При совершении операций с недвижимостью, — продажей квартир и частных строений, получении кредитов под них, оформлении залогов и других, — возникает необходимость в проведении оценки жилья. Существует несколько понятий, связанных с привлекательностью и стоимостью продаваемого жилья. Среди тех, которыми часто оперируют специалисты рынка недвижимости, имеется и такое, как ликвидность. Оно характеризует ту реальную цену за квартиру, за которую данный объект недвижимости (квартира, коттедж, дача, другое жилое или нежилое строение) может быть гарантированно реализован в возможно короткие сроки. При этом учитывается множество факторов. В результате, жилье может быть отнесено к разряду ликвидных, средне- и мало ликвидных объектов. В зависимости от категории ликвидности, к оценочной стоимости жилья применяются соответствующие корректирующие коэффициенты. В частности, при заключении договора с риэлтерской фирмой на продажу Вашего жилья или оформлении и выдачи кредитов под залог квартиры. Какие же факторы и критерии влияют на ликвидность квартир?
Сроки реализации квартиры
Желание владельца как можно быстрее продать жилье, может снизить цену его реализации, но, при этом, повысит ликвидность. С другой стороны, возможность подождать и не спешить с реализацией, дождаться «настоящего покупателя», будет гарантировать получение желаемой цены, однако понизит ликвидность продаваемого объекта. Немаловажную роль в этом процессе имеет и сезонность продажи. Квартиры лучше продаются в конце лета — начале осени. Спрос, а, следовательно, и ликвидность, зимой падают. Эксперты-риэлторы подтвердят Вам, что средний срок продажи квартир сейчас, в связи с экономическим кризисом, увеличился вдвое.
Продаваемость
Ошибочно считают, что «хрущевку» или квартиру на первом этаже продать труднее, чем элитную, многокомнатную квартиру. На каждый товар, как известно, имеется свой покупатель. В настоящее время, учитывая реальную покупательную способность населения, а также процессы, происходящие в экономике, именно недорогое жилье пользуется повышенным спросом.
Местоположение квартиры
Для элитного жилья решающим фактором может стать живописный вид из окна, наличие подземной парковки, историческое происхождение дома. Так, привлекательность и стоимость жилья в центре Москвы во многом зависит от этажа, на котором расположена квартира. Не привлекательные ранее первый и последний этажи стали более востребованными. Причем настолько, что, иногда в 1,5- 2 раза превышают базовую стоимость такой же квартиры на втором–пятом этаже. В первом случае из-за возможности перевода приобретенного там жилья в разряд нежилого фонда и устройства там престижного офиса или магазина. Во втором случае из-за открывающегося из окон квартиры вида. Возможность лицезреть из окон своей квартиры такие объекты как Кремль, Москву-реку или храм Христа Спасителя может серьезно поднять привлекательность и цену жилья, то есть повысить его ликвидность. На квартиры в некоторых престижных домах столицы очередь исчисляется годами, не зависимо от той цены, которую за них запросит продавец. И наоборот. Ценившиеся ранее «тихие» квартиры в центре, с окнами во двор, теряют у любителей «престижа» свою привлекательность и ликвидность. Для относительно недорогого жилья и квартир эконом класса большое значение имеет развитость инфраструктуры в районе расположения, наличие объектов социально-бытового назначения, привязка к общественному транспорту.
Советы риэлтора, или как поднять ликвидность продаваемой квартиры
При всех прочих равных условиях, таких как тип проекта и планировка квартиры, этажность, месторасположение в городе, наличие развитой инфраструктуры, которые для данной квартиры изменить невозможно, существует ряд способов все же повысить привлекательность квартиры. И, тем самым, повысить ее ликвидность. Поднять как сроки возможной ее реализации, так и несколько увеличить стоимость ее реализации. Необходимо, в первую очередь, придать квартире «товарный вид». Сделайте пусть небольшой, чисто косметический, ремонт квартиры. Небольшие затраты на него с лихвой окупятся при продаже.
По возможности освободите квартиру от ненужных, загромождающих ее пространство мебели и посторонних предметов. Очистите балкон и лоджию от бытового хлама, который так часто мы там храним «на всякий случай».
Идеальными для осмотра потенциальными покупателями считаются совершенно пустые квартиры с «косметическим» ремонтом. Опытные покупатели и агенты-риэлторы знают, что за мебелью всегда скрыты и спрятаны имеющиеся дефекты, которые новый хозяин сможет увидеть только после выезда предыдущих жильцов. А отсутствие мебели в квартире лишний раз убеждает в том, что времени на «освобождение площади» практически не потребуется. Процесс выселения-вселения произойдет быстро. Это один из факторов, влияющих на повышение привлекательности и ликвидности реализуемого жилья.
