Прага с точки зрения цен на недвижимость является самым быстро растущим регионом Евросоюза. Цены за 5 лет здесь выросли на 68%, побив рекорды Парижа и Лондона несколькими годами ранее. Пока аналитики рынка не предсказывают существенных снижений цен на квартиры, в городе начинает накалятся атмосфера, а другие крупные города Чехии принимают эстафету.
Почему дорожает Прага:
- власти города уже много лет подряд не утверждают расширение границ, что вызывает недостаток строительных участков для жилых домов;
- власти Праги ограничивают возможность постройки новых жилых домов для застройщиков;
- население Праги постоянно растет, что вызывает нехватку квартир;
- в Чехии выросла доступность жилья благодаря выгодным и дешевым ипотекам.
Прага становится очень проблематичной для застройщиков, что еще больше повышает цены на готовые квартиры. Строительные разрешения получать все сложнее, а в нагрузки пражские власти нередко дают девелоперам реставрацию прилегающих к проекту улиц или даже станций метро. Ввиду данных сложностей девелоперы уходят в другие регионы страны.
Учитывая эти факторы, за 2017 год Прага построила на 8% меньше квартир, чем в среднем в предыдущие года. В то время, как общий уровень по Республике колеблется в районе 3%.
Рост
Прага для Чехии представляет особый сегмент недвижимости. Это самый крупный, развитый и богатый город страны. В год только благодаря внутренней миграции сюда перебирается жить 15 000 человек. А учитывая сложный иммиграционный кризис в Европе, чешскую столицу своим домом делает еще и множество западных европейцев, которые бегут от нестабильности и дискомфорта.
На данный момент в процессе строительства находятся 2487 пражских квартир, что на 48% чем годом ранее, но этого категорически недостаточно для удовлетворения запросов потенциальных покупателей. 4623 квартиры были закончены в 2017 году, что и так на 8% меньше, чем в 2016. При этом продалось 5400 новых квартир, а это значит, что были распроданы все квартиры, которые остались с предыдущих лет. Аналитики рынка называют ситуацию в Праге весьма серьезной, способной еще больше поднимать цены за квадратный метр.
Итак, широкий центр Праги может похвастаться ценой в 4000 евро за м2, что на 40% выше, чем в 2014 году. Для столицы страны из бывшего советского блока такие суммы едва ли можно было предсказать. Однако даже невооруженным глазом видно, как сильно Прага развивается, догоняя по уровню жизни мировые столицы. По официальной статистике это проследить также легко: одним из примеров может быть количество торговых площадей, которое на душу населения превосходит как Берлин, так Лондон и даже Милан. Покупательская способность города растет ежечасно.
Как мы строились
Давайте проследим в цифрах, как менялось количество построенных новых квартир в чешской столице за последние 10 лет:
2007 год: 7775 квартир
2008 год: 4600 квартир
2009 год: 6222 квартир
2010 год: 4896 квартир
2011 год: 2611 квартир
2012 год: 2997 квартир
2013 год: 2991 квартира
2014 год: 3879 квартир
2015 год: 4001 квартира
2016 год: 5056 квартир
2017 год: 4623 квартир
Интересным фактом является и тот, что не все квартиры, чье строительство было начато, закончены. Некоторые дома от мелких застройщиков остаются по разным причинам необитаемыми на долгие годы.
Альтернативные варианты
При постоянно растущем населении города такого количества новых квартир недостаточно. Тенденция сейчас такова, что дорогие квартиры постоянно поднимают цены и на аренду, дома и пражские предместья, что в последствии может сделать мало доступным целый Среднечешский край Чехии, который кольцом оплетает Прагу.
Ввиду множества сложностей для девелоперов, связанных со строительством в Праге, они уходят в регионы страны. Стремительно растут крупные чешские города, как Брно, Острава, Пльзень или Оломоуц и города-спутники Праги, как Мнелник, Кладно, Слани или Гостивице. Цены там пока значительно уступают Праге в разной степени, кроме второго по величине города страны Брно, который находится между Прагой и Веной и очень активно развивается. Остальные развитые города Чехии в половину дешевле Праги, а ее предместья и пригороды приметно на 30% ниже по стоимости.
Пузырь или время принимать решение
Некоторые аналитики чешского рынка объясняют, что ситуация на рынке может являются определенным ценовым пузырем, который, лопнув, вызовет большие финансовые потери владельцами недвижимости. Но если изучать их слова, то получается, что они предвещали лопнувший пузырь каждый год, а на практике, цены лишь продолжают расти, побив все европейские рекорды.
Возможно, это сигнал к тому, что покупать недвижимость надо уже сейчас. Пока все попытки ожидания у наших клиентов провалились. Многие чехи уже также приняли решение не ждать потенциального разрушения пузыря, но инвестировать в развитый и прогрессивный город. Пока еще, например, пригороды Праги не успели особо догнать столицу, тенденция повышения цен лишь началась, и в этом контексте сейчас весьма неплохое время для покупки там. В Праге прослеживается другая ситуация: в цене сильно растет широкий центр, но само сердце города, будучи и так весьма дорогим, особо не дорожает. Оттого, можно сказать, что сейчас очень хорошее время для покупки элитных квартир в центре города, потому что придет момент, когда начнут дорожать и они. Уже сейчас квартира-студия там стоит около 4,5 млн.крон, что соответствует просторной “двушке» в широком центре.
Рынок аренды
Ввиду огромной популярности Праги, как среди чехов, которые приезжают учиться или работать, так и среди заграничных бизнесменов и участников всяческих учебных программ, или иностранцев, которые решили попробовать пожить в Чехии, в Прагу стремятся десятки тысяч людей, которые в течение долгих лет будут арендовать жилье. Поэтому с каждым годом свои позиции в городе укрепляет рынок аренды. Среднестатистический русскоязычный инвестор покупает квартиру-студию или двушку для последующей сдачи в аренду. Инвестиционная квартира способна не только сохранить деньги в среде стабильной экономики, но и преумножить их: годовой доход от долгосрочной сдачи в аренду в Праге составляет от 4 до 7%. По европейским меркам это один из самых высоких пассивных доходов. Это гарантированные деньги, которые всегда будут нужны. Краткосрочная аренда способна выносить до 15% в год.
Цены
Двушка в широком центре Праги стоит 160 000 евро, центр предлагает такие квартиры за 230 000 евро.
Студии сейчас продаются по 100 000 евро в широком центре, а в центре – по 160 000 евро.
Рассматривать для аренды более просторные квартиры мы не рекомендуем,ввиду более низкой платежной способности у контингента арендаторов, которым они интересны: а именно, молодые семьи с детьми, у которых нет своего жилья.
Окраины Праги для успешной и бесперебойной сдачи в аренду также не очень подходят.
Эти исключения имеет смысл рассматривать лишь в том случае, если владелец и сам в последствии планирует жить в своей квартире.
В целом и общем, в Праге четко работает одно важное Правило: сдается и продается абсолютно все! Ввиду в значительной степени доминирующего спроса над предложением.
Мы на рынке чешский недвижимости с 2006 года. За это время мы совершили сотни сделок с недвижимостью и является высококлассными специалистами в данной области. Обираетесь ка нам. Мы поможем вам инвестировать с умом и покупать в радость.
Ripid s.r.o. Ключ от вашего нового дома
