Выбирая объект для вложений, инвесторы сталкиваются с необходимостью выбрать программу доходности для своего апартамента. Как правило, в каждом апарт-отеле предлагается разные доходных программ. Чем они отличаются, и какие из них являются наиболее выгодными для рантье? Читайте в материале.
Разновидности апартаментов
Прежде всего нужно уточнить одну важную датель – на рынке существует много разновидностей апарт-отелей. И от того, в каком вы приобретете номер, будет зависеть, какой у вас будет доход.
· Псевдоапартаменты – формат недвижимости, который не принесет вам больших дивидендов. По сути, это обычный жилой комплекс с более высоким налогообложением, в котором к тому же нельзя прописаться. Апартаменты такого типа стоят дешевле, чем аналогичные квартиры, поэтому привлекают покупателей. Но, по факту, преимуществ у таких комплексов крайне мало. Застройщики псевдоапартаментов не предоставляют гостиничного сервиса на территории подобных МФК, не предлагают покупателям доходных программ.
· Второй вид апартаментов – классические апарт-отели. Это почти полный аналог гостиничного комплекса – таким даже присваивают звезды, как гостиницам. Апарт-отели строятся в центре города, либо в районах с хорошей транспортной доступностью, где хорошо развита инфраструктура. В таких отелях есть рестораны, бары, портье, прачечная, коворкинг, фитнес-зал. В номер можно заказать еду, а по утрам здесь делают уборку. Номера нацелены на сдачу в краткосрочную аренду. Основное отличие от гостиницы – наличие в номерах кухни.
· Сервисные апартаменты. Эти виды комплексов также располагают номерами с оборудованной кухней, их также размещают в востребованных районах. Но они в большинстве своем рассчитаны на долгосрочное проживание. Количество услуг, доступных жильцам, здесь чуть меньше, чем в апарт-отелях, но инвестиции тоже прекрасно себя оправдывают.
Собственники номеров в последних двух видах апартаментов являются инвесторами – однако получать доходы они могут разными способами. Иногда сдачей в аренду инвестор занимается самостоятельно, но чаще управление берет на себя УК. Она ищет постояльцев, занимается их заселением, обслуживанием номеров тоже занимается эта фирма. Инвестору для этого требуется заключить с управляющей компанией агентский договор.
Программа доходности: не просто формальность
Один из важнейших критериев, который влияет на доходность от конкретно взятого апартамента – доходная программа, которая выбрана инвестором. Как правило, в одном объекте предложено 2-3 программы. Каждая из них позволяет заработать, но некоторые допускают элемент риска, а прочие гарантируют стабильный доход.
У программ действительно могут быть существенные отличия – и не только в размере вашего заработка: часть программ предусматривает частичное участие инвестора в «жизни» номера (заселение постояльцев, уборка, техническое обслуживание), а часть позволяет находиться в другом городе или даже стране. Несоблюдение требований программы может привести к штрафным санкциям, поэтому рекомендуем серьезно подходить к выбору.
Самые распространенные доходные программы
Разновидностей программ доходности огромное количество. Мы лишь расскажем о наиболее популярных:
Гарантированный доход. Данное предложение считается самым востребованным среди рантье. Выбрав программу «гарантированный доход», инвестор может быть уверен, что каждый месяц (или сезон – в зависимости от особенностей договора) ему на карточку будет приходить обозначенная в договоре сумма. Доход с аренды всегда будет одинаковым – вне зависимости от сезона и наполняемости отеля. Как правило, контракт по программе заключается на 3 года или 5 лет, в течение которых инвестор не может посещать номер и заниматься его управлением. Весь этот срок он равными долями получает прибыль с юнита. Как правило, ежемесячные выплаты составляют 25-45 тысяч рублей и зависят от звездности отеля и типа номера. Чтобы заключить такой договор, покупатель должен в обязательном порядке приобрести чистовую отделку и комплект мебели и техники от застройщика (если они не входят в изначальную стоимость). Это необходимо, чтобы номер соответствовал отельным требованиям и был оформлен в единой стилистике с остальными апартаментами. Программа гарантированный доход подойдет для тех, кто не хочет тратить время и нервы на управление объектом недвижимости и желает лишь получать средства.
Гибкая доходность. Такая программа предполагает получение процента от общей прибыли, которую принесли его апартаменты в течение конкретного отрезка времени (как правило, за один месяц). В периоды с высокой заполняемостью подобные программы способны приносить значительно более высокий доход, но, когда заполняемость низкая, могут случиться месяцы с нулевым или даже минусовым заработком (ведь никто не отменял оплату коммунальных услуг). Про квартплату – это, кстати, отдельная история. Как правило, по программе гарантированного дохода управляющая компания берет на себя обязанности по оплате счетов (а в некоторых случаях – и налогов), а вот программа гибкого дохода предполагает, что собственник будет оплачивать коммунальные услуги самостоятельно, из своего кармана.
Совокупная доходность. Это более сложная система, когда есть ежемесячный фиксированный доход в размере 10-15 тысяч рублей, а остальная сумма «добирается» из процента со сдачи апартамента. Таким образом, собственник гарантированно получит средства на оплату коммунальных услуг и иных расходов, а в случае, если заполняемость будет высокой, его доход будет значительно выше среднего.
Котловая доходность. Этот вариант встречается в современных апарт-отелях Петербурга достаточно редко, но он по-своему интересен. Управляющая компания выплачивает доход, полученный не с конкретного юнита, а со всей гостиницы – выплаты делятся между инвесторами поровну (или в долях, соответствующих метражу приобретенных ими апартаментов). В каком-то смысле это наиболее прозрачная программа – она исключает такой фактор, как простой конкретного юнита, и позволяет зарабатывать каждому. Впрочем, в реальности проблемы простоя не затрагивают и инвесторов других апарт-отелей – в современных инвестиционных проектах у управляющих компаний нет возможности самостоятельно выбирать, в какой номер заселить постояльца. Этим занимается искусственный интеллект – специально обученная программа, задача которой – равномерно распределять нагрузку на номера, чтобы каждый инвестор честно получал свой доход.
Какую программу лучше выбрать?
Все зависит от того, какой вы видите свою жизнь. Если вы просто хотите получать доход и не желаете зависеть от туристического потока и умения сотрудников управляющей компании работать, лучше остановить свой выбор на программе «гарантированный доход». Если же вы готовы к небольшому риску, и желаете оставить себе возможность заработать по максимуму в случае высокой заполняемости, обратите внимание на вариации программ с гибким доходом (иногда они называются «динамический доход»).
Что касается величины дохода, то она во многом зависит от опыта компании и класса самого отеля. Некоторые эксперты считают, что приобретать номера лучше в гостиницах с небольшим количеством номеров, но зачастую в больших апарт-отелях от крупных застройщиков заполняемость оказывается выше.
По материалам сайта obzor78.ru
