BogoslavSky
Можно ли продать квартиру с долгом по ипотеке? Как продать кредитную квартиру в Украине? Как провести сделку, если квартира в залоге у банка? Почему сложно продавать квартиру с невыплаченной ипотекой? Хочу продать ипотечную квартиру, и взять новую в кредит? Возможно это сделать быстро? Покупатели сейчас покупают залоговые квартиры? Как обстоят дела на рынке с залоговыми квартирами?
На рынке недвижимости Украины нередки случаи, когда владелец квартиры по объективным причинам не справляется с кредитной нагрузкой, и вынужден продавать свою недвижимость. Рассмотрим варианты продажи недвижимости, которая по кредитному договору является предметом залога в банке.
Законом Украины банкам запрещено отбирать у заемщиков их недвижимость, если заемщик регулярно платит проценты по кредиту. И по сему, у владельца залоговой недвижимости есть возможность решить данную проблему с помощью покупателя, который готов пройти некоторые шаги — снять ипотеку, и оформить сделку купли-продажи на законном основании.
В случае, если владелец залоговой квартиры вовсе отказывается от погашения ипотечного кредита, то по закону банки имеют право принудительно продать залоговое имущество через суд. И это уже другая история — крайне невыгодная для владельца залоговой недвижимости.
Как решить проблему с продажей залоговой недвижимости, которая еще не попала в систему принудительной продажи через аукционы?
Шаг ПЕРВЫЙ. Определение стартовой цены на кредитную недвижимость.
Владельцу кредитной квартиры крайне важно обратиться к специалисту, который сориентирует его с корректным диапазоном цен на недвижимость. Опытный специалист, как правило, в полной мере владеет информацией об актуальных ценах проданных объектов жилой недвижимости.
Брокеры недвижимости регулярно проводят сделки купли-продажи, и имеют все необходимые компетенции, чтобы правильно сформировать стартовую цену на любую недвижимость.
Многие владельцы кредитной недвижимости обращаются по вопросам цены продажи к знакомым оценщикам. Но оценщики в своих аналитических отчетах черпают информацию из рынка предложений. А именно, с сайтов недвижимости, где отражены завышенные ценовые ожидания неопытных продавцов. Такие продавцы в своем стремлении дорого продать недвижимость пробуют рынок на отклик долгими месяцами.
Это обманный путь для человека, который каждый месяц выплачивает проценты по ипотеке, и уходит в значительные долги по «телу» кредита.
Если коротко, оценщики не проводят сделки, и не ведут сложные переговоры с покупателями. Поэтому, их оценка вашей недвижимости может быть ошибочной.
Шаг ВТОРОЙ. Получение письменного согласия на реализацию кредитной недвижимости.
На этом этапе заемщик должен написать заявление в отделении банка, в котором оформлял ипотеку. Заявление рассматривается банком до 5-ти рабочих дней.
Ввиду затянувшегося политического и экономического кризиса, банки имеют некоторые сложности с реализацией залогового имущества. Рынок таких объектов перенасыщен. И банки совсем не против, если заемщик возьмет на себя хлопоты по реализации своей недвижимости, и в короткий срок погасит кредит.
Главная задача банка в таких случаях — предупредить ситуацию, при которой заемщик отказывается полностью погашать кредит.
Шаг ТРЕТИЙ. Подписание договора на риэлторскую услугу.
После того, как получено согласие банка на реализацию залогового имущества, и сделан перерасчет по кредиту, владельцу желательно не затягивать время с обращением к профессиональному риэлтору. Цель такого обращения — выгодная продажа недвижимости в оговоренные договором сроки.
Самый провальный путь — выйти самостоятельно в рекламу с завышенной ценой, и пребывать на рынке месяцами в ожидании покупателя, который согласиться хотя бы, посмотреть кредитную квартиру. Непростая задача продажи залогового недвижимого имущества по силам только, опытным и сведущим специалистам.
Профессионалы в любой сфере не оказывают услуги по устным договоренностям. Дилетанты с легкостью соглашаются на любые условия владельцев недвижимости. Итог продажи квартиры с дилетантами один — затянутые сроки продажи и неуправляемый демпинг цены. Долго и невыгодно для человека, который каждый месяц выплачивает из семейного бюджета значительные суммы.
Шаг ЧЕТВЕРТЫЙ. Переговоры с покупателями кредитной недвижимости.
Переговоры с покупателями — самый непростой этап в продажах залоговой недвижимости. Именно на этом этапе без профессионала ломаются копья между продавцом и покупателем недвижимости из-за недостаточного уровня доверия и взаимопонимания.
На практике в продажах таких объектов в 99% случаях продавец нервничает, говорит лишнее, молчит о существенном, раздражается по поводу неудобных вопросов, обижается на откровенные реплики
покупателей. Или оправдывается за долги по квартире.
На просмотрах залоговой недвижимости в основном обсуждаются проблемы с выплатами кредита и невозможностью своевременно погашать задолженность со стороны продавца. Большинство покупателей опасаются встречных исков после продажи квартиры, ущемления прав несовершеннолетних детей заемщиков, и других скрытых причин продажи.
Поэтому, если дело доходит до торгов, покупатели настаивают на максимальной скидки от продавца. Корень провальных продаж кредитной недвижимости именно в том, что между продавцом и покупателем нет профессионального посредника, который умеет грамотно работать с возражениями покупателя. И развенчать их мифы и страхи касательно возможных проблем и мошенничества со стороны продавца или банка.
Шаг ПЯТЫЙ. Сделка купли-продажи кредитной недвижимости.
На примере одной сделки купли-продажи:
К нам обратился молодой человек за услугой по срочной продаже однокомнатной квартиры. Геннадий (назовем его так) длительное время дисциплинированно выплачивал долги по кредиту. Так случилось, что в жизни человека круто изменились обстоятельства. Поэтому, крайне необходимо было закрыть кредит в короткий срок.
Самостоятельно продавать свою кредитную квартиру Геннадий даже, не пытался. Оперативно получил согласие на реализацию кредитной квартиры в банке. Проблемы с прописанными несовершеннолетними детьми не было. Согласовали с Геннадием актуальную стартовую цену на объект продажи, подписали договор на услугу. И в тот же, день вышли в рекламу.
В первую неделю по рекламной компании было достаточно покупателей, чтобы риэлтор смог «взять» с рынка лучшее предложение. И поторговаться в интересах продавца недвижимости. С покупателем риэлтором была проведена правильная информационная работа. Готовность к сделке у покупателя была 100%-ная, сомнения исчерпаны.
Сделку купли-продажи проводили в отделении банка. Покупатель часть денег передал продавцу на покрытие основного долга. В течение часа получили от менеджера банка информационную справку, что кредит закрыт. Нотариус снял ипотеку (запрет) с недвижимости, и провел сделку купли-продажи в течении 2-х часов. Мы справились с задачей за 2 недели. Геннадий с радостью оставил благодарственный отзыв о профессиональной работе риэлторов.
Успешный опыт профессиональных риэлторов, доверие продавца и покупателя в переговорах, их точное следование инструкциям специалистов в процессе продажи и оформления сделки позволили заемщику банка выгодно и быстро решить свою проблему, и не попасть в печальную систему принудительной продажи недвижимости.
