Не так давно на нашем сайте была опубликована статья о досрочном расторжении договора аренды арендатором.
Расторжение договора аренды по инициативе арендатора.
Мы получили запросы от действующих и будущих арендодателей, некоторые из которых тоже захотели разобраться, как им быстро и недорого избавиться от арендатора, нарушающего условия договора аренды.
Ничего не имею против, нарушители должны отвечать за нарушение договора. Хочу лишь напомнить, что расторжение договора – это крайняя мера. Прежде чем прибегать к ней, подумайте, практически всегда существуют другие правовые способы заставить сторону по договору соблюдать его условия.
В сторону лирику, переходим к теме нашей статьи «расторжение договора аренды по инициативе арендодателя».
Вы узнаете:
По каким основаниям можно расторгнуть договор аренды
недвижимости.
Что нужно делать, чтобы соблюсти процедуру расторжения
договора аренды и не дать шанса
арендатору предъявить вам финансовых требований.
Какой срок для расторжения договора аренды.
Как составить и как направлять уведомление о расторжении
договора аренды.
1. Одностороннее расторжение договора аренды недвижимости по инициативе арендодателя.
Арендодатель, также как и арендатор, может расторгнуть
договор аренды в одностороннем порядке только при наличии оснований. Без
наличия серьезных оснований прекратить договор очень сложно. Скорее всего
сделать это можно будет лишь через договоренность с арендатором и при условии
компенсации его расходов.
Основания для расторжения договора аренды указаны в
Гражданского кодексе и в самом договоре аренды.
Где искать основания для расторжения договора аренды недвижимости арендодателем?
Начнем с общих. Ст. 619 ГК РФ содержит несколько оснований, которые арендодатель может использовать для расторжения договора аренды.
- пользуется имуществом с существенным нарушением
условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; - существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд по истечении
установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; - не производит капитального ремонта имущества в
установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные
сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или
договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Три из четырех указанных здесь оснований связаны с порядком
использования арендованного имущества. Это и понятно. Аренда помещение
подразумевает под собой владение и пользование. Именно за владение и
пользование арендатор уплачивает арендодателю. Пользование недвижимостью
предполагает постепенное ухудшение ее потребительских качеств. Наиболее
показательный пример с автомобилем. Через несколько лет использования его уже
нельзя будет продать за первоначальные деньги, так как состояние автомобиля
ухудшилось.
Тоже самое происходит и с офисом. Например, арендатор арендовал офис с проведенным в нем ремонтом. В ходе многолетней эксплуатации состояние помещения уже не будет таким, каким оно было при заключении договора аренды. Полы будут потерты, стены испачканы. Если такое ухудшение произошло вследствие нормальной эксплуатации, то все нормально. Но бывают случаи, когда арендатор использует помещение не по назначению и значительно ухудшает его потребительские свойства. В квартире устраивается общежитие, в офисе – цех для распилки дерева и т.п.
Именно для таких случаев законодатель предусмотрел право
арендодателя расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, не дожидаясь
пока арендатор окончено «убьет» здание или помещение.
Еще одно основание для расторжения договора аренды,
указанное в ст. 619 ГК РФ связано с неоплатой арендной платы. С точки зрения
арендодателя это существенное условие договора, так как сдача в аренду это
бизнес, а не получая вовремя деньги финансовое положение арендодателя может
существенно ухудшиться и привести даже к банкротству. Как? Да легко. Многие
профессиональные рантье брали кредиты на покупку коммерческой недвижимости,
любая просрочка в оплате арендной платы могла лишить таких собственников не
только денег, но и недвижимости из-за неоплаты кредитов. И таких случаев в
2008-2009гг. и в 2015-2016гг. было очень много.
Если арендатор перестает платить, то арендодатель должен
иметь возможность в максимально короткие сроки расторгнуть договор аренды с
неплательщиком и найти нового арендатора.
Основания, указанные в ст. 619 ГК РФ, будут применяться к
отношениям сторон договора аренды даже если стороны не прописали их в договоре.
Но самым главным документов, в котором арендодатель должен
искать основания для расторжения договора аренды является сам договор аренды.
Арендодатель должен для себя решить, нарушение каких условий договора
арендатором является недопустимым и прописать в договоре аренды, что за
нарушение этих условий договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по
его инициативе.
