Что такое коммерческая недвижимость
Для начала ещё раз проговорим, что собственно подразумевается, когда заходит речь о коммерческой недвижимости. Это нежилые объекты (земля, сооружения, отдельные квартиры или здания) целевым назначением которых является извлечение прибыли. К ним относятся офисы, магазины, заведения общепита, торговые центры, а также земельные участки, на которых они расположены.
Может ли физическое лицо купить коммерческую недвижимость?
Может показаться странным, но этот вопрос до сих пор довольно часто задают риэлторам. Многие считают, например, что для этого необходимо обязательно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Согласно российскому законодательству, купить коммерческую недвижимость может каждый, вне зависимости от того, будет ли физическое лицо иметь статус ИП или нет.
Если вы собираетесь получать прибыль с объекта коммерческой недвижимости, вполне достаточно просто регулярно заполнять декларацию о доходах, в которой указывать в том числе и этот источник дохода, и уплачивать НДФЛ.
Планируя покупку, также необходимо обратить внимание на следующие моменты:
- если у вас есть супруга/супруг, то потребуется их согласие на приобретение;
- при разводе суд будет рассматривать коммерческую недвижимость как совместно нажитое имущество;
- планируя приобретение с целью перепродажи, помните, что если срок владения составляет менее 5 лет, физлицу необходимо будет уплатить налог в размере 13% от разницы в стоимости покупки и продажи.
Как купить коммерческую недвижимость физическому лицу
Весь процесс покупки коммерческой недвижимости можно разделить на 3 этапа.
Этап 1. Выбор и оценка объекта
Первым делом стоит определиться с целью покупки (для собственного использования в качестве офиса, склада, производственных площадей и т. п. или для получения прибыли иным способом (перепродажа, сдача в аренду)).
После этого можно приступать к подбору подходящего объекта коммерческой недвижимости. Это можно сделать самостоятельно, но в этом случае будьте готовы потратить довольно большое количество времени. Придётся не только найти помещение, но и обязательно осмотреть его на предмет состояния и пригодности для ваших целей. И вам сильно повезёт, если вы найдёте подходящую коммерческую недвижимость с первого или второго раза.
Также необходимо будет произвести оценку объекта. Нередки случаи, когда выставленная продавцом цена не соответствует реальной стоимости, но для аргументированного торга необходима экспертная оценка.
Поэтому стоит рассмотреть вариант обращения к профессиональным риэлторам. Это позволит вам сэкономить огромное количество времени и денег, поскольку посредник возьмёт на себя подбор и оценку объекта, проверку юридической чистоты сделки, составление договора, подготовку пакета необходимых для покупки коммерческой недвижимости документов и регистрацию права собственности.
Этап 2. Проверка объекта
С 2017 года у нас в стране работает единый орган, хранящий сведения об объектах как жилой, так и коммерческой недвижимости — ЕГРН. Выписка из реестра является законным и достаточным подтверждением права собственности.
Существует несколько типов выписок, в каждом из которых содержатся разные сведения об объекте. При покупке коммерческой недвижимости достаточно так называемой «выписки из ЕГРН-1», которая включает следующую информацию:
- номер объекта в кадастровой базе данных, а также его кадастровую стоимость;
- фамилию, имя и отчество собственника, вид права собственности и документа её подтверждающего, дату регистрации;
- полное наименование объекта, его адрес, назначение и площадь;
- план помещений;
- отсутствие/наличие обременений или ограничений, актуальные правопритязания.
Такая выписка позволяет физическому лицу проверить собственника/собственников (путём сверки паспортных данных с указанными в выписке), уточнить стоимость, а также технические характеристики недвижимости, избежать приобретения проблемного объекта (с обременением или притязаниями на него третьих лиц).
Естественно, физлицо может затребовать и иные выписки из ЕГРН, например ЕГРН-4, в которой указана информация обо всех переходах права собственности.
Для заказа выписки достаточно знать кадастровый номер объекта и его точный адрес. Сделать это можно на сайте Росреестра, электронную выписку предоставят в течение 3 дней после уплаты государственной пошлины.
Одним из подводных камней при покупке коммерческой недвижимости может стать незаконная перепланировка или реконструкция здания. В этом случае у покупателя могут возникнуть сложности со сдачей площадей в аренду или последующей продажей объекта. Возможным выходом здесь станет оформление физлицом изменений «задним числом». Правда и платить за них придётся вам.
Приобретая отдельно стоящее здание, необходимо помимо всего прочего запросить подтверждение того, что земля, на котором оно находится, также принадлежит собственнику строения.
