Первичному рынку жилья в Петербурге обвал не угрожает

Новости недвижимости о первичном рынке жилья в Петербурге

Новое жилье в Петербурге и пригородных районах исправно сдается в эксплуатацию; застройщики регулярно выводят на рынок новые проекты. Баланс спроса и предложения пока не вызывает серьезных опасений.

Главные риски для первичного рынка кроются в ипотечных ставках (они будут расти) и уровне доходов населения (он будет снижаться). Кроме того, с января перестает действовать запрет на банкротство и включаются штрафы и санкции за просрочку ввода объектов – эти меры были отменены с началом первого «карантина»

На сдачу

Декабрь – традиционно самый напряженный месяц для строителей. В Петербурге – так уж сложилось – именно в декабре вводится от трети до половины годового объёма жилья.

Ниже – краткая хроника предновогодней сдачи.

Во второй половине месяца областной Госстройнадзор выдал разрешение на ввод четырёх восьмиэтажных корпусов в ЖК «Ясно.Янино» от ГК «КВС». Это первый этап третьей очереди проекта; в совокупности – на 860 квартир. (Всего в комплексе будет 41 жилой дом, около 8100 квартир).

В Рыбацком компания «Ми2» (структура ГК «Технополис») сдала в эксплуатацию небольшой ЖК «Рыбацкая гавань» — 12-этажный дом на 275 квартир. Жители протестовали против уплотнительной застройки, но тщетно; дом сдан даже раньше срока.

ЖК «Рыбацкая гавань»

В Каменке холдинг Setl Group ввёл в эксплуатацию восьмую очередь комплекса «Чистое небо»: пять корпусов, 1655 квартир, тоже с опережением графика. Всего в этом проекте планируют построить около 1,3 млн кв. м жилья, плюс коммерция и социалка. На василеостровском намыве компания Seven Suns Development сдала ЖК «Светлый мир «Тихая гавань…»: девять секций высотой от 3 до 23 этажей, всего — на 996 квартир. (Заключение о соответствии было получено еще в мае, полгода ушло на устранение недоделок).

Группа ЦДС ввела в эксплуатацию седьмой корпус в жилом комплексе «Приневский»: 23 этажа, 792 квартиры. ЖК на Русановской улице будет состоять из

восьми корпусов общей площадью около 300 000 кв. м. Тот же застройщик сдал первую очередь (931 квартира) в ЖК «Елизаровский» (это тоже Невский район).

Группа ЛСР закончила строительство крупного ЖК «Шуваловский» в популярном у девелоперов микрорайоне Каменка: в двух последних корпусах– 1075 квартир. А всего в комплексе 24 жилых дома.

Setl Group закончила первую очередь комплекса «Pulse на набережной» на территории бывшего завода «Пигмент» (Невский район, между Октябрьской набережной и Дальневосточным проспектом): три корпуса высотой от 14 до 15 этажей, в общей сложности на 1484 квартиры. Проект разделен на пять этапов, общая площадь жилья составит около 350 000 кв. м.

Шведская компания Bonava досрочно – на семь месяцев раньше — отчиталась о сдаче трёх домов в третьей очереди ЖК Magnifika Lifestyle на набережной речки Охты. В корпусах высотой от 12 до 15 этажей — 233 квартиры.

Архангельская группа «Аквилон» в декабре завершила ЖК «4YOU» в Московском районе, на Среднерогатской улице: сданы последние два 18-этажных дома – 1020 и 595 квартир, это третья и четвёртая очереди проекта. Всего в ЖК 3179 квартир.

Компания «Л1» получила разрешение на ввод двух домов в третьей очереди ЖК «Граф Орлов» рядом с метро «Московская»: 250 и 47 квартир.

Дом в Гатчине на улице Чехова на 303 квартиры сдала в эксплуатацию ГК «Ленстройтрест». Это четыре разновысотные секции в третьей очереди ЖК «IQ Гатчина».

Московская фирма Glorax Development ввела ЖК бизнес-класса «Второй квартал» в составе проекта Ligovsky City: в разновысотном (9–11 этажей) корпусе — 830 квартир. Холдинг завершил строительство последней, третьей очереди ЖК «Ренессанс» в Невском районе, на улице Дыбенко – шесть секций, 514 квартир. Всего в ЖК девять жилых корпусов на едином стилобате, 1346 квартир. Группа «Эталон» ввела в эксплуатацию ЖК «Охта Хаус» (Красногвардейский район, улица Лагоды): 1680 квартир. Холдинг Setl Group на три месяца раньше срока сдал три дома (девятая очередь) в ЖК «Солнечный город» в Красносельском районе: плюс еще 1768 квартир.

