Эта статья расскажет, как заключить договор аренды недвижимости арендатору и не потерять кучу денег, нервов и времени.
Мы очень часто сталкиваемся с ситуациями, когда к нам
приходит арендатор и говорит, что арендодатель:
- Его обманул при заключении договора и теперь ему
приходится платить в 2 раз больше, чем он «договаривался» при заключении
договора аренды - Не возвращает обеспечительный взнос.
- Не пускает в помещение и не отдает имущество.
- Отключил электричество.
- Заставляет платить за какие-то допработы.
- Не соглашается досрочно расторгнуть договор
аренды. - Повысил аренду на 50%.
- Постоянно за что-то штрафует.
Это основные проблемы, с которыми вдруг сталкивается
арендатор после подписания договора аренды. Но, конечно, он далеко не полный. У
меня складывается зачастую впечатление, что у многих арендаторов начисто
отсутствует чувство самосохранения. Даже искры простого здравого смысла иногда
с лихвой хватит, чтобы избежать многих проблем. Но нет, зачем читать договор,
это же просто формальность! Главное – быстрее получить помещение и начать
бизнес.
А когда начинаются проблемы, то арендатор делает круглые
глаза и заявляет, а я думал, что…
Думать можно, что угодно, но первое, что нужно понять, что
Договор – это соглашение о взаимных правах и взятых
на себя обязательствах, а не просто бумажка, которая подтверждает ваше право
находится в данном помещении и нужна только бухгалтерии как основание для
перечисления денег.
Как только договор подписан, стороны могут строить свои отношения исключительно на основании того, что написано в договоре аренды.
Не спешите.
Спешка хорошо только, если вы опаздываете на самолет. При
подписании документа, на основании которого вы должны будете платить, спешить
не стоит никогда. Какие бы ни были причины для срочности.
Мало того, что вы легко можете упустить что-то важное. Совет
звучит банально, но это ода из главных причин последующих проблем и убытков!
Не спешите тратить свои деньги, не спешите подписывать
договор аренды!
Не поддавайтесь давлению.
Собственник и непорядочный риэлтор будет вас с пеной у рта
убеждать, что у них стоит очередь из желающих арендовать помещение. Некоторые
из страждущих даже готовы заплатить на 10, да что там мелочиться на 20% больше,
чем вы. Но собственник с риелтором, они не такие! Они хотят видеть арендатором
только вас!
Знакомо?
Не кажется ли вам, что это звучит, как бред? Человеку
предлагают заплатить на 10-20% больше, что для недвижки серьезные деньги, а он
отказывается. Нет у них никого на примете или есть, но никак не может решиться.
А весь этот цирк только для того, чтобы вас заставить скорее подписать договор
аренды. А, забыл. Еще могут альтернативным оффером (коммерческим предложением)
от другого арендатора помахать для скорейшего убеждения сумлевающихся.
Не ведитесь! То есть не верьте. Такой рынок последний раз
был в 2006-2007гг., когда действительно на помещение могло одновременно быть до
5 арендаторов. Сейчас уже такого нет.
Делайте, что нужно, получайте информацию, которую запрашиваете, внимательно готовьте договор.
Полное руководство по аренде коммерческой недвижимости. Как арендовать помещение.
Не доверяйтесь арендодателю или его представителям.
Не в том плане, что они вас обманут, потому что все
собственники недвижимости такие. Как раз наоборот, среди них очень много
порядочных людей. А представители собственников – они наемные сотрудники и
будут делать так, как выгодно их работодателю.
Поэтому не стоит забывать, что у арендодателя свои цели, а у вас свои.
Кейс.
При заключении договора аренды, стороны договорились, что установят на парковке ТЦ рекламную стеллу, но не стали включать ее в договор на том основании, что стелла находится за пределами помещения, поэтому на нее должен быть отдельный договор. А после подписания договора аренды арендодатель, не отказываясь напрямую, затягивал под разными предлогами согласование размещения этой стеллы.
Ну а что? Договор на помещение подписан, аренда капает, а со
стеллой арендатор сам виноват, никак не сделает нормальный проект, хотя уже
заплатил несколько сотен рублей за разработку и многочисленные изменения в
конструкцию.
Наш совет – все договоренности вносите в договор аренды.
Читайте договор. Как заключить договор аренды.
Подписывать договор не читая, это верх глупости. Не стоит
наступать на те грабли, на которые постоянно наступают заемщики при оформлении
кредитов в нечистоплотных финансовых организациях, когда им говорят про ставку
по кредиту 5% годовых, но после подписания договора выясняется, что им придется
заплатить еще за страховку, оформление кредита, запрос в БКИ, распечатку и еще
Бог знает, за что, в результате чего ставка вырастает в десятки и сотни раз!!!!
Недавний пример из практики.
