В условиях постоянно меняющейся экономической обстановки хочется иметь островок стабильности, который позволит сохранить свои средства в любой ситуации. Элитное жилье — отличный способ обезопасить деньги от инфляции и обеспечить себе постоянный пассивный доход или неплохо заработать на перепродаже. В этой статье расскажем о текущей ситуации на рынке, раскроем, что влияет на стоимость недвижимости, как оценить потенциал получения прибыли и рассчитать доходность, а также коснёмся основных рисков инвестиций в недвижимость.
Подписывайтесь на канал эксперта
И получайте больше инсайдов от Андрея Соловьева
Краткий обзор рынка недвижимости по итогам первого полугодия 2023 года
Начиная с апреля на первичном рынке наблюдается заметное оживление, количество сделок по итогам квартала хотя и далеко от исторического максимума, но всё же пошло вверх, что в последний раз фиксировалось два года назад. Если тенденция сохранится, объёмы спроса могут вернуться к уровню стабильного периода до пандемии.
Ввод в эксплуатацию новых объектов элитного жилья обеспечил рост предложения (+16% за полгода), благодаря чему средневзвешенная цена квартир в новостройках вернулась на уровень конца прошлого года (1516 тыс. руб/кв. метр). ТОП-3 по числу выставленных лотов среди районов не изменился: Пресненский (23% от числа всех предложений), Дорогомилово (15%), Якиманка (12%).
Что касается элитного жилья на вторичке, оно по прежнему сохраняет инвестиционную привлекательность. Начавшийся в прошлом году тренд на увеличение числа сделок продолжился: за полгода оно выросло на 13%, годовой прирост ещё больше — 23%. Наибольший спрос отмечен для Арбата и Тверского районов (по 11% от всех сделок), за ними следуют Хамовники и Остоженка-Пречистенка (по 9%) и Раменки с Пресненским районом (по 8%). Стоимость квартир подросла за полгода на 4% и составила в среднем 1203 тыс. руб/кв. метр.
Что влияет на спрос и цены элитной жилой недвижимости?
Есть несколько основных факторов, которые определяют стоимость элитной недвижимости, а также спрос на подобные объекты. И первым из них является месторасположение. Престижность района напрямую влияет на цену и закономерность здесь очень простая: чем ближе к центру, тем дороже.
Ещё один определяющий фактор — окружение и приватность. Для тех, кто выбирает элитное жильё, социальный статус соседей и минимальное их количество играет большую роль. Именно этим объясняется высокая популярность клубных домов.
Индивидуальный дизайн, уникальность архитектурных решений и отделка также добавляют к стоимости квартиры и увеличивают её привлекательность. Например, проект от архитектора с мировым именем может стоить на четверть дороже типового.
Наконец, на спрос и цену влияет ликвидность, то есть, то, насколько быстро можно продать квартиру или апартаменты по близкой к рыночной стоимости. Важно помнить, что если актив переоценен, и его не получается быстро реализовать, это вовсе не означает, что он плохой. Просто он ждёт своего покупателя и может даже стать причиной отложенного спроса в дальнейшем.
Прибыль от недвижимости: как определить потенциал объекта
Выбирая квартиру премиум-класса иди делюкс в качестве объекта для инвестиций, важно правильно оценить их потенциал. Конечно, лучше всего доверить это профессионалам, но хотя бы немного разбираться в теме стоит каждому.
Самый простой и доступный любому способ заключается в расчёте соотношения прибыли и затрат. Если вы планируете покупку с целью последующей перепродажи, проанализируйте выставленные на рынке недвижимости аналогичные объекты, и сравните их стоимость с предполагаемыми расходами на приобретение и ремонт. Собираясь сдавать квартиру в аренду, прикиньте примерный годовой доход, а также траты на содержание. Вычтите из получившейся суммы налоги и получите размер планируемой прибыли. В обоих случаях стоит помнить о непредвиденных ситуациях, которые могут существенно повлиять на расчёты (например, сложности с поиском покупателя или арендаторов).