Всего в перечисленных выше проектах девелоперы сдали почти 14 400 квартир. Почти во всех ЖК к моменту сдачи в продаже оставалось несколько вариантов. (В комплексах бизнес-класса – побольше). Это свидетельствует о том, что ценовая политика сбалансирована, и стоимость квадрата, хотя и выросла за год на 18-20%, все еще устраивает покупателей. Напомним: этот длинный перечень объектов – отчет всего лишь за две недели декабря. Причем он наверняка не полон: скорее всего, несколько объектов мы упустили. По итогам года общий объём ввода составит 3,2-3,3 млн кв. м.

Для сравнения: в декабре 2019 года в Петербурге и области граждане заключили 11 522 ДДУ.

Дебюты

Теперь посмотрим на предложение – новинки за вторую половину декабря. Новых проектов немного, но они есть, причем в разных ценовых категориях. И главное – они легко масштабируются: если спрос будет выше ожидаемого, застройщик легко может увеличить объем предложения.

Открылись продажи в 16-й очереди ЖК «Солнечный город» от Setl Group: два 8-этажных корпуса, 1164 квартиры.

Группа ЦДС вывела в продажу первые два корпуса масштабного жилого проекта в Новосаратовке: 803 квартиры. Тот же застройщик начал реализацию жилья во второй очереди ЖК «Новые Горизонты» (между Буграми и Мурино): в 15-этажном корпусе — 296 квартир.

ГК «КВС» открыла реализацию жилья в квартале «Имение» (в составе ЖК «Новое Сертолово». Квартал состоит из трёх 4–5-этажных корпусов, в общей сложности на 680 квартир. В Янино в продажу поступили 222 квартиры в двух корпусах в «голландском» квартале «Янила» (застройщик — ГК «Ленстройтрест»).

Компания «Красная стрела» начала бронирование квартир в ЖК бизнес-класса «Менделеев» у Московских ворот. Самую маленькую «единичку» можно зарезервировать за 9,97 млн рублей. В трёх разновысотных (5–10 и 11 этажей) корпусах предусмотрены 538 квартир.

Еще несколько крупных проектов на подходе. ГК «КВС» в декабре получила разрешение на строительство первой очереди масштабного проекта «Любоград» в Стрельне; в первую очередь войдут три четырехэтажных дома на 724 квартиры. Продажи откроются в январе.

В начале января Группа ЦДС открыла продажи в ЖК Parkolovo; в первом корпусе – 475 квартир.

Факторы спроса

По предварительным прогнозам, за 2020 год девелоперы отчитаются примерно за 100-110 000 договоров долевого участия. (Это вместе с апартами и машиноместами). В 2019 году объем продаж составил 127 200 ДДУ. Спрос подпитывался льготной ипотекой и необходимостью куда-то пристроить рублевые сбережения.

С льготной ипотекой все более или менее понятно: программа будет завершена 1 июля 2021-го; ее могут продлить для отдельных депрессивных регионов, но вряд ли в их перечень войдут Петербург и Ленобласть. Прикупленных загодя участков и подготовленных к выходу на рынок проектов хватит, чтобы не допустить дефицита. (Локальные провалы в отдельные периоды вполне возможны).

Спрос будет зависеть от давления «свободных» денег, выведенных с депозитов: по прогнозам аналитиков, в ближайшие три года их объем может составить более 3 трлн рублей. И от активности внутренней миграции: от того, насколько все плохо с работой и заработком будет в других регионах.

Инвестиционные мотивы сводятся к нулю: ставки жилой аренды в Петербурге за год снизились на 6-7%, с учетом инфляции – на 10-12% минимум. Срок окупаемости вырос до 20-25 лет. Речь уже не о том, чтобы заработать – лишь бы не потерять. А роста доходов гражданам не обещает даже Минэкономразвития…

Похоже, в 2021 году спокойно чувствовать себя могут те застройщики, которые работают в элитном сегмент (закрытые границы дополнительно этому способствуют). И компании, ориентированные на жесткий экономкласс. При условии, что их проекты будут относительно приличными.