Анализ альтернативных инвестиций.
Инвестирование в недвижимость для физических лиц предполагает проведение финансовых расчетов и сравнение денежных потоков от разных инвестиционных активов.
Для принятия правильного инвестиционного решения недостаточно просто определить характеристики инвестиции и ее цену. Верное инвестиционное решение требует от инвестора грамотного управления риском и последующего сравнения данного варианта инвестиции с другими инвестиционными альтернативами. Если этого не сделать, есть очень большая вероятность сказать вашим доходам и прибылям прощай.
Сравнение же нескольких инвестиционных вариантов
поможет вам выбрать наилучший.
Что вы узнаете:
- как проводить первоначальный финансовый анализ инвестиционных возможностей.
- Как построить простую финансовую модель на Т-карты и денежных потоков.
- Как сравнить несколько альтернативных инвестиций и выбрать наилучшую.
- Источники денежных потоков
- Т- карта
- Компоненты Т-карты
- Примеры расчетов денежных потоков
Источники денежных потоков.
Всего может быть 3 источника денежных потоков:
- Приобретение.
- Владение/использование.
- Реализация или продажа.
Приобретение – это покупка объекта инвестиций –
недвижимости, акций, облигаций. Для покупателя это расходная операция. То есть
деньги уходят от покупателя продавцу. Например, при покупке 100 акций по 100
рублей каждая, от инвестора уйдут 10 000 руб = (100 акций * 100 рублей),
но придут 100 акций.
Владение/использование – денежные потоки этих
источников могут быть как положительными, так и отрицательными. Для
собственника объекта недвижимости положительными денежными потоками будет арендная
плата, а отрицательными – оплата коммунальных услуг, налогов, ремонта и т.д.
Реализация – это продажа объекта инвестиций. Денежный
поток в этом случае всегда будет положительный даже, если вы продаете с
убытком.
Инвестирование в недвижимость для физических лиц. Информация для проведения анализа денежных потоков.
Чтобы определить величину и время возникновения этих денежных
потоков нужно ответить на следующие вопросы:
1. Сколько денег инвестируется?
2. Когда инвестируются эти деньги?
- В момент покупки.
- Во время приобретения и производятся периодические
платежи (пример покупка в кредит). - Только периодические платежи.
3. Сколько денег поступает от инвестиции?
4. Когда поступают эти деньги?
- В момент продажи.
- В момент продажи и на периодической основе.
- Только на периодической основе.
Т-карта
Ответы на эти вопросы можно объединить с помощью Т-карты. Т-карта
это шаблон, используемый для организации всех инвестиционных расчетов. С
помощью этого инструмента можно проиллюстрировать соотношение между временем и
денежными потоками.
Хочу обратить внимание, что может и не быть некоторых
компонентов, например, регулярных платежей. В качестве примера приведу акции
Яндекса. Компания не платить дивидендов, поэтому инвестору не стоит
рассчитывать на получение каких-либо денежных поступлений до продажи акций.
Кстати, может не быть и поступления от продажи. Инвестор может
купить актив и не продавать его. В этом случае будут только периодические платежи
в виде арендной платы, выплат по кредиту, купонные выплаты и т.п.
Инвестиции для начинающих физических лиц.
Итак, давайте составим Т-карту. Чтобы определить ее
компоненты, давайте ответим на 4 вопроса, которые мы уже задавали ранее.
Сколько денег инвестируется?
Ответ на этот вопрос определяет, сколько денег инвестор
вкладывает в покупку.
Когда поступают эти деньги в инвестицию?
Если деньги поступают в момент приобретения, то такая
денежная сумма называется НАЧАЛЬНОЙ СУММОЙ ИНВЕСТИЦИИ. НСИ — это затраты на
приобретение инвестиции.
Давайте ее укажем на Т-карте. Она показана на рисунке и
возникает в период времени 0.
Почему 0? Это наша точка отсчета. Инвестиция становится
активов и начинает приносить доход только после того, как мы ее купили. Так как
деньги, вкладываемые в инвестицию, поступают из собственного кармана инвестора,
то начальная сумма инвестиции является отрицательной величиной.
В табличном виде вы также можете увидеть вот такое обозначение:
Цифра в скобках означает отрицательное значение. Инвестирование в недвижимость для физических лиц предполагает, к сожалению, наличие не только положительных, но и отрицательных денежных потоков.
Периодические денежные потоки представляют собой
деньги, вложенные в инвестицию или полученные от нее. Они могут возникнуть в
любой момент владения активом. Периодические платежи, вкладываемые в
инвестицию, представляют собой отрицательные денежные потоки.
Если денежные средства поступают в инвестицию в момент приобретения И в виде периодических платежей, то для инвестирования требуется и начальная сумма, и периодические платежи. Оба типа денежных потоков являются отрицательными, так как инвестор вкладывает деньги в инвестицию:
Итак, мы ответили на 2 первых вопроса. Сколько денег
поступает в инвестицию и когда эти деньги поступают в инвестицию
Теперь давайте перейдем к более приятным вопросам и ответим на
вопрос «Сколько денег поступит от инвестиции?»
Ответ на этот вопрос
показывает, какую денежную сумму инвестор получит за весь срок владения объектом
инвестиции.
