Документы для покупки квартиры на вторичном рынке
Какие документы нужно проверить у продавца
Если ваш выбор пал на вторичное жилье, в первую очередь следует узнать, кто конкретно владеет правом собственности на недвижимость. Ранее для этого было достаточно заказать выписку из ЕГРН на Госуслугах, на сайте Росреестра или лично явившись в МФЦ. В ней были указаны все владельцы жилого помещения, его технические характеристики, а также данные о том, находится ли квартира в залоге и имеются ли на нее какие-либо ограничения или обременения. Однако с 1 марта 2023 года из-за недавно принятого закона «О персональных данных» Росреестр не будет предоставлять информацию о собственниках недвижимости третьим лицам. Теперь в выписке указаны только данные о том, что квартира существует и кому-то принадлежит. Также из выписки исчезли сведения о лицах, в пользу которых оформлено обременение, в случае его наличия. Решить проблему можно, обратившись к продавцу с просьбой написать заявление в Росреестр о согласии раскрытия личных данных. Актуальную выписку могут предоставить и сами владельцы, однако в таком случае нужно обратить внимание на дату ее оформления. Кроме того, доступ к персональным данным остался у нотариусов — в обмен на предъявление предварительного договора купли-продажи они могут предоставить вам полную выписку.
Для дополнительной проверки юридической чистоты заинтересовавшего вас жилья, можно заказать дополнительную выписку о переходе прав на недвижимость. В ней будут указаны неполные данные о бывших владельцах квартиры, а также информация о документах, на основании которых квартира переходила из собственности в собственность. После этого следует обязательно затребовать у собственников документы, на основании которых вносились данные о них в ЕГРН.
Также окончательно развеять подозрения поможет справочная информация по объектам недвижимости на сайте Росреестра. Несмотря на то, что данных о владельцах там, разумеется, не будет, вы узнаете актуальный номер регистрационной записи и дату, когда эта запись была сделана. Их можно будет сравнить с полученными от собственников документами и со сведениями из выписки ЕГРН.
Кроме всего прочего, владелец недвижимости должен запросить выписку из единого жилищного документа (ЕЖД) и предоставить ее вам. Там указаны все граждане, зарегистрированные на этой жилплощади (включая лиц с временной регистрацией), информация о долгах по коммунальным платежам. Также дополнительно можно потребовать копию финансово-лицевого счета и выписку из домовой книги — в них содержатся те же данные, что и в ЕЖД, однако их проверка позволит сверить информацию и убедиться в безопасности сделки.
Еще один важный документ — кадастровый паспорт квартиры. Он необходим для того, чтобы убедиться, что в жилом помещении не выполнялось незаконных перепланировок. Напоследок важно запросить у собственника недвижимости справку из наркологического и психоневрологического диспансеров. Если там указано, что продавец стоит на учете, то он фактически не дееспособен и не может распоряжаться собственным жильем. В таком случае есть риск, что сделка будет оспорена через суд.
Договор купли-продажи, ПДКП и договор аренды ячеек
Если проверка недвижимости не преподнесла неприятных сюрпризов, можно переходить к следующему этапу — заключению с продавцом договора купли-продажи. Непосредственно перед сделкой можно проверить паспорт собственника и убедиться, что данные о документе имеются на сайте МВД. Кроме того, если продавец состоял на момент покупки и состоит на момент продажи жилья в браке, то для подписания договора необходимо нотариально заверенное разрешение его/ее второй половины. В самом договоре должна содержаться точная информация о характеристиках квартиры (согласно ст. 554 ГК РФ): в частности, адрес и площадь всех помещений. Также там указывается цена объекта продажи (согласно ст. 555 ГК РФ и ст. 317 ГК РФ) либо полностью либо за квадратный метр недвижимости. Еще одна важная информация в договоре: подробные данные о собственниках и о порядке их выписки из квартиры. Если недвижимость приобретается в ипотеку, это тоже отражается в договоре.
В отдельных случаях можно заключить с продавцом предварительный договор купли-продажи квартиры. Эта опция пригодится, если вы хотите проверить квартиру через нотариуса до заключения сделки либо намерены сперва продать свое жилье, прежде чем покупать новое. В таком договоре необходимо максимально подробно описать предмет сделки, и, по желанию, цену. Если при заключении ПДКП вносится задаток, его сумма должна быть отражена в договоре. При покупке квартиры с привлечением ипотеки заключение ПДКП обязательно.
