В этой статье я расскажу об особенностях расторжения
договора аренды помещения по инициативе арендатора.
Вы узнаете:
По каким основаниям можно расторгнуть договор аренды
недвижимости.
Какой порядок существует для расторжения договора аренды.
Срок для расторжения договора аренды.
Процедуру для расторжения договора аренды.
Как составить и как направлять уведомление о расторжении
договора аренды.
Одностороннее расторжение договора аренды недвижимости по инициативе арендатора.
Арендатор может расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке только при наличии оснований для этого. Основания для расторжения договора аренды указаны в Гражданского кодексе и в самом договоре аренды. Нельзя просто прийти к арендодателю и заявить, что вы отказываетесь от договора аренды. В этом случае арендодатель имеет полное право не принимать ваше заявление и продолжать начислять вам арендную плату и иные расходы, предусмотренные договором аренды.
Где искать основания для расторжения договора аренды недвижимости?
Начнем с общих оснований. Ст. 620 ГК РФ содержит несколько оснований, которые арендатор может использовать для расторжения договора аренды:
- арендодатель не предоставляет имущество в
пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в
соответствии с условиями договора или назначением имущества; - переданное арендатору имущество имеет
препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены
арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не
должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки
его исправности при заключении договора; - арендодатель не производит являющийся его
обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды
сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; - имущество в силу обстоятельств, за которые
арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Если перевести с юридического языка на русский, то станет
понятно, что арендатор может расторгнуть договор аренды в том случае, когда он
не может использовать арендованное имущество. Что в общем-то вполне логично.
Если арендатор не может использовать помещение, то почему он должен платить
арендную плату?
Арендная плата за помещение. 8 ответов, которые нужно знать.
Договор аренды может быть также расторгнут по инициативе арендатора в одностороннем порядке на основании п.2. ст. 450 ГК РФ, то есть при существенном нарушении договора другой стороной. Скажу сразу, что для договоров аренды это основание применяется довольно редко. В большинстве договоров обязанность арендодателя заключается только в передаче недвижимости арендатору. Да, арендодатель должен еще выполнять капитальный ремонт и платить коммунальные и эксплуатационные платежи, но если он этого не делает, то помещение может прийти в непригодное для использования состояние, а это уже ст. 620 ГК РФ. Других обязательств, как правило, у арендодателя нет. Поэтому расторгнуть договор по ст. 450 ГК РФ у арендатора не получится.
Третьим источником оснований для расторжения договора является сам договор аренды недвижимости. Помимо оснований, указанных в Гражданском кодексе, стороны могут прописать в договоре любые основания для его расторжения. Любые! Они могут быть связаны с существенным нарушением договора, могут быть связаны с незначительным. Более того стороны могут прописать, что они в любой момент могут расторгнуть договор вообще без всяких оснований.
Порядок расторжения договора аренды.
Договор аренды недвижимости может быть расторгнут либо в судебном,
либо внесудебном порядке.
Так, договор аренды по основаниям, указанным в ГК РФ (ст.
450 и 620 ГК РФ) может быть расторгнут только в судебном порядке.
Внесудебный порядок стороны могут прописать в самом договоре аренды для любых оснований, если считают такой подход разумным. Так как эта статья посвящена расторжению договора аренды по инициативе арендатора, то укажу несколько, наиболее часто встречающихся оснований для расторжения.
Прежде всего это основания, связанные с невозможностью пользоваться
помещением:
- Отсутствие в помещении коммунальных услуг, если они были предусмотрены договором аренды.
- Невозможность пользоваться помещением в том объеме, в каком предусмотрено договором (например, в договоре написано, что арендатор может использовать помещение 7 дней в неделю 24 часа в сутки, а в реальности он может это делать только с понедельника по пятницу с 8 до 19.00.).
- Невозможности попасть в помещение.
