Ипотека стремительно вошла в нашу жизнь в начале нынешнего столетия, в период стабильности экономики после кризиса 1998 года. Законсервированные еще с конца 80-х годов стройки вновь стали оживать, стали сдаваться жилые объекты. Появились предложения приобрести квартиры любой площади и планировки, в любом районе Москвы и даже с евроремонтом.
Для многих ипотечный кредит сделал долгожданное жилье доступным. Однако, после резкого изменения курса рубля по отношению к мировым валютам, дестабилизации мировой и российской экономики, возникли проблемы. Как у заемщиков, так и у банков-кредиторов. Привлечение новых и дополнительных средств для реинвестирования ипотечного строительства стало проблематичным. В начале века источником средств ипотечного кредитования были, в основном, иностранные финансовые инвестиции. В период кризиса возникли серьезные проблемы с иностранными валютными кредитами, условия их предоставления российским банкам стали более жесткими.
В этих условиях банки-кредиторы стали шире использовать отечественные финансовые и собственных депозитные ресурсы. Национальным банком России были выделены дешевые, под 8-9 % годовых, целевые кредиты для поддержания социального ипотечного строительства. Это помогло стабилизировать положение в строительстве и на рынке первичного жилья. Кризисные явления позади, и ипотека в России вновь возрождается.
Как лечили ипотеку
В свое время на Западе были аналогичные проблемы. И связаны они были далеко не всегда с экономическими кризисами. Часто средства, направляемые центральным Европейским Банком реконструкции и развития на ипотечные проекты, использовались не по назначению. Вместо строительства и обслуживания кредитных операций они оказывались на фондовом рынке. До поры такая ситуация могла продолжаться. Средства, временно отвлеченные для биржевой игры, возвращались с дивидендами и направлялись на строительство. Затем вновь отвлекались. Так продолжалось до кризиса. После обвала фондового рынка эти транзитные средства просто «зависли» там. Они не только не принесли быстрой прибыли, но и просто «сгорели». Новые финансовые поступления шли полностью на обслуживание ранее полученных кредитов.
К сожалению, у нас в России не смогли придумать ничего нового. Наши финансово-кредитные учреждения, частные, да и некоторые государственные, пошли тем же путем. А кризис не знает государственных границ. Он ударил по всем. А России досталось еще больше. Так как значительная часть инвестированных в ипотечное строительство средств приходила к нам через «третьи руки».
После вмешательства национального банка России в этот сложный процесс, введения более жестких правил для банков-кредиторов ипотечного строительства, выдачи государственных гарантий наиболее добросовестным ипотечным инвесторам, ситуация стала меняться к лучшему. И заявления аналитиков о том, что в скором времени «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» получит значительные объемы иностранных и отечественных кредитных ресурсов, и в первую очередь государственных от национального банка России, основываются на достоверных фактах и не лишены оснований. При этом интегрированная кредитная ставка по ним будет на уровне 5% годовых.
Что еще надо сделать
Для реального возвращения ипотеки на российский рынок первичной недвижимости необходимо сделать еще очень многое. В первую очередь, для того, чтобы она вновь заработала с еще большей эффективностью, необходимо возродить веру в нее у рядовых граждан России. Устранить боязнь «вечной кабалы» и изъятия, уже полученной и обжитой, квартиры сотрудниками специальных фирм по отчуждению залогового имущества и судебными приставами.
Однако проблема возрождения ипотечного строительства заключается не только в возобновлении финансовых потоков. Необходим контроль над их целевым использованием. Сокращение числа инстанций, как коммерческих, так и государственных, через которые проходят эти средства до строительной площадки, приведет к снижению итоговых процентных ставок, по которым выдаются ипотечные кредиты застройщикам. Снижение величины первого взноса и процентных ставок по выплате кредитов сделает ипотеку более доступной для большинства желающих. Упрощение процедуры оформления и устранение лишних формальностей только ускорит этот процесс.
Необходимо, также, уйти от порочной практики выдачи ипотечных кредитов в иностранной валюте или привязки этих кредитов к действующему курсу. Здесь необходимо много поработать народным избранникам и усовершенствовать или изменить действующее законодательство. Ведь такая практика находится на грани нарушения законов «О национальной валюте» и «О валютном регулировании».