Этап 3. Заключение договора
Специалисты рекомендуют физическому лицу не спешить и перед тем как купить коммерческую недвижимость заключать предварительный договор. Это позволяет гарантировать соблюдение обязательств обеими сторонами и даёт время на проверку юридической чистоты сделки без опасения что объект будет продан другому.
Убедившись в том, помещение не является предметом спора, не имеет обременений, все предыдущие сделки по нему были абсолютно законными, а продавец или его представитель имеет все необходимые полномочия, можно переходить к подписанию основного договора купли-продажи.
При составлении договора купли-продажи коммерческой недвижимости физическому лицу в нём необходимо указать:
- подробное описание объекта;
- сроки и порядок оплаты и передачи недвижимости;
- паспортные данные покупателя и продавца;
- документы, подтверждающие право собственности на коммерческую недвижимость.
Для оформления права собственности на приобретённые площади остаётся подать заявление и все необходимые в ЕГРН и дождаться получения соответствующей выписки.
Покупка недвижимости физическим лицом у юридического лица
При покупке коммерческой недвижимости у юридического лица, помимо всего вышеперечисленного необходимо дополнительно проверить:
- полномочия управляющего лица (их срок, наличие полномочий на заключение сделок с недвижимостью, наличие записи в ЕГРЮЛ);
- наличие/отсутствие споров организации с обществом;
- репутацию юрлица, в том числе наличие судебных дел, долгов и т. п.;
- возможность будущего банкротства, а также наличие возбуждённых дел о банкротстве в отношении данного юридического лица.
В том случае, если подписание договора купли-продажи коммерческой недвижимости физическому лицу осуществляет представитель руководителя организации, необходимо проверить наличие у него соответствующих полномочий.
Есть и ещё один нюанс покупки недвижимости у юридического лица, отличающий её от договора с физическим лицом. Речь о таком понятии, как «крупная сделка». Им обозначается отчуждение имущества, составляющего 25 и более процентов балансовой стоимости активов организации. В этом случае требуется дополнительное согласие на совершение сделки.
Налоги при покупке коммерческой недвижимости физическим лицом
Строго говоря, при покупке коммерческой недвижимости физическое лицо не должно уплачивать никаких налогов. Совсем другое дело, когда вы эту недвижимость продаёте, что особенно актуально для тех, кто планирует получать прибыль именно от перепродажи коммерческой недвижимости.
Размер взимаемого с продавца налога составляет 13% от разницы между стоимостью покупки и ценой реализации. Однако стоить помнить, что если у вас отсутствуют документы, подтверждающие стоимость приобретения, то налог будет взиматься со всей суммы продажи.
Ещё один важный момент: не облагается налогом продажа недвижимости, если на момент заключения договора купли-продажи физическое лицо владело ею не менее 5 лет (до 2016 года этот срок был меньше и составлял 3 года).
Важно! С 2016 года в нашей стране действует кадастровая база налогообложения. Кадастровая стоимость коммерческой недвижимости устанавливается уполномоченным государственным органом и вносится в Госреестр. В случае если при умножении её на корректирующий коэффициент (на текущий момент он равен 0,7) получается сумма, превышающая цену, указанную в договоре купли-продажи, то для расчёта размера налога будет использована именно кадастровая оценка. Однако это правило относится только к объектам коммерческой недвижимости, приобретённым после 1.01.2016.
Для физических лиц, имеющих статус ИП, и не использовавших рассматриваемый объект недвижимости в бизнесе, при уплате налогов действуют все описанные выше правила.
В том случае, если помещения использовались при ведении предпринимательской деятельности, схема несколько меняется. В этом случае налог для физического лица включает не только указанные выше 13%, но и НДС в размере 18% с дохода. Если индивидуальный предприниматель использует упрощённую схему, размер налога составит 6 или 15 процентов (в зависимости от того, что именно указано в качестве облагаемой налогом базы).
Выгодна ли покупка коммерческой недвижимости?
В заключении несколько слов о том, целесообразно ли приобретение коммерческой недвижимости для физических лиц. Поскольку в плане приобретения и владения особой разницы нет, внимания заслуживает лишь вопрос уплаты налогов при продаже недвижимости. Здесь юридическое лицо однозначно проигрывает, поскольку при продаже ему придётся выплатить 20-процентный налог ны прибыль.
Наибольшую же выгоду получит физлицо, зарегистрированное как ИП с упрощённой системой налогообложения.
Источник: kf.expert