- Невозможность использовать помещение по причинам, независящим от арендатора. Сюда можно отнести пожар, залив, разрушение помещения, если эти события, конечно, не связаны с действиями или бездействием арендатора. В этот же пункт можно включить иные причины, по которым арендатор не может пользоваться помещением. Некоторые арендодатели очень творческие люди и могут создавать арендаторам проблемы самыми разными путями. Чтобы не гоняться за доказательствами вины арендодателя, достаточно будет просто зафиксировать факт невозможности пользования помещением.
- Не передача арендодателем помещения в срок, предусмотренный договором.
- Невыполнение арендодателем каких-то обязательств по договору, которые арендатор считает принципиально важными настолько, что готов отказаться от договора в случае их нарушения. Например, неполучение арендодателем заключения технической экспертизы о возможности пользования помещением, получение разрешения на перепланировку или переоборудование помещения.
Расторжение договора без каких-либо нарушений со стороны
арендодателя или не связанные с невозможностью его использования.
- Арендатор может в любой момент расторгнуть договор
аренды письменно предупредив арендодателя о таком расторжении.
Как сдать помещение в аренду.
Процедура расторжения договора аренды.
Судебный порядок.
Если вы планируете расторгнуть договор в судебном порядке,
то нужно обратить внимание на следующие действия:
- Арендатор должен озаботить сбором доказательств, которые подтверждают наличие оснований для расторжения договора аренды. Это могут быть любые документально оформленные доказательства: письма, заключения, акты, оценки, ответы государственных и иных органов. Все, что может подтвердить его слова о том, что нарушение договора было.
- Прежде чем обращаться в суд, арендатор должен направить арендодателю претензию с требованием устранить нарушение, если нарушение связано с действиями или бездействием арендодателя или восстановление права арендатора зависит от арендодателя. Например, восстановление помещения после залива. Арендодатель может не иметь к этому никакого отношения, но при этом обязанность по восстановлению помещения может лежать на нем.
- Уточнить подсудность. То есть выяснить, в какой суд подавать. Если суд прописан в договоре, то подавать в тот, который там указан. Если в договоре про суд ничего не говориться, то в суд на чьей подведомственной территории расположено помещение. Еще момент. Арбитражный суд рассматривает дела с участием предпринимателей, суды общей юрисдикции — дела, в которых одна из сторон не является предпринимателем.
- В любом случае такие дела довольно сложны, а факты могут быть истолкованы по-разному, поэтому мы очень, прямо настоятельно рекомендуем, прежде чем инициировать процедуру расторжения договора аренды в судебном порядке проконсультировать с юристами, специализирующимися на работе с недвижимостью. Например, с юристами Лаборатории недвижимости.
Внесудебный порядок.
На основании ст. 609 ГК РФ во внесудебном порядке можно расторгнуть договор аренды недвижимости, заключенный на неопределенный срок, письменно предупредив арендодателя за 3 месяца до даты расторжения. Это единственное случай, по которому можно во внесудебном порядке расторгнуть договора аренды недвижимости на основании действующего законодательства.
Все иные основания и процедуры внесудебного расторжения
договора аренды недвижимости должны быть прописаны в самом договоре. Если основания
в договоре не указаны, то арендатор не может расторгнуть договор в
одностороннем порядке без обращения в суд!
Чтобы быть уверенным, что договор будет расторгнут,
арендатор должен четко следовать процедуре, прописанной в договоре аренды.
Здесь возможно 2 развития событий.
Расторжение договора аренды недвижимости по инициативе арендатора во внесудебном порядке за нарушение условий договора.
Арендатор расторгает во внесудебном порядке договор по
основаниям, указанным в договоре и связанным с его нарушением или невозможности
пользоваться помещением. Например, в случае невозможности пользоваться
помещением в том объеме, как предусмотрено договором аренды недвижимости.
В этом случае также, как и для расторжения договора в
судебном порядке нужно собрать документально оформленные доказательства: Акты о
недопуске, зафиксированные комиссией и/или нотариусом, письменные свидетельские
показания, счета за воду и электричество, в которых указано отсутствие расходов
коммунальных услуг и т.д.