Вместе с заключением договора стороны подписывают в банке договоры аренды ячеек (в которых будут храниться деньги — пока еще ваши). Это необходимо, в первую очередь, для юридической безопасности сделки. В таком договоре указывается, при каких условиях и при предъявлении каких документов деньги из ячеек перейдут к продавцу. Обычно продавец получает доступ к деньгам сразу после внесения изменений в ЕГРН и перехода прав собственности к новому владельцу.
Список документов для регистрации сделки
После заключения договоров, данные документы вместе с заявлением на регистрацию сделки необходимо предоставить в Росреестр. Это можно сделать через МФЦ или нотариуса. При подаче документов должны присутствовать все стороны договора. Из документов понадобятся:
- договор купли-продажи;
- правоустанавливающие документы на жилплощадь (основания, по которым продавец стал собственником кваартиры);
- паспорта покупателя и продавца;
- заверенное у нотариуса согласие супруга/супруги покупателя, если он/она состоит в браке;
- заверенное у нотариуса заверенное согласие супруга/супруги продавца, если оно необходимо.
Также стороны должны составить акт приема-передачи квартиры (в соответствии со ст. 556 ГК РФ), в котором прописывается, что недвижимость соответствует характеристикам, указанным в договоре, а сам факт передачи квартиры состоялся и у сторон отсутствуют какие-либо претензии друг к другу. После регистрации сделки (что занимает, обычно, до двух недель) осуществится переход права собственности, в результате чего покупатель получает квартиру, а продавец — деньги.
Покупка квартиры по доверенности
Иногда продажей квартиры занимается представитель собственника по доверенности. Подобная ситуация требует дополнительной проверки данных, так как такую сделку можно назвать достаточно рисковой. Нотариальные доверенности бывают генеральные, специальные и разовые. В первом случае представитель имеет право на абсолютно любые действия с квартирой, тогда как во втором — на строго ограниченный ряд действий. Разовые и вовсе годятся, разве что, для получения справок и прочих простейших одноразовых мероприятий. Законность доверенности можно уточнить в реестре Федеральной нотариальной палаты, при этом перед сделкой желательно скрупулезно сверить все паспортные данные как поверенного, так и доверителя.
Документы требуются для покупки квартиры в новостройке
Процесс покупки квартиры на рынке новостроек зачастую менее хлопотливый, чем в случае приобретения вторичного жилья. Так как у такой недвижимости не было предыдущего владельца, проверять ее юридическую чистоту смысла нет. А вот честность и добросовестность застройщика проверить точно не помешает. Особенно если квартира приобретается на этапе строительства. Обычно застройщики продают два типа недвижимости: уже построенное жилье, где собственником выступает сам девелопер, и строящееся жилье по договору ДДУ. В первом случае схема покупки ровно такая же, как и при заключении сделки на вторичке, но с одной оговоркой: у квартиры нет истории и ее не нужно проверять. Да и продавец в такой ситуации вызывает гораздо меньше подозрений, чем обычное физлицо. По сути, процесс сделки в этом случае сводится к заключению с застройщиком договора купли-продажи, передаче средств и регистрации сделки в Росреестре.
Список документов от застройщика
Во втором случае покупателю необходимо будет заключить с девелопером договор долевого участия (в соответствии с 214 ФЗ). Перед заключением застройщик должен предоставить покупателю следующие документы (согласно ст. 19, 20. 21 214 ФЗ):
- учредительные документы организации и лицензия, подтверждающая права на строительную деятельность;
- разрешение на строительство;
- проектная декларация;
- проектная документация (в т.ч. чертежи всего здания и отдельно квартиры);
- подтверждение прав собственности на землю;
- финансовые документы о движении средств на банковских счетах за последние 3 года, подтверждающие устойчивость компании-застройщика;
- договор страхования от банкротства.
Не лишним будет также самостоятельно проверить деятельность застройщика: изучить его прошлые объекты и их сроки сдачи в эксплуатацию, ознакомиться с отзывами покупателей на профильных сайтах, посетить уже построенные объекты и оценить качество строительства, узнать, есть ли у компании судебные дела.