К нам пришел будущий арендатор и попросил проверить договор. «Я прочел договор, ставка нормальная, все ок, беру, но вы все-равно посмотри,» — сказал он мне. Ставка аренды то нормальная, но только там еще говорилось, что арендатор должен оплачивать ремонт и обслуживание прилегающей территории, коммунальные услуги, лифт (которого в этом здании не было) и еще куча всего, но про стоимость не было сказано ни слова.
Буквально с боем мы смогли заставить нашего клиента запросить стоимость всех этих услуг, так как он считал, что все это копье (по его словам) и вообще не стоит заморачиваться. Каково же было его удивление, когда он увидел стоимость. Удивить вас? Сколько она могла быть по отношению к ставке аренды? 10% от ставки, 20%, 50%?
120%!!!! То есть, при ставке аренды 1000 руб за 1 кв.м. в месяц, ставка ОПЕХ была 1200 руб. То есть, наш клиент предполагал, что ему придется платить около 300 000 руб в месяц, а по договору, который он не читал, около 650 000 руб. Не хило.
На ровном месте.
Наш совет – не подписывайте ничего не читая.
Не полагайтесь на юристов.
Не стоит полагаться на юристов при согласовании договора
аренды. Следует помнить, что хороших юристов, специализирующихся на сделках с
недвижимостью крайне мало. Если ваш юрист не работает с недвижимостью, то он
будет проверять договор исключительно на соответствие его положений ГК. И если
в договоре не будет написано как-то исключительной несуразицы, типа «арендатор
должен сидеть в помещении вниз головой», они просто не обратят внимание, если
положение не нарушает ГК.
Кейс.
Мы специально проводили небольшой тест с договором аренды, в котором было такое положение «Арендодатель имеет право увеличивать арендную плату дважды в год на не более чем на 50%».
Результат. Все!!! Юристы обратили внимание заказчика на то, что нельзя увеличивать арендную плату дважды в год, но на вероятность существенного роста арендной платы указали только 10% юристов.
Почему? Потому что для юриста, это не юридический вопрос, а
коммерческий. То же самое касается и вопросов ремонта, пожарной безопасности,
доступа в помещение и т.д. и т.п.
Не стоит считать, что юрист – это специалист на все руки.
Наш совет – не ограничивайте проверку договора только
юристом.
Привлекайте к согласованию договора специалистов.
В идеале переговоры должны вести менеджеры по недвижимости,
которые специализируются на сделках аренды, а также те кто будет потом работать
по этому договору:
- Директор точки продаж или иной представитель,
ответственный за продажи, особенно если речь идет о размещении в торговом
центре. - Инженер по эксплуатации, ахошник, слесарь,
электрик. То есть, тот кто будет потом эксплуатировать то, что вы подписали. - Специалист по противопожарной безопасности.
Особенно, если речь идет о размещении большого количества рабочих мест или о
помещениях, в которых предполагается пребывание большого количества людей. - Инженера-строителя или подрядчика, который будет
строить вашу точку продаж, чтобы он понимал, свои возможности и ограничения.
Не скажу, что если вы это не сделаете, то сразу возникнут
проблемы. Нет, сразу.
Кейс
Как в примере, с положением об изменении ставки арендной платы. Арендодатель, во-первых, доверился арендодателю, который убедил его, что будет повышать ставку всего на 5-7%, а 50%, это так на случай резкой девальвации, а, во-вторых, все повесил на юриста, которому с большой колокольни, на сколько там ставка увеличивается, главное, что не чаще одного раза в год.
Если вы думаете, что это пример высосан из пальца, вы очень
ошибаетесь. Опытный арендодатель специально закладывает в договор такие
неопределенные положения, чтобы иметь возможность пользоваться ими так, как ему
выгодно.
Еще приведу один кейс.
Крупная компания арендовала в одном из городов-миллионников офисное здание для размещения части своих сотрудников. Сделала хороший ремонт, наняла сотрудников, а через неделю после открытия офис пришлось закрыть по акту проверки МЧС, так как здание построено с нарушением норм противопожарной безопасности и размещать такое количество сотрудников на этаже, как запланировано, нельзя. В итоге, арендатору пришлось уменьшить количество сотрудников в данном офисе на 40% и арендовать еще одно помещение! Десятки миллионов просто выброшены на ветер. Я просто плакал, когда мне об этом случае рассказал арендатор.
Вы представляете сколько далеко не лишних денег пришлось
заплатить арендатору только из-за того, что он не привлек специалиста. С
арендодателя ничего не возьмешь, он знал про проблемы здания, многие другие
специалисты и арендаторы в городе знали. А наш арендатор не знал и не спросил,
а арендодатель не сказал, потому что не спросили.
Наш совет – привлекайте к проверке договора профильных
специалистов, особенно если речь идет о масштабных инвестициях.
