Любые акты купли-продажи квартиры, а таковыми являются и операции на рынке недвижимости, регулируются действующим законодательством РФ. Приступая к любым операциям на этом рынке, необходимо четко в нем ориентироваться. Знание законов, как показывает опыт, только помогает в дальнейшем. Рассмотрим основные из них.
«Жилищный кодекс РФ» является основополагающим правовым актом, на который опирается все Жилищное законодательство РФ. Он дает толкование основных понятий, касающихся жилых помещений вообще. Разъясняет правовые взаимоотношения владельцев квартир, продавцов, покупателей, арендодателей и арендаторов. Разделяет их на понятия «жилые» и «не жилые». Регулирует порядок перехода, или перевода, одной категории в другую. Рассматривает и регулирует проблемы, возникающие при переустройстве и перепланировке различных помещений. В том числе и «самовольных». На его базе создана вся нормативно правовая система РФ, регулирующая вопросы в этой сфере деятельности. От центральных органов власти и субъектов местного самоуправления до рядовых граждан – владельцев квартир.
«Жилищный кодекс РФ» основывается на конституционных правах граждан РФ на жилье, таких как его безопасность, неприкосновенность и недопустимость безосновательного его лишения. Исходя из этого, он определяет условия возникновения жилищных прав и обязанностей, закрепляемых в таких правовых документах, как договора купли-продажи квартиры, дарения и наследования квартиры. Регулирует возникающие конфликтные ситуации, связанные с переходом права собственности на жилье, вплоть до судебного их разрешения. В нем изложены вопросы, касающиеся гарантированных государством специальных компенсаций за жилье в случае его утраты не по вине собственника. Часто, при организации офисных помещений, магазинов, филиалов различных учреждений в помещениях хилых домов, возникают специфические, связанные с этим вопросы. Жилищный кодекс РФ определяет и регулирует порядок перевода жилого помещения в нежилое, обязательно возникающий при этом.
Жилищный кодекс РФ содержит описание процедуры получения разрешения на проведение перепланировки и реконструкции жилья. Классифицирует и разделяет эти понятия. Определяет нормы на их проведение и случаи обоснованного отказа в них. Дает четкую трактовку случаев, так называемой «самовольной» перепланировки, разъясняет возможные ее последствия и возникающую при этом ответственность.
Нормативно-законодательная база
Главными нормативно-правовыми документами, подтверждающими право владения жильем в РФ, являются:
-
акт приватизации;
-
договор купли-продажи;
-
договор дарения («дарственная»);
-
завещание, вступившее в силу, и др.
Все вышеперечисленные документы подлежат обязательной нотариальной регистрации и удостоверению. В противном случае они попросту не будут иметь юридической силы.
Все вопросы, регулирующие возникновение прав собственности на жилье, передачу таких прав от одного лица другому, обращения жилья, как товара, на рынке недвижимости регулируются специальными законодательными актами, касающимися как общих норм, так и отдельных, специфических областей таких правоотношений. Это «Жилищный кодекс РФ», «Гражданский кодекс РФ», закон «О приватизации» и др. В настоящее время уделяется большое внимание развитию жилищного строительства на основе привлечения кредитных ресурсов на долгосрочной основе. Коммерческие и акционерные банки, крупные инвесторы и операторы жилья вкладывают в эти проекты значительные средства. При строительстве жилья на паевых условиях и получении целевых кредитов действуют специальные законы, регулирующие отношения застройщиков и подрядчиков, банков и заемщиков. Это законы «О жилищно-накопительных кооперативах», «Об участии в долевом строительстве», «Об ипотеке», «О залоге», Уставы жилищных кооперативов и строительно-подрядных организаций, договоры между ними и другие нормативно-правовые документы.