Потенциальная прибыль от недвижимости также зависит от таких параметров, как площадь, этажность, месторасположение объекта. Влияет на неё и количество комнат. Например, сдать в аренду студию или однокомнатную квартиру, как правило, проще, чем трёхкомнатную.
Для недвижимости под аренду важно рассчитать срок окупаемости. Если он превышает 20 лет — это повод задуматься о необходимости покупки, или даже вовсе от неё отказаться.
Как рассчитать доходность инвестиций
Раз уж речь зашла об окупаемости, давайте рассмотрим, как её можно посчитать. Для этого вам потребуется определить общую стоимость квартиры, предполагаемый годовой доход от аренды и расходы на содержание в течение года. Далее всё очень просто: чтобы получить срок окупаемости, необходимо разделить цену объекта на разницу дохода от аренды и затрат на содержание.
Например, если вы хотите приобрести жилую недвижимость стоимостью 20 миллионов рублей и планируете сдавать её за 100 тысяч в месяц, а на содержание тратить 15 000, то срок окупаемости составит 20 000 000/(1 200 000–180 000), или 19,6 года. Не самый лучший вариант для инвестиций в элитную недвижимость!
Что касается доходности, то она измеряется в процентах и рассчитывается по следующей формуле: доходность = (предполагаемый доход/сумма вложений) х 100%. Чем выше показатель, тем более привлекателен объект для инвестиций.
При покупке для перепродажи предполагаемый доход представляет собой разницу в цене продажи и стоимости объекта (которая одновременно является суммой вложений), тогда как если недвижимость покупается для сдачи в аренду доходом будет годовая арендная плата, а в сумму вложений необходимо включить затраты на ремонт, содержание, а также упущенную выгоду (арендную плату в периоды вынужденного простоя недвижимости без арендатора).
Зная доходность инвестиций в конкретный объект, можно легко вычислить срок его окупаемости. Для этого надо всего лишь разделить 100% на доходность. Например, если вы присматриваетесь к квартире, доходность которой заявлена в размере 9%, можно рассчитывать на возврат вложений в течение 11 с небольшим лет.
Конечно же, стоит понимать, что подобные расчёты дают лишь примерное представление, особенно, если речь идёт о долгосрочных вложениях. Ведь за то время, что вы будете владеть объектом, могут смениться (и не один раз!) арендаторы, измениться экономическая ситуация или поменяться арендные ставки. Но эксперты рекомендуют в любом случае произвести расчёт доходности и окупаемости инвестиций в элитную недвижимость, поскольку это позволит принять взвешенное и информированное решение о её приобретении.
Основные риски инвестиций в недвижимость премиум-класса и делюкс
Несмотря на то, что вложения в недвижимость являются одними из самых надёжных и стабильных, существует ряд рисков, о которых необходимо знать и помнить. Если убрать за скобки форс-мажорные ситуации, наиболее распространёнными являются:
- ошибки в оценке финансовых возможностей. Не стоит рассматривать вложения в недвижимость премиум-класса как некое волшебное средство, позволяющее решить все ваши денежные проблемы. Это в первую очередь долгосрочные инвестиции и вкладывать последние деньги в жильё точно не стоит;
- недостаточная ликвидность объекта. На неё влияют месторасположение, соответствие текущему спросу, изменения ситуации (например, ухудшение экологии в районе) и т. п.;
- мошенничество. К сожалению, как на вторичном, так и на первичном рынке до сих пор встречаются различные схемы обмана инвесторов. Чтобы не стать жертвой мошенников, необходимо тщательно проверять все документы, либо доверить проведение сделки профессионалам из проверенного временем агентства недвижимости;
- недобросовестные арендаторы. Обязательно прописывайте в договоре все условия аренды, а также тщательно фиксируйте текущее состояние объекта в акте его приёма-передачи.
Заключение
Для того, чтобы получать прибыль от вложений в элитную жилую недвижимость, необходимо в первую очередь ответственно подойти к выбору объекта: проанализировать ситуацию на рынке, рассчитать срок окупаемости и доходность. Можно сделать это самостоятельно, либо сэкономить время и деньги, обратившись к профессионалам — решать только вам!
Получите консультацию эксперта NF Group
Получить консультацию
Источник: kf.expert