В случае, если в договоре предусмотрен порядок предварительного уведомления арендодателя о нарушении условий договора с его стороны, то он обязательно должен быть полностью соблюден. Иначе суд, в случае обращения туда арендодателя, может отказать в признании договора расторгнутым.
Основной риск расторжения договора аренды недвижимости по
основаниям, связанным с его нарушением в том, что арендодатель может не
согласиться с арендатором в том, что действительно наличествуют основания для
расторжения и не принять расторжение. В этом случае одной из сторон придется
идти в суд и разбираться уже там.
Соответственно, пока суд будет идти арендодатель будет начислять арендую плату за помещение. Если арендатор выиграет суд, то в этом случае все эти начисления аннулируются, но если проиграет, то придется заплатить и арендную плату, и штрафы, и пени за просрочку. Поэтому опять-таки совет. Собираетесь расторгать договор по этим основаниям, привлекайте юристов. Это может сэкономить вам очень много денег и времени.
Расторжение договора аренды недвижимости по инициативе арендатора во внесудебном порядке без нарушений условий договора.
В этом случае все проще. Арендатору не нужно доказывать
нарушение договора. Самое главное, что он должен сделать, это четко соблюсти
процедуру уведомления арендодателя и убедиться, что арендодатель надлежащим
образом уведомлен. В договоре должен быть прописан срок, за который
арендодатель должен быть уведомлен, прежде чем договор будет считаться
расторгнутым. Например, за 1 или 3 месяца до даты расторжения договора аренды.
В случае, если арендатор решит расторгнуть договор ранее
этого срока, то арендодатель вправе не принимать такое уведомление и может
продолжать начислять арендную плату.
В уведомлении должно быть четко прописано, что договор расторгается, на основании какой статьи договора, и когда последний день действия договора аренды.
Вот образец уведомления о расторжении договора аренды
помещения по инициативе арендатора.
Способ уведомления.
Уведомить арендодателя можно:
- Вручением лично в руки под роспись с
проставлением даты получения. В этом случае срок начинает течь на следующий
день после вручения. - Почтовым отправлением с описью вложения и
уведомлением о вручении. В этом случае срок начинает течь на следующий день
после получения уведомления. Если письмо не получено, то срок начинает течь
после того, как истечет срок хранения письма в почтовом отделении. Это не очень
удобно, поэтому такой способ лучше использовать как запасной вариант, если по
каким-то причинам не удается вручить уведомление под роспись.
Эти два способа уведомления подойдут, даже
если в самом договоре четко не прописан способ уведомления.
Еще два возможных варианта, которые можно
прописать в договоре.
- Телеграммой с уведомлением о вручении. Срок начинает течь на следующий день после получения уведомления.
- Посредством отправки электронного письма на электронный адрес, указанный в договоре. В этом случае срок начинает исчисляться на следующий день после получения уведомления, если в договоре не прописан иной срок.
Заключение.
- Для расторжения договора аренды помещения по
инициативе арендатора нужно иметь основания. - Основания могут быть прописаны в Гражданском
кодексе или в самом договоре. - Расторгнуть договор аренды можно в судебном или
внесудебном порядке. - В случае судебного порядка арендатор должен
подавать в надлежащий суд – прописанный в договоре или по правилам подсудности. - Для расторжения договора в связи с его нарушением,
нужно собрать доказательства нарушения и привлечь юристов, специализирующихся
на недвижимости. - Чтобы у арендодателя не было оснований для оспаривания
расторжения договора аренды, арендатор должен соблюсти процедуру надлежащего
уведомления. - Уведомить об одностороннем отказе от договора аренды
можно передачей уведомления о расторжении под роспись или отправкой почтой с
уведомлением с описью вложения и уведомлением о вручении. - Срок начинает течь на следующий день после получения
уведомления арендодателем.
The post Расторжение договора аренды по инициативе арендатора. appeared first on ЛАБНЕД.