Не стесняйтесь задавать вопросы.
Если, конечно, он у вас есть. Этот совет перекликается с
предыдущим. Когда вы читаете договор, постоянно спрашивайте себя, все ли вам
понятно. Помните, арендодатель изначально в более выгодном положении. Он знает
свое помещение гораздо лучше вас. Поэтому постарается переложить все или часть
проблем на вас. Крупные собственники, типа ТЦ, просто повесят на вас все
расходы, но проблемы со зданием будут решать сами. А вот остальные могут
подложить вам … эээ… сюрприз.
Кейс. Из недавнего.
В договоре аренды было прописано, что расчет потребления воды идет исходя из диаметра трубы на точке ввода и проходящего через эту трубу объема воды, умноженный на количество человек в офисе с 9.00 до 19.00. Наш арендатор этот пассаж пропустил. Когда я его спросил, что тут написано, знаете, что он сказал? Что он ничего не понял, но он и не специалист по коммунальным услуг. Отлично! А спросить?
Если это все посчитать, это ж просто какая река. Не Волга, но
такая полноводная. В реальности все здание столько не потребит воды, сколько
пришлось бы заплатить этому арендатору. Да, целый район столько не
потребляет!!!
Даже здравый смысл не сработал.
Наш совет – не понимаете что-то спросите. Иначе будете
оплачивать водоснабжение городов.
Не забывайте про приложения к договору аренды.
Очень многие специалисты, которые внимательно изучают текст
самого договора аренды недвижимости, зачастую просто пробегают глазами по
приложениям. Я даже за собой замечал такую особенность. Порой самое интересное
содержится именно там.
У некоторых арендаторов, особенно профессиональных рантье, в
самих договорах прописаны лишь какие-то общие моменты, а самое важное спрятано
в приложениях.
Кейс.
В тексте договора в разделе «Права арендатора» было написано, что арендатор имеет право пользоваться помещением для осуществления своей основной деятельности.
Арендатор подписал договор аренды офиса и считал, что он может им пользоваться так как ему удобно, то есть 7 дней в неделю, 24 часа в сутки. Но в первые же выходные его сотрудников на входе в офисное здание ждала закрытая дверь. На возмущенные слова арендатора о том, что они, мол, так не договаривались, представитель собственника послал его…, нет, не туда, куда вы, возможно, подумали, а почитать приложение к договору аренды помещения «Правила пользования офисом», которое наш арендатор тоже подписал. В этих Правилах было прописано, что пользоваться офисом можно только по рабочим дням с 8.00 по 20.00.
Итог. После нескольких месяцев мучения, арендатор расторг договор и переехал в другой офис. А это опять деньги, время, потери бизнеса из-за того, что часть работы не делалась.
Расторжение договора аренды по инициативе арендатора.
Кейсов про различные «Правила проведения ремонта», «Правила
осуществления торговой деятельности», «Сборники штрафов и наказаний» очень
много.
Совет — если хотите разобраться, как заключить договор аренды, читайте приложения к договору. Даже если арендодатель откажется вносить в них изменения под предлогом, что они единые для всех, вы будете четко понимать, что вас ждет и принимать разумное и обоснованное решение о целесообразности аренды.
Не подписывайте договор аренды помещения первым.
Наверное, многие меня сейчас покритикуют, что я дую на воду,
так как практика, когда арендатор подписывает первым очень распространена. Все
это так. Спорить не буду. Это совет из раздела перестраховочных. Если у стороны
все время шли к подписанию, то у арендодателя нет причин не подписывать
договор.
Но в нашей практике были случаи, когда арендатор подписал
договор и акт приема-передачи помещения первым и передал эти документы
арендодателю. Арендодатели же в силу разных причин, в основном из-за появления
на горизонте более интересного потенциального арендатора, не подписывали
документы. Когда же новая сделка срывалась, то они подписывали и требовали с
арендатора оплаты за все время с момента подписания акта. Хотя в некоторых
случаях, срок доходил до месяца. А однажды арендодатель попытался потребовать
аренду за год, хотя арендатор в помещении никогда не появлялся.
Совет – старайтесь не подписывать договоры аренды
недвижимости первыми. Пусть это делает арендодатель.
Резюме.
- Не спешите
- Не поддавайтесь давлению.
- Не доверяйтесь арендодателю или его
представителям. - Читайте договор.
- Не полагайтесь на юристов.
- Привлекайте к согласованию договора
специалистов. - Не стесняйтесь задавать вопросы.
- Не забывайте про приложения к договору аренды.
- Не подписывайте договор аренды помещения первым.
The post Как заключить договор аренды: 9 главных советов, которые помогут сохранить ваши деньги. Инструкция для арендатора. appeared first on ЛАБНЕД.