Договор долевого участия и необходимые документы для его заключения
В договор обычно вписывают сроки передачи квартиры, порядок оплаты, штрафы в случае расторжения договора и ответственность застройщика при допущении нарушения сроков. После заключения договора его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого от покупателя потребуются паспорт, квитанция об оплате госпошлины и заверенное у нотариуса согласие супруга/супруги, при условии что покупатель состоит в браке. Продавец, в свою очередь, предоставляет те же документы, которые обязан предоставить покупателю перед заключением договора.
Акт приема-передачи и документы для регистрации прав собственности
После завершения строительства застройщик приглашает покупателя на приемку квартиры (чек-лист по приемке жилья — в нашей статье), где стороны подписывают акт приема-передачи. После чего можно приступать к оформлению прав собственности. Для этого нужно явиться в МФЦ и предоставить следующие документы:
- договор долевого участия;
- чек об оплате госпошлины;
- акт приема-передачи квартиры;
- справка об оплате платежей по ДДУ (необходимо получить у застройщика);
- разрешение на ввод в эксплуатацию дома;
- кадастровый паспорт квартиры;
- заявление.
Через пару недель покупатель получит документы, подтверждающие его законное право на владение недвижимостью.
Какие документы требуются при покупке квартиры в ипотеку
Большинство сделок по покупке недвижимости в России осуществляется с привлечением ипотеки. Таким образом, в случае привлечения банка в ваши отношения с застройщиком или продавцом вторичного жилья, необходимый пакет документов для совершения сделки существенно увеличится. При этом если вы покупаете жилье у застройщика, то можно обратиться к нему за помощью (зачастую у застройщиков имеется свой ипотечный отдел) и взять кредит в банке-партнере данного девелопера. Если же предметом сделки выступает квартира на вторичном рынке, выбирать банк и ипотечную программу придется самостоятельно (подробней об ипотеке на вторичку мы писали тут). Также стоит учитывать, что процесс покупки будет занимать на порядок больше времени, так как необходимо сперва выбрать квартиру, затем обратиться в банк, дождаться одобрения, оформить ипотечный кредит, после чего уже заключать договор с продавцом.
Список документов для получения ипотеки
Для заявки на получение ипотечного кредита придется предоставить следующие документы банку:
- заявление;
- паспорт;
- СНИЛС;
- свидетельство о браке (если покупатель в нем состоит);
- свидетельство о рождении ребенка или детей (если есть);
- трудовая книжка;
- справка о доходах с места работы (форма 2-НДФЛ);
- справка о дополнительных доходах (если есть);
- документ об уплате госпошлины.
Требования к заемщику
При этом стоит отметить, что у каждого банка обычно имеются свои строгие требования к заемщику. Также не лишним будет напомнить, что чем выше первоначальный взнос, тем меньше, в конечном итоге, будет переплата по кредиту. А если вы получаете зарплату по зарплатному проекту банка, в котором собрались брать ипотеку, процентная ставка будет снижена. Однако если ваша будущая квартира находится в строящемся доме, который не аккредитован выбранным банком, риск получения отказа будет высок.
После одобрения ипотечного кредита у вас будет в среднем до 90 дней для того чтобы совершить сделку. Имейте ввиду, что банк может отказаться кредитовать покупку определенной квартиры как на первичном, так и на вторичном рынке (например, если технические характеристики дома или репутация застройщика вызовут у него сомнения).
Какие документы требуются при покупке квартиры в рассрочку
Покупка квартиры от застройщика в рассрочку совершается крайне редко. Этому способствует весьма короткий срок (чаще всего не более двух лет, на период строительства) и высокий первоначальный взнос (обычно он достигает 50% от стоимости жилья). Такую рассрочку девелопер предоставляет напрямую, не привлекая банк в качестве кредитора. При этом в случае выбора такой схемы оплаты, покупатель не переплачивает лишних денег, однако будет вносить достаточно крупные ежемесячные платежи. Штрафы за несвоевременную оплату чаще всего вписывают напрямую в договор, а квартира остается в собственности застройщика до окончания рассрочки. Условия по предоставлению такой услуги являются индивидуальными для каждой компании-девелопера, как и список документов, необходимых для заключения подобной сделки.
Источник: www.novostroy.ru