Теперь нужно ответить на вопрос, когда поступят деньги от
инвестиции. Если они будут поступать на периодической основе, значит эти периодические
денежные потоки положительные. Положительные денежные потоки представляют собой
доход, который приносит инвестиция в виде арендных платежей, процентов или
иного дохода. И выглядит это так:
Если деньги получены в момент продажи, то эта денежная сумма
определяет поступления от продажи актива. Поступления от продажи — это доход,
полученный в момент продажи инвестиции. Они отражают повышение стоимости или,
наоборот, снижение. Но в любом случае, продажа означает завершение инвестиционного
периода. Кроме того, поступление денег от продажи представляют собой
положительный денежный поток, не зависимо от того, насколько успешной в целом была
инвестиция.
Схематически это выглядит так:
Если деньги поступают в виде периодических платежей и в
момент продажи, то инвестиция приносит как периодические денежные потоки, так и
поступления от продажи, как в случае инвестиций в коммерческую недвижимость.
Оба параметра положительные.
Выглядеть это может так:
Или вот так, в случае, если в том периоде, когда объект был
продан, также были и периодические платежи.
Теперь мы почти заполнили Т-карту, но еще есть один момент,
на который я хотел бы обратить ваше внимание. Левая сторона Т- карты показывает
распределение денежных потоков во времени и инвестиционный срок. Период времени
0 означает настоящее время, в этот период вносится начальная сумма инвестиций.
n — означает число периодов инвестиционного срока (месяцы, кварталы, года) В
течение этих периодов денежные потоки могут либо вливаться, либо выходить из
инвестиции.
Теперь Т карта заполнена. На ней показаны все денежные
потоки инвестиции за весь инвестиционный срок. Это позволяет увидеть различия
между двумя потенциальными инвестициями — например, различие между суммой платежей
по кредиту или получением арендного дохода.
По Т карте очень удобно проводит сравнительный анализ
альтернативных инвестиций всех видов.
Нанеся параметры инвестиции на Т карту, можно относительно
просто определить, какую из двух альтернативных инвестиций предпочел бы
инвестор при условии, что все остальные факторы, включая риск равноценны.
Если все финансовые компоненты одинаковы, кроме одного, то
большинство инвесторов при оценке альтернативных инвестиций будут
руководствоваться предпочтениями, основанными на соображениях здравого
смысла, отдавая предпочтение одному из следующих компонентов инвестиции:
Начальная сумма инвестиций
Величина периодических денежных потоков
Распределение денежных потоков во времени
Размер поступлений от продажи
Давайте я на примерах наглядно покажу, о чем речь.
Примеры расчетов инвестиций.
Пример 1.
У инвестора есть 2 варианта покупки актива.
Какой вывод можно сделать исходя из этих двух вариантов?
Если срок, сумма покупки и продажи и другие возможные факторы совпадают, то
инвестор предпочтет Инвестицию А, потому что она обеспечивает более высокий
периодический денежный поток, чем инвестиция Б.
Пример 2.
Если срок инвестиции, сумма покупки, периодические денежные
потоки и другие возможные факторы совпадают, то инвестиция Б более
привлекательна, так как она обеспечивает повышение стоимости и большую цену
продажи, чем инвестиция А.
Пример 3.
Смотрим на денежные потоки и сравниваем. Если все остальные
факторы равны, то инвестиция А более привлекательна для инвестора, так как
начальная сумма этой инвестиции меньше. Эти инвестиции дают одинаковый денежный
поток в будущем, но при этом инвестиция А требует только 800, а значит, что у
инвестора остается еще 200 для еще одной инвестиции.
Пример 4.
Инвестиция А более привлекательна для инвестора, так как при
совпадении остальных факторов, позволяет получить денежные средства раньше.
Получив 300 в конце первого периода инвестор может сразу реинвестировать эту
сумму и получать дополнительный доход в течение оставшихся 3 лет. А получив еще
300 в конце второго года, инвестор А может их также реинвестировать на
оставшиеся 2 года.
Инвестор Б может реинвестировать только один раз и только на
один год.
Какие можно сделать выводы в отношении инвестиционных предпочтений.
Если все остальные характеристики инвестиций одинаковы, то
инвестор предпочтет:
1. Более высокое значение периодических денежных потоков.
2. Более высокое значение поступлений от продажи.
3. Более низкую сумму начальных инвестиций.
4. Более раннее поступление периодических денежных потоков.
Это первый шаг к финансовому анализу инвестиций. Задача этой
статьи заложить фундамент для проведения более сложных вычислений анализа
реальных инвестиционных возможностей. Рассмотренные выше инвестиционные предпочтения
подразумевали, что инвестиции являются сопоставимыми и обладают одинаковыми
общими характеристиками. Но нужно понимать, что практически всегда инвестиции,
которые хотел бы сравнить инвестор, имеют разные финансовые компоненты. Если 2 и
более компонентов различны, то анализ усложняется. В этом случае уже нельзя с
легкостью визуально сравнить инвестиции и определить наилучшую.
В этом случае нужно применять уже другие инструменты, которые
мы рассмотрим в следующей статье на тему инвестиционных возможностей.
The post Профессиональное инвестирование в недвижимость для физических лиц. appeared first on ЛАБНЕД.
