушки или трешки в микрорайонах, пригодных для семей с детьми, либо студии в разных районах с интересной жизнью для молодежи. Доходность трешек ниже, чем у студий и двушек. Исключением являются лишь трешки класса люкс, расположенные в центре города. Инвестиции в оснащение таких квартир достаточно высоки, но и доход может превысить самые смелые ожидания.
Временная инвестиции и для себя
Некоторые люди покупают квартиру в Праге с целью сдавать ее временно, а в последствии заселиться в нее самостоятельно. Т.е. квартира в таком случае подбирается под себя. Аренда является лишь промежуточным этапом, оттого здесь не рассматривается потенциальный арендатор, а жилье сдается тому, кого хозяин сочтет порядочным, чистоплотным и кто, в свою очередь, согласиться квартиру снять.
Квартиры “под себя’ не являются самым разумным решениям с точки зрения инвестиций. Люди могут купить квартиру для себя на самой окраине Праги, потому что здания утопает в зелени, вокруг расположены озера, но туда ходит один автобус, что не очень подходит большинство потенциальных арендаторов. В таких случаях не всегда можно рассчитывать на высокий доход, но на сохранение капитала и некий доход. Большого выбора квартирантов может просто-напросто не быть.
Лучше не сдавать такую квартиру со своей мебелью, которую вы хотите оставить для себя. Необходимо обставить квартиру достойно и включить сохранение мебели в контракт. После выселения квартирантов обычно владельцы делают ремонт и оснащают квартиру по новой под себя.
В этом случае важно учитывать одну крутую особенность Праги: здесь сдается и продается абсолютно все. Квартира точно не будет пустовать. Как мы помним, спрос превышает предложение. Сдаются даже самые удаленные окраины и тяжело доступные городским транспортом улочки.
Погостить
Ряд наших клиентов предпочитает навещать Прагу ежегодно, останавливаясь в собственной квартире. При этом остальную часть года они желают сдавать жилье в аренду. В таких случаях особенно разумным будет сдавать жилье студентам. Студенты уезжают в июле и августе на каникулы, потому обычно они лишь готовы платить за хранение вещей, но никак не за содержание целой квартиры. Для них проще сменить квартиру, чем оплачивать 2 месяца простоя. Потому вариант для владельцев, которые летом хотят как раз-таки приехать на каникулы или в отпуск в Прагу, подойдет идеально. Владелец квартиры чередуется со студентом (или небольшой группой студентов), когда те едут на каникулы, в том числе новогодние. Так квартира не пустует никогда и приносит постоянный доход. Получается, что для владельца его ночлеги в его квартире обходятся совершенно бесплатно, потому что содержание всей квартиры оплачивается с ежемесячных платежей, осуществляемых студентом.
Еще одним вариантом является сдача квартиры в краткосрочную или посуточную аренду туристам. Компания по управлению составляет календарь заселений так, чтобы владельцы могли ночевать в квартире, кода им это будет удобно.
Обратитесь к нам! Мы на рынке чешской недвижимости с 2006 года. Мы подберем идеальную квартиру, учитывая ваши цели, пожелания и составим контракт так, чтобы вы были постоянно защищены. Подбор инвестиционных квартир, квартир для собственного проживания и поиск арендаторов – наша основная специализация. Мы также берем квартиры на частичное или полное управление.
