Покупка недвижимости в Индонезии

Когда речь заходит об Азии, обычно вспоминают такие быстрорастущие экономики, как Индия и Китай. Гораздо менее широкая общественность знает о такой стране, как Индонезия. На ум приходит лишь курортный остров Бали, да и только. А между тем Индонезия — самое крупное по площади государство Юго-Восточной Азии, её ВВП по паритету покупательской способности — 7 в мире, а по количеству населения она и вовсе четвёртая, уступая лишь упомянутым Китаю с Индией, да США.

Однако в этой статье мы поговорим о рынке недвижимости в Индонезии, его перспективах, а также расскажем о тонкостях приобретения элитного жилья в этой стране. В частности коснёмся нюансов местного законодательства и налогообложения в сфере недвижимости и подробно рассмотрим процесс её приобретения.

Подписывайтесь на канал эксперта

И получайте больше инсайдов от Анны Лариной

Почему выгодно инвестировать в местную недвижимость?

Экономика Индонезии входит в число самых быстрорастущих. Два простых факта: инфляция в прошлом году составила всего 5%, в то время как ежегодный прирост ВВП также составляет 5%. При этом страна является одной из наиболее нейтральных в политическом смысле. Поэтому сюда свободно приезжают не только туристы, но и предприниматели со всего мира. Тем более, что для желающих инвестировать в недвижимость или экономику вообще гарантированы лёгкое вхождение и минимум бюрократических препон.

Активное развитие туристической инфраструктуры открывает хорошие возможности для вложений. А существующие тенденции говорят о том, что цены на недвижимость в ближайшей перспективе будут расти. Одна из причин — увеличивающийся поток туристов о всех уголков мира. В прошлом году Бали принял свыше 2 000 000 гостей, причём в будущем ожидается увеличение этого количества, в том числе за счёт туристов из Китая.

На сегодняшний день Бали является единственным туристическим направлением Юго-Восточной Азии, которое входит в мировой ТОП-10. Для сравнения: хорошо известный в России Пхукет занимает в рейтинге TripAdvisor всего лишь 16 место.

Помимо высокой привлекательности для туристов, выгодность инвестиций в недвижимость обуславливается спецификой местности. Земли, пригодной для строительства немного, а наличие скал делает искусственное изменение ландшафта весьма дорогостоящим. Это ведёт к регулярному повышению стоимости как собственно земли, так и расположенной на ней недвижимости, а также довольно специфическому регулированию продажи недвижимости в Индонезии иностранцам (впрочем, об этом мы поговорим чуть позже). Так, с 2016 года цены выросли почти в четыре раза.

Стоимость аренды также регулярно повышается (на 15–30 процентов ежегодно), что в сочетании с дефицитом качественного жилья обеспечивает высокую доходность. Заполняемость на сегодня составляет не менее 90%, а в отдельных жилых комплексах очередь на аренду занимают на полгода вперёд.

Казалось бы, такие привлекательные условия должны привлекать множество желающих инвестировать в местную недвижимость иностранцев. Однако в этой бочке мёда есть и довольно большая ложка дёгтя.

Ограничения и требования по инвестициям в недвижимость для иностранцев

Во-первых, в отличие от многих других стран, приобретение недвижимости не даёт иностранным гражданам никаких преференций как в оформлении визы, так и при получении вида на жительство.

Во-вторых, в Индонезии довольно строго следят за оплатой коммунальных услуг, а также своевременным внесением в казну налогов на недвижимость, строительство и землю. Несоблюдение сроков оплаты расходов на содержание может привести к довольно высоким штрафам.

В-третьих, в стране законодательно установлен минимальный порог вложений в недвижимость для иностранцев. То есть приобрести жильё меньшей стоимости вы просто не сможете. Размер инвестиций зависит от того, где именно расположен объект. Например, для Джакарты стоимость квартиры должна быть не менее 359 200 долларов, а дома с землёй на Бали — от 215 520 долларов.

Однако больше всего отпугивает иностранных инвесторов запрет права собственности на объекты недвижимости. Хотя на самом деле ничего особенно страшного здесь нет, главное — хорошо знать и понимать эти тонкости. Именно о них и пойдёт речь ниже.

Законодательные особенности покупки недвижимости в Индонезии

Безусловное право на собственность (freehold, или Hak Milik) имеют только граждане страны. Единственный способ в некоторой мере обойти это ограничение для иностранца заключается в предоставлении гражданину Индонезии займа (договор в обязательном порядке должен быть заверен нотариально) под залог недвижимости. Однако настоящим собственником даже в этом случае остаётся индонезиец. Поэтому чаще всего к нему прибегают те, кто в перспективе планирует получить гражданство и переоформить указанную в договоре недвижимость на себя.

Для иностранцев доступны 3 способа инвестировать в недвижимость:

• право использования, Hak Pakai. В этом случае покупателю вручают именной сертификат, зарегистрированный в особой государственной структуре. Это даёт право на полноправное пользование землёй или жильём.

  Срок действия сертификата — 30 лет, после чего иностранец может продлить его на 20 лет, а по истечении и этого срока — ещё на 30. Таким образом, полный срок действия сертификата составляет 80 лет.

  Покупатель должен соблюсти несколько условий. Сертификат выдаётся только на один объект недвижимости, а максимальный размер земельного участка, приобретаемого по Hak Pakai, не может превышать 0,5 гектара.

