Нужно ли регистрировать договор аренды, на какой срок можно заключать договор, какие документы нужны для регистрации договора аренды, особенности договоров аренды, заключаемых на различные сроки. Об этом и о многом другом в этой статье.
Вы узнаете:
На какой срок можно заключить договор аренды недвижимости.
Какой срок нужно выбрать для подписания договора аренды недвижимости.
Особенности договоров с различным сроком действия.
Стоимость и сроки государственной регистрации.
Какие нужны документы для регистрации договора аренды.
Нужно ли вообще регистрировать договора аренды недвижимости.
Как заключить долгосрочный договора аренды недвижимости, не регистрируя его в Росреестре.
Виды договоров аренды недвижимости в зависимости от срока действия.
Договоры аренды недвижимости в зависимости от срока их
действия можно разделить на 3 основные группы:
- Краткосрочные договоры аренды. С юридической точки зрения это договоры, заключаемые на срок менее 365 дней. То есть менее 1 года. Это может быть договор аренды помещения на срок 11 месяцев, а может быть аренда квартиры или гостиничного номера на одну ночь. Все это краткосрочные договоры.
- Долгосрочные договоры аренды. Долгосрочным договором аренды недвижимости называют договор, заключенный на срок не менее 1 года (п.2 ст. 651 ГК РФ).
- Договор с неопределённым сроком действия. Хотя срок – это одно из существенных условий для практически всех видов договоров, но для договоров аренды сделано исключение. Напомню, что такое существенные условия договора это условия, без которых договор считается незаключенным. Но для договоров аренды законодатель сделал исключение (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Стороны могут не прописывать в договоре срок, на который договор заключен, и все равно такой договор будет действителен и обязателен для стороны и третьих лиц. При соблюдении, конечно, иных существенных требований к договору аренды.
Исходя из вышесказанного договор аренды недвижимости можно
заключить на любой срок: от нескольких дней или даже часов до бесконечности.
Ведь, что такое договор аренды с неопределенным сроком? Бессрочный договор!
На практике, если не рассматривать сдачу квартир и апартаментов в краткосрочную аренду для проживания, договоры аренды помещений заключают на срок от 11 месяцев до 10 лет. При аренде земельных участков можно встретить договоры и более длительными сроками: 25, 50 и более лет.
Какой срок выбрать арендатору и арендодателю для договора аренды.
Тут все зависит от целей арендодателя и арендатора. Если стороны нацелены на долгосрочное сотрудничество, то обе стороны будут стремиться к подписанию договора на как можно больший срок. В нашей практике средний срок договоров аренды – 5-7 лет.
Для арендодателя длительный договор с надежным арендатором хорош тем, что арендодатель можно спрогнозировать свои денежные потоки на несколько лет вперед. И, наоборот, короткий договор не позволяет арендодателю планировать свое финансовое будущее. Арендатор может по окончанию договора не продлить его и в этом случае арендодателю придется потратить деньги и время на поиск нового арендатора.
Арендатору долгосрочный договор гарантирует, что он может спокойно пользоваться помещением тот срок, который указан в договоре и на условиях, установленных в договоре. Особенно это важно в тех случаях, когда точка продаж выходит на окупаемость несколько лет или арендатор планирует вложить серьезные деньги в ремонт. В этом случае нужно заключать только долгосрочный договор, чтобы гарантировать защиту своих инвестиций.
В каких случаях стороны подписывают краткосрочный договор?
- Если ни одной из сторон не принципиален срок.
Примером может быть договор аренды квартиры (договор найма жилого помещения). Такие
договоры, даже при аренде элитных квартир, как правило, заключаются на срок
меньше одного года с возможностью продления. В случае, если стороны не
договорятся по условиям продления, арендатор просто найдет себе новую квартиру,
а арендодатель – нового жильца. - Если нет возможности заключить зарегистрировать
долгосрочный договор. Росреестр предъявляет определенные требования к
составу и содержанию документов для регистрации. Если эти требования стороны не
могут выполнить (например, отсутствует кадастровый или условный номер, само здание
или помещение еще не зарегистрировано в Росреестре), то один из вариантов – это
подписание краткосрочного договора с возможностью пролонгации. - Если заключение краткосрочного договора – это
требование одной из сторон. Требование арендодателя в этом случае может
быть обосновано тем, что он не заинтересован подписывать долгосрочный договор
аренды с этим конкретным арендатором. Другой случай – арендодатель планирует
продать помещение, а по условиям предварительных договоренностей с покупателем,
он не может обременять помещение.
Арендатор может рассматривать данное
помещение как временное, поэтому тоже не заинтересован в подписании договора.
