Для чего нужно классификация объектов недвижимости? Большинство
людей считают, что недвижимость это только здания и земельные участки, но к
недвижимости согласно ГК РФ также относятся, самолеты и речные суда.
Но их мы пока оставим в стороне, так как все-таки не каждый день обычный человек покупает себе самолет или пароход.
Сегодня мы остановимся именно на зданиях и помещениях, которые охватывают широкий спектр объектов, предназначенных:
- для проживания,
- для предпринимательских целей.
Зачем нужно знать и понимать разницу между жилой и коммерческой
недвижимостью? Затем, что законодательство предъявляет определенные требования
к использованию недвижимости, и знание и понимание этих требований дает
возможность использовать это имущество наиболее выгодным способом. Кроме того,
использование недвижимости не в соответствии с ее предназначением может
привести к административной, а в некоторых случаях и уголовной ответственности.
Характеристики объектов недвижимости
Классификация объектов
недвижимости. К недвижимости относятся объекты, которые характеризуются такими
признаками, как долговечность, материальная ценность и стационарность.
Долговечность – объекты недвижимости могут эксплуатироваться
десятки и даже сотни лет. Например, нормативный срок некоторых серий кирпичных
пятиэтажек Москвы составляет 200 лет.
В Италии есть дома, в которых живут люди уже 500-600 лет.
Материальная ценность. Любой объект недвижимости может быть продан и за него можно получить деньги, даже за неиспользуемый или разрушенный объект. Кроме того, любой объект недвижимости может быть сдан в аренду и приносить пассивный доход его собственнику.
Стационарность. Нельзя взять и перенести здание или помещение в
здании в другое место без разрушения, в отличие, например, от киоска.
Классификация объектов недвижимости.
Прежде всего, объекты недвижимости можно поделить на рукотворные и
нерукотворные. Рукотворные – это объекты, созданные человеком. Нерукотворные –
созданные природой или Богом (наукой это до сих пор точно не установлено) и к
ним относятся земельные участки.
Далее объекты недвижимости можно разделить на:
здание — это построенный по проекту объект, который используется для продажи товаров, предоставления различных услуг населению, размещения сотрудников, проживания, отдыха, производства материальных ценностей, хранения вещей.
сооружение — это объекты недвижимости, предназначенные для технических целей. К ним относятся дороги, мосты, эстакады, нефтяные скважины.
помещение – выделенная и обособленная часть в здании.
Недвижимость также можно классифицировать по целям использования, прежде всего на коммерческую и жилую.
Коммерческую недвижимость можно классифицировать следующим
образом:
- Розничная торговля (для демонстрации и продажи товаров и услуг населению): ТЦ, отдельно стоящие магазины, медицинские центры, банки, рестораны, встроенные помещения.
- Промышленная (для обработки и производства товаров): заводы, фабрики, , верфи, типографии, цеха, ангары.
- Складская (для хранения и складирования): склады, архивы.
- Офисная (для размещения персонала): офисные и бизнес центры, административные здания, офисные помещения вне офисных зданий.
- Гостиничная (для временного проживания): гостиницы, отели, санатории, общежития, дома отдыха, хостелы, апартаменты, лофты.
Нежилые объекты недвижимости
Нежилые объекты недвижимости – это все, что не относится к жилым
(о них ниже). Такие объекты отличается следующими признаками:
- изолированно от других помещений;
- зарегистрировано как объект недвижимости в соответствии с законодательством;
- является отдельно стоящим зданием или частью здания;
- имеет конкретные характеристики и адрес, которые позволяют выделить такой объект из ему подобных;
- имеет целевое назначение, исключающее использование в качестве постоянного жилья.
Жилые объекты недвижимости
Определение жилого объекта недвижимости дано в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ. Жилое помещение должно быть изолированно и пригодно для проживания людей в течение длительного времени и в законном порядке признано жилым.
Существуют определенные санитарные и технические требования к
жилым помещениям, которые указаны в следующих нормативных актах:
- № 184-ФЗ «О техническом регулировании» от 27.12.2002.
- № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» от 30.03.1999.
- Постановление Правительства РФ от 24.07.2000 № 554 «Положение о санитарно-эпидемиологическом нормировании».
Классификации жилых помещений.
По виду объекты недвижимости, в котором находятся, жилые помещения
делятся на общежития, квартиры, комнаты, дома и дачи.
По способу использования объекты жилой недвижимости подразделяется
на постоянные и предназначенные для проживания в течение недолгого срока.
Жилые объекты также можно подразделить по основаниям, на которых
они используются, например:
- по праву собственности
- по праву аренды (найма)
- по договору социального найма,
- в жилищных и жилищно-строительных кооперативах,
- как служебное.
Вопрос! Возможно ли использовать жилое помещение в качестве
нежилого?
ст. 17 ЖК РФ регламентирует способы использования жилья. Жилые
объекты недвижимости предназначены для проживания людей и их нельзя
переоборудовать для целей промышленного производства.
Можно ли использовать жилое помещение под офис?
Тем не менее возможности использовать жилые помещения для
коммерческой деятельности существуют. Например, индивидуальные предприниматели
с определенными ограничениями имеют право осуществлять профессиональную
деятельность в принадлежащих им помещениях жилищного фонда.
Жилые помещения как рабочие кабинеты могут использовать также адвокаты (закон № 63-Ф3 «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» от 31.05.2002г.)
При этом предприниматели и адвокаты обязаны соблюдать права и интересы других людей и не
нарушать технические и санитарные требования к жилым помещениям.
Могут ли в нежилом здании быть жилые помещения?
В последнее время растет популярность апартаментов и лофтов.
Следует понимать, что апартаменты и лофты – это помещения нежилого назначения.
Вы можете их использовать для проживания, но при этом нормы жилого
законодательства к ним применяются очень ограниченно. Санитарные и технические
нормы вообще не действуют.
Целевое назначение объектов недвижимости.
Целевым назначением объектов жилой недвижимости является
проживание в них граждан (ч. 1 ст. 17 ЖК РФ). Граждане могут использовать жилые
объекты только для непосредственного проживания в них, за исключением некоторых
предусмотренных законодательством случаев, о которых было написано выше.
Жилая недвижимость должна отвечать санитарным и техническим
требованиям.
Нежилая недвижимость имеет коммерческое назначение, то есть
предназначена для извлечения прибыли.
Владение недвижимостью — это не только права, но и обязанности.
Владелец недвижимости обязан:
- поддерживать в надлежащем техническом и противопожарном состоянии принадлежащее ему имущество, чтобы не нанести ущерб другим людям;
- использовать объекты недвижимости в соответствии с его назначением;
- платить установленные налоги.
За нарушение норм законодательства граждане и юридические лица могут быть привлечены к административной и уголовной ответственности.