  Однако главные ограничения заключаются в другом. Покупатель должен в обязательном порядке иметь рабочую визу и постоянно проживать на территории страны. Покинув Индонезию, в течение года необходимо передать права на недвижимость иному лицу. В противном случае договор о купле будет аннулирован и государство изымет объект без какой-либо компенсации;

• право строительства, Hak Guna. Позволяет на законных основаниях строить или владеть сразу несколькими объектами недвижимости зарегистрированным на территории Индонезии компаниям. Срок действия права — 30 лет с правом последующего продления до 80 лет. Как правило, Hak Guna используется для строительства недвижимости на продажу;

• аренда, Hak Sewa. По сути это обычная сдача недвижимости в аренду. Договор обычно заверяют у нотариуса, а вот регистрация в государственных органах в этом случае обязательной не является.

Этапы приобретения недвижимости в Индонезии и необходимые документы

Теперь давайте детально рассмотрим, как происходит процесс заключения сделки с недвижимостью. Сразу оговоримся, что сюда не входит сдача в аренду недвижимости, только купля-продажа.

1. Проверка объекта

Как только вы определились с тем, какую недвижимость будете покупать, необходимо провести её всестороннюю проверку. Запросите у продавца через риэлтера следующие документы:

• сертификат на землю (оригинал);
• разрешение на строительство (оригинал);
• подтверждение уплаты налога на строительство и землю за последние пять отчётных периодов;
• подтверждение полной оплаты электричества, воды, телефона;

Если собственником объекта является юридическое лицо, в список документов также входят нотариально заверенный протокол собрания участников, на котором было принято решение о заключении договора о купле-продажи, а также копии ID представителя компании и её директора. Для находящегося в ипотеке объекта требуется письмо из банка.

От покупателя потребуют ID или паспорт, а в случае, когда объект приобретается компанией — все уставные документы и копии ID директоров/представителей.

2. Заключение предварительного договора о купле-продажи

До передачи участка/объекта покупатель и продавец оформляют CSPA, или условный договор. Он рассматривается в качестве предконтрактного договора на долгосрочную аренду недвижимости и в ряде случаев может содержать требование аванса, либо выполнения продающей стороной некоторых условий.

3. Подписание основного договора

В Индонезии этот документ называется Akta Jual Beli, и его подписание происходит в присутствии представителя местного органа власти, в обязанности которого входит в том числе регистрация всех необходимых документов на объект недвижимости.

Договор о купле недвижимости включает:

• полные идентификационные данные покупателя и продавца;
• заявление от продавца о передаче объекта покупателю;
• свидетельство долгосрочной аренды;
• повторное измерение участка;
• гарантии продавца;
• порядок разрешения споров;
• заявление о ненарушении положения о правах собственности договором долгосрочной аренды.

4. Оплата

После того, как будет проведена проверка всех предоставленных документов и самого объекта сделки, продавцу и покупателю необходимо оплатить все налоги и сборы, положенные при покупке недвижимости в Индонезии, и предоставить соответствующее подтверждение в Land Deed Official, занимающийся переоформлением документов на недвижимость.

Указанную в договоре сумму (или её остаток, если на этапе подписания условного договора был внесён авансовый платёж) покупатель передаёт продавцу именно на этом этапе. Способ передачи средств, равно как и сроки оплаты дополнительных расходов оговариваются отдельно.

5. Регистрация права собственности

После того, как все необходимые документы подписаны, управление PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) в течение 7 дней изготавливает и вручает покупателю сертификат, свидетельствующий о передаче прав долгосрочной аренды, а также все прилагающиеся документы.

По итогу на руках у покупателя должны оказаться:

• копии удостоверяющих личности продавца и покупателя документов (ID);
• подтверждение о том, что все необходимые налоги уплачены;
• сертификат на землю (оригинал);
• предложение о регистрации свидетельства передачи прав долгосрочной аренды;
• акт перевода (оригинал);
• все последние квитанции, подтверждающие уплату налогов на строительство и землю (оригиналы).

Как правило, сделка по покупке недвижимости в Индонезии занимает около месяца. При желании покупатель может заключить сделку удалённо. В этом случае потребуется нанять юриста, который произведёт все требуемые действия и оформить на него доверенность.

Дополнительные расходы и налоги на операции с недвижимостью в Индонезии

Собираясь инвестировать в индонезийскую недвижимость, необходимо помнить о налогах дополнительных сборах, которые необходимо будет уплатить. При этом часть расходов ложится и на продавца.

Покупатель должен дополнительно оплатить (в процентах от стоимости приобретённой недвижимости):

• налог на передачу прав долгосрочной аренды в размере 5%;
• налог на продажу — 1%;
• услуги юриста в размере 0,5–1,5%;
• услуги нотариуса — 1%

С продавца потребуется:

• налог на передачу прав долгосрочной аренды в размере 5%;
• оплата услуг агентства недвижимости — 5%;
• регистрационный сбор в размере 0,2%.

Таким образом, дополнительные расходы покупателя составляют 7,5–8,5% от общей стоимости недвижимости, продавца — 10,2%.

В дальнейшем расходы на содержание складываются из коммунальных платежей, ежегодного налога на недвижимость (0,5% оценочной стоимости), а также налога на строительство и землю. Размер последнего зависит от того, в каком регионе расположена ваша недвижимость и колеблется в пределах 0,1–0,2 процента её стоимости.

Получите консультацию эксперта NF Group

Получить консультацию

Источник: kf.expert