2. Порядок расторжения договора аренды.
Договор аренды помещения или здания может быть расторгнут
либо в судебном, либо внесудебном порядке.
Договор аренды по основаниям, указанным в ГК РФ может быть
расторгнут только в судебном порядке и только после направления
арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им
обязательства в разумный срок. То есть, если арендатор устроил хлев в вашем
помещении, вы сначала в соответствии с ГК РФ должны потребовать прекратить
нанесение ущерба помещению, а также устранить нанесенный ущерб. Вот если он не
выполнит ваше требование, тогда вы можете обратиться в суд и требовать
расторжения договора и возмещения ущерба.
Согласитесь, что вариант с расторжением договора по
основаниям, установленным в ГК РФ крайне неэффективный. Пока будет идти суд,
помещение может прийти в такое состояние, что потребуется проведения серьезного
ремонта и огромных денег.
Чтобы избежать таких печальных последствий, необходимо в
договоре предусмотреть основания для расторжения договора аренды по инициативе
арендодателя в одностороннем внесудебном порядке.
Какие нарушения с нашей точки зрения являются достаточным основанием
для расторжения договора аренды:
- Неоплата или регулярная задержка оплаты арендной
платы. - Нанесение ущерба помещению или использование его
не по назначению. - Сдача помещения в субаренду без согласия
арендодателя. - Систематическое нарушение правил противопожарной
безопасности.
В принципе, этого вполне достаточно. Если арендатор платит
арендную плату и другие платежи, предусмотренные договор, использует помещение
в соответствии с условием договора, то у арендодателя не должно возникнуть
мыслей и оснований для расторжения договора.
3. Процедура расторжения договора аренды по инициативе арендодателя.
Судебный порядок.
Если арендодателю приходится расторгать договор аренды в
судебном порядке, то нужно сделать следующее:
- собрать доказательства, которые подтверждали бы
наличие фактов нарушения договора арендатором и/или нанесение ущерба помещению.
В качестве доказательств могут быть рассмотрены: письма, заключения экспертизы,
акты, оценки, ответы государственных и иных органов, видео и фотофиксация
нарушений. - Прежде чем обращаться в суд, арендодатель обязан
соблюсти процедуру, установленную в ст. 619 ГК РФ и направить арендатору
требование об устранении нарушения в разумный срок. Например, в случае
просрочки арендной платы, нельзя сразу направлять письмо о расторжении договора
аренды и подавать иск в суд, так как суд откажет в удовлетворении иска из-за
несоблюдения процедуры. А арендодатель потеряет время и деньги.
Разумный срок, о котором говорится в ст.
619 ГК РФ должен быть именно разумным. Если речь идет о просрочках оплаты, то
он может составлять не более двух недель. В случае требования о восстановлении
помещения или проведения ремонта, тот разумный срок может быть и несколько
месяцев.
- Уточнить подсудность. То есть выяснить, в какой
суд подавать. Если в договоре не указано, в каком суде должны рассматриваться
споры, тогда иск следует подавать в суд по месту нахождения объекта
недвижимости. Следует также помнить, что
арбитражный суд рассматривает дела с участием предпринимателей, суды общей
юрисдикции дела, в которых одна из сторон не является предпринимателем.
Внесудебный порядок.
Арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды,
заключенный на какой-то фиксированный срок без обращения в суд только в том
случае, если такое право установлено в договоре аренды. Если там про это
ничего не сказано, то расторгнуть договор можно только через суд либо
договорившись с арендатором.
Предположим, такое право арендодателя предусмотрено. Тогда
читаем договор и смотрим, какой порядок действий арендодателя в нем установлен.
