Рассказываем о нашем кейсе продажи ипотечной двухкомнатной квартиры в Санкт-Петербурге по цене выше рыночной с первого показа и без торга. «Падающий» рынок — не проблема.
В начале ноября 2022 года к нам в PR FLAT пришла заявка на продажу квартиры от Светланы. Интересно, что продавец приняла решение о выборе риелтора, прочитав статью о принципах и методах работы нашего агентства.
Квартира Светланы на улице Русановской | Кухня
Подготовка к продаже квартиры
В течение 5 минут после получения запроса, риелтор PR FLAT в Санкт-Петербурге позвонил Светлане.
Стратегия продажи квартиры всегда зависит от потребностей и жизненной ситуации собственника.
В нашем случае хозяйка уже давно хотела продать свою двухкомнатную квартиру в ЖК «Ласточкино гнездо» на Русановской улице (Невский район) и переехать в коттедж в посёлке Ульяновка (Ленинградская область). При этом, была необходимость найти покупателей, которые готовы пойти на встречу и подождать освобождения квартиры до момента переезда Светланы в новый дом — его планировалось купить на деньги от продажи имеющихся «квадратов». Отметим, что попытка клиента самостоятельно реализовать недвижимость в марте 2022 года не увенчалась успехом.
Факторы, осложняющие продажу квартиры на вторичном рынке
Существует множество различных факторов, наличие которых расценивается, как препятствие для реализации недвижимости.
Данная квартира на ул. Русановской не была исключением:
- Невыплаченная ипотека: квартира приобреталась у застройщика с помощью ипотечных средств Сбербанка, остаток по ипотеке составлял 1 млн рублей, как следствие — обременение в виде банковского залога;
- Продажа-покупка «по цепочке»: как уже отмечалось выше, требовалось скоординировать сделки по продаже квартиры и покупке дома, а также решить вопрос о переносе срока передачи квартиры.
Однако, перед продажей квартиры стоит проанализировать и её конкурентные преимущества
Плюсы нашего лота: оптимальная площадь для двухкомнатной квартиры — 58,2 кв. м, практичная планировка с окнами на две стороны, хорошее состояние ремонта, мебели и техники, включая встроенную кухню.
Оценка рыночной стоимости квартиры: алгоритм и логика дорогой продажи
Любое сотрудничество с владельцем квартиры, желающим её продать, начинается с согласования цены.
Наша оценка складывается из аналитики текущих конкурентов, в рассматриваемом случае — в микрорайоне и соседних ЖК аналогичного класса, анализа фактических цен уже проведённых сделок и особенностей конкретного лота (тип дома, этаж, состояние ремонта и др.).
Стоимость квартиры Светланы площадью 58,2 кв. м по общей рыночной оценке составляла 8 190 000 рублей.
Но продавать мы её решили за 8,49 миллионов рублей. Почему?
Во-первых, повлияло наличие вышеперечисленных плюсов, во-вторых, что немаловажно, мы увидели существенные недостатки в качестве и количестве рекламы конкурентных предложений. Повышение цены продажи на 300 000 рублей стало нашей итоговой рекомендацией в ходе анализа всех факторов.
Следующий шаг: лучшая презентация объекта и эффективная реклама
Мы озвучили Светлане наш подход к продаже: заключение эксклюзивного договора на реализацию с указанием стоимости услуг в размере 3% от финальной цены квартиры. Соглашение было подписано через 2 дня после обращения собственника, заранее было согласовано, что данную встречу мы совмещаем с фотосессией квартиры.
Гостиная
Для реализации любой квартиры требуется её правильно презентовать. Потратить средства на дизайнера, фотографа, редактора и, конечно, рекламу на всех ведущих площадках.
Приведём пример. Даже самую классную квартиру сложно показать в выгодном свете, если сфотографировать её для рекламы на телефон, но, уверены, вы ни раз видели такие объявления. Ещё одно массовое упущение — фотография «нечитаемого» плана БТИ, вместо создания запоминающейся понятной планировки.