Договор аренды недвижимости с неопределенным сроком.
Особенностью договора аренды недвижимого имущества с неопределенным
сроком является то, что такой договор может быть расторгнут любой из сторон в
любое время при условии письменного уведомления другой стороны не менее чем за
3 месяца до даты расторжения.
Но у договора аренды недвижимого имущества есть еще одна
особенность, которая позволяет превращать его фактически в долгосрочный
договор. Зачем это надо? Как уже говорилось выше, бывают случаи, когда
долгосрочный договор не может быть зарегистрирован в Росреестре. При этом арендатор хочет арендовать помещение,
сделать глобальный ремонт, а чтобы окупить все вложения и заработать ему нужно
5 лет.
Вот здесь на помощь может прийти следующая правовая конструкция
договора аренды с неопределенным сроком. Согласно ст. 610 ГК РФ договором аренды
недвижимости может быть установлен иной срок, кроме трехмесячного, для
предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный
срок. Чтобы арендатору решить вопрос из предыдущего примера со сроком,
стороны могут заключить договор аренды помещения или здания на неопределенный
срок и прописать, что:
- Арендодатель имеет право расторгнуть договор в
одностороннем внесудебном порядке с предупреждением за 5 лет.
Или
- Арендодатель имеет право расторгнуть договор в
одностороннем внесудебном порядке с предупреждением за 3 месяца, но только
после истечения 4 лет и 9 месяцев действия договора аренды.
Результат один и тот же. Фактически договор становится долгосрочным.
Следует принимать во внимание, что существует риск признания такой сделки недействительной, так как стороны имели намерение заключить именно долгосрочный договор. Мы в своей практике с такими случаями не сталкивались, так как в принципе не очень понятно, кто будет оспаривать этот договор. Тем не менее, использовать данную конструкцию можно только, если невозможна государственная регистрация договора аренды недвижимости.
Государственная регистрация договора аренды недвижимости.
Согласно п.1 ст. 51 Закона N 218-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости» «Государственная регистрация аренды недвижимого
имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора
аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации
договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора
аренды недвижимого имущества.»
Самый простой способ
подать заявление о государственной регистрации договора аренды недвижимости, в
том числе нежилой, — сделать это через МФЦ. Заявление о государственной
регистрации подает арендодатель или арендатор.
Документы для государственной регистрации договора аренды помещения или здания.
Обратите внимание, что часть документов из списка выделены крупным шрифтом, а остальные мелким. Те документы, которые выделены мелким шрифтом предоставлять не нужно, по крайней мере в Москве. Росреестр сам их получает в порядке межведомственного взаимодействия у других госорганов.
Со списком документов для регистрации договора аренды недвижимости можно также ознакомиться на портале Госуслуг.
Что касается Устава. Здесь как-то не сложилось
пока четкой картины. Как правило, предоставлять его не надо, но иногда служащие,
которые принимают документы в МФЦ хотят получить нотариальную копию этого
документа. Поэтому мы выделили его крупным шрифтом, но, повторюсь, его наличие
в списке документов на государственную регистрацию договора аренды не является
обязательным требованием.
Какие документы запросить у арендодателя нежилого помещения.
Стоимость государственной регистрации договора аренды недвижимости.
Юридические лица – 22 тыс. рублей.
Физические лица, в том числе индивидуальные
предприниматели – 2 тыс. рублей.
Срок государственной регистрации договора аренды недвижимости.
7 рабочих дней. Срок начинает течь со
следующего рабочего дня после подачи документов на государственную регистрацию.
Последствия НЕрегистрации долгосрочного договора аренды.
Согласно сложившейся
судебной практике для сторон договора аренды, который должен быть
зарегистрирован, но не зарегистрирован, все равно является действующим и
обязательным к исполнению. Ни одна из сторон не может ссылаться не отсутствие
государственной регистрации как на основание признания договора аренды
недействительным.
При этом для третьей
стороны отсутствие государственной регистрации может быть основанием для
обращения в суд о признании незарегистрированного договора аренды не
заключенным. В этом случае печальные
последствия могут быть только у арендатора, так как в этом случае ему придется
освободить помещение и искать новое. Поэтому если арендатор нацелен на
долгосрочное использование помещения, ему необходимо зарегистрировать договор
как можно быстрее либо прописать ответственность арендодателя в случае
признания договора незаключенным. Если, конечно, будет доказано, что в этом
есть его вина.
The post Договор аренды недвижимости. Все о сроке и государственной регистрации. Регистрировать или нет? appeared first on ЛАБНЕД.