В случае расторжения договора аренды из-за нарушения его условий арендодателем,
то порядок следующий:
- Фиксируем нарушение договора: выписку со счета,
акты осмотра, фото и видеофиксация, экспертиза, оценка ущерба и т.д. - Если в договоре прописано, что арендодатель
перед расторжением договора обязан потребовать у арендатора устранить
допущенное нарушение договора, то арендодатель обязан направить такое
требование и убедиться, что оно получено арендатором. Последствия несоблюдения
этого требования может привести к отказу арендатора от признания договора
расторгнутым. В этом случае придется либо все-таки направить такое требование,
либо идти в суд. - Если про предварительное направление требований
об устранении нарушения договора ничего не сказано, то можно сразу направлять
письмо о расторжении. Тем не менее мы все-таки рекомендуем направить сначала
требование об устранении нарушения. В случае обращения в суд, арендодатель
сможет ссылать на данный факт, как на то, что он проявил необходимую степень
добросовестности, старался найти решение проблемы и сохранить договор аренды. - Арендатор не устранил нарушение или не
отреагировал на претензию. Направляем письмо о расторжении договора аренды тем
способом, который прописан в договоре аренды. Если написано, что такое письмо
должен вручить курьер – направляем курьера, если почтой – направляем письмо с
описью вложения и уведомлением о вручении.
В письме нужно четко прописать,
на каком основании расторгается договор с указанием статьи договора, даты или
срока, когда договор будет считаться расторгнутым и с приложением документов,
подтверждающих нарушение.
- Отслеживаем получение уведомления о расторжении
договора арендатором.
Арендатор может посчитать, что он
договор не нарушал и не признать действия арендодателя по расторжению договора.
В таком случае он может отказаться от подписания акта приема-передачи и
предпринимать действия по восстановлению своих прав на аренду помещения, в том
числе и через суд. Поэтому нарушение должно быть серьезным и у арендодателя
должны быть не менее серьезные доказательства нарушения договора со стороны
арендатора.
Как сдать помещение в аренду.
Расторжение договора аренды недвижимости по инициативе арендатора во внесудебном порядке без нарушений условий договора.
При расторжении договора в одностороннем внесудебном порядке
при отсутствии нарушений со стороны арендатора самое главное, что должен
сделать арендодатель — это четко соблюсти процедуру уведомления арендатора о
расторжении договора аренды.
Во внесудебном одностороннем порядке в любое время может
быть расторгнут Договор аренды недвижимости, заключенный на неопределенный
срок, на основании ст. 609 ГК РФ. В этом
случае арендодатель должен письменно предупредить арендатора за 3 месяца до
даты расторжения.
Договор, заключенный на определенный срок, арендодатель
может расторгнуть во внесудебном порядке при наличии такого права в договоре
аренды. Там должен быть прописан срок, за который арендодатель должен направить
арендатору уведомление о расторжении. При наступлении этого срока договор будет
считаться расторгнутым. Этот срок может быть от 1 месяца до нескольких лет до
даты расторжения договора аренды.
В случае, если арендодатель решит расторгнуть договор ранее
этого срока, то такое уведомление не будет считаться надлежащим и арендатор
вправе его не исполнять.
В уведомлении, также как и в случае расторжения договора при
нарушении со стороны арендатора, должно быть прописано, что договор
расторгается, на основании какой статьи договора, и когда последний день
действия договора аренды.
Способ уведомления.
Если в договоре не прописан способ направления уведомления о расторжении договора аренды по инициативе арендодателя, то рекомендуем:
- Вручить в руки под роспись с проставлением даты
получения. В этом случае срок начинает течь на следующий день после вручения. - Почтовым отправлением с описью вложения и
уведомлением о вручении. В этом случае срок начинает течь на следующий день
после получения уведомления. Если письмо не получено, то срок начинает течь
после того, как истечет срок хранения письма в почтовом отделении. Это не очень
удобно, поэтому такой способ лучше использовать как запасной вариант, если по
каким-то причинам не удается вручить уведомление под роспись.
Заключение.
- Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя в одностороннем порядке возможно только по основаниям, указанным в Гражданском кодексе или в самом договоре.
- Расторгнуть договор аренды можно в судебном или внесудебном порядке.
- Для расторжения договора в связи с его нарушением, арендодатель должен собрать и представить доказательства нарушения.
- Арендодатель должен действовать добросовестно и четко соблюдать процедуру одностороннего расторжения договора аренды, установленную в законе или в договоре.
- Уведомить об одностороннем отказе от договора аренды, если в самом договоре не прописан порядок и способ уведомления, можно вручением уведомления о расторжении под роспись или отправкой почтой РФ с описью вложения и уведомлением о вручении.
- Срок начинает течь на следующий день после получения уведомления арендодателем.
The post Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя. appeared first on ЛАБНЕД.