Как работает PR FLAT в Петербурге
Показываем потенциальным покупателям красивые фото и читаемую планировку квартиры.
Слева план БТИ, справа — результат работы нашего дизайнера
Составляем описание объекта, которое знакомит будущих новых владельцев со всеми особенностями квартиры, её преимуществами, ограничениями по ипотеке и запускаем рекламу на всех доступных и работающих площадках по недвижимости, не экономя бюджет.
Результаты комплексного подхода к продаже квартиры
С первой недели рекламы были получены обращения — звонки и заявки с площадок по недвижимости.
Отметим, что большая часть полученных нами обращений была от риелторов и самостоятельных покупателей, желающих приобрести квартиру за 100% оплату при условии предоставления скидки в 500-600 тысяч рублей. Но при продаже недвижимости важно следовать определённой и согласованной с собственником стратегии. Не стоит торопиться и переживать о целевых сроках реализации, если на этапе анализа рыночных цен брокер делает корректную оценку с учётом всех критичных факторов — следует подождать «своего» покупателя.
Среди текущих сложностей при продаже квартиры на вторичном рынке Санкт-Петербурга можно выделить существенную долю продаж «по цепочке»: потенциальные покупатели обращаются по объявлениям, но при этом средства на покупку предполагается получить от продажи имеющегося имущества. Мы рекомендуем рассматривать клиентов с такой ситуацией только при наличии у них аванса за свою квартиру — в таком случае появляется возможность планирования сроков выхода на сделку и их оценка с точки зрения приемлемости.
Спустя несколько недель экспозиции была назначена дата первого просмотра квартиры. Будущим покупателям всё понравилось, у них имелись средства на покупку, ограничение в виде остатка по ипотеке — не смущало. Торга по цене не было, несмотря на наличие конкурентных предложений с более низкой стоимостью — молодая пара сразу отметила для себя те преимущества квартиры, которые выявил риелтор PR FLAT.
Как проводится сделка по продаже ипотечной квартиры?
1. Для ознакомления покупателям предоставляются документы о собственности
В нашем случае: договор купли-продажи квартиры с застройщиком, акт приёма-передачи, кредитный договор, справка о полной оплате от застройщика.
2. Со сторонами обсуждается структура сделки, варианты оформления с описанием преимуществ и недостатков каждого
В нашем случае можно было работать пошагово, начиная с предварительного договора, в рамках которого покупатели переводят Светлане деньги на погашение ипотеки, а после снятия обременения в Сбербанке, проводится сделка по договору купли-продажи (ДКП).
Однако, самый быстрый вариант, позволяющий закрыть сделку за две недели, до конца 2022 года, включал следующие действия: заключение ДКП, использование услуги электронной регистрации в Сбере с сохранением и переходом обременения на нового владельца квартиры. При выборе такого способа, погашение ипотечного «хвоста» производится денежными средствами покупателя в кассе банка в день сделки.
3. Проводится согласование сделки с банком
В нашем случае риелтор PR FLAT берёт на себя обязательства по организации коммуникаций сторон с банком через личный кабинет Домклик, отправке необходимых документов на проверку менеджером кредитной организации.
4. Заключается сделка по продаже квартиры в назначенную и согласованную сторонами дату
В нашем случае всё прошло по плану, 29 декабря сделка была зарегистрирована, 31 декабря подписан акт приема-передачи квартиры. Обременение было снято Сбербанком в первую рабочую неделю нового года —12 января.
Светлана успела в желаемый срок закрыть вопрос по продаже жилья в ЖК и приобрести дом в Ленобласти. Кроме того, с новыми собственниками была достигнута договорённость об аренде квартиры по минимальной ставке до момента переезда в новый коттедж.
Если вы также хотите быстро и выгодно продать квартиру в Петербурге, оставьте заявку на сайте или напишите нам!
