Оживленные ранее новостройки Москвы все больше затихают, активность на них резко падает. Многие масштабные проекты сворачиваются или вовсе закрываются. Причиной тому обвал рынка недвижимости 2008-2009 годов, порожденный мировым экономическим кризисом. Пострадали все участники этого рынка. Но самое главное, это то, что страдают непосредственные его потребители. Это мы с Вами.
В результате стабильные и уверенно увеличивавшиеся темпы роста объемов жилищного строительства резко упали. Только в Москве они сократились в 2009 году более чем в полтора раза. В 2010 году они сократились еще на треть. И только в конце года наметилась некоторая стабилизация в строительстве. Началось робкое его наращивание. Меньше всего пострадало муниципальное жилищное строительство, получившее мощную финансовую поддержку государства и столичной мэрии.
Как складывается ситуация?
Экономический кризис 2008 года, хотя и с некоторым опозданием, повлиял на отечественный рынок строительства и реализации недвижимости. Коснулся он и самых активных участников этого процесса: строителей, финансистов, инвесторов, девелоперов и риелторов. Каким же образом они реагируют на создавшуюся ситуацию?
Девелоперы лишились относительно дешевых кредитных ресурсов. Они вынуждены либо использовать собственные средства, либо сворачивать уже начатые проекты. Три четверти ранее активных строительных проектов заморожены. Реальных средств хватает лишь на завершение уже практически готовых домов. Строители вынуждены отдавать девелоперам и производителям стройматериалов все большую часть принадлежащего им уже готового жилья для погашения долгов и получения оборотных средств для дальнейшего строительства. А банки стали активно скупать акции строительных организаций за их же долги, но со значительным дисконтом.
Некоторые аналитики считают, что в создавшейся ситуации активное вмешательство коммерческих финансовых структур сможет улучшить управление всем процессом. При этом будет резко нивелирована роль девелоперов. Другие считают, что банки хотят просто вернуть ранее вложенные средства и немного заработать на реализации уже готового жилья. Дальше этого они, скорее всего, не пойдут.
Судьба остальных участников рынка недвижимости пока неизвестна. Учитывая тот неоспоримый факт, что у риелторов всегда имеется еще вторичный рынок, да и в юридическом сопровождении сделок на первичном рынке у них довольно большой практический опыт, они сохранят свои позиции. Потеряв, конечно, в объемах. А вот девелоперы оказались между мощным прессом крупных банков с их возможностями, с одной стороны, и достаточно прочными на рынке жилья позициями риелторов. В лучшем случае, их положение и влияние во всей схеме сильно уменьшатся. Однако, если ситуация не изменится, девелоперы могут быть вытеснены с рынка недвижимости.
Станет ли лучше рядовым покупателям?
Законодательная инициатива депутатов Российского парламента и усилия прогрессивно настроенных госчиновников привели к тому, что возобновилось, и даже усилилось государственное финансирование жилищного строительства. Правда, коснется оно только муниципального жилья со стоимостью до 32 000 рублей за квадратный метр. В среднем, инвестиционная составляющая в цене Московского жилья в четыре раза выше, а минимальная цена на квартиры эконом класса в Московской области не опускается ниже 42 000 рублей за метр. Без серьезного вмешательства со стороны центральных и федеральных властей в создавшуюся ситуацию перспектив у рядовых жителей столицы практически нет.
Выход может быть найден путем освобождения льготного муниципального строительства от уплаты за землю. Нужно привлечь «дешевые» государственные кредиты с минимальными ставками Центробанка России, ввести дополнительные льготы для заемщиков. В том числе, снизить порог первоначального взноса до уровня в 10-12% от общей стоимости жилья.
Что нас ожидает в будущем?
Некоторые аналитики предсказывают дефицит жилья в столице. Как на первичном, так и на вторичном рынке. Первичный рынок слишком неоднороден по своей структуре. Жилье среднего и эконом класса сейчас раскупается наиболее интенсивно. И уже теперь его стоимость, подогреваемая некоторым дефицитом предложения, начинает подрастать. Доля элитного жилья и квартир бизнес-класса относительно невелика. Поэтому изменить ситуацию на рынке они не в состоянии. К тому же предложение здесь еще долго, по мнению специалистов, будет превышать спрос.
Вторичный рынок существенно повлиять на создавшуюся ситуацию не может. В связи с сокращением строительства цены за квадратный метр в «старых» и «новых» квартирах начали сближаться. К тому же, далеко не все хотят приобретать «бэушное» жилье.
Однако оптимисты считают, что положительные сдвиги в экономике способны стабилизировать положение на рынке недвижимости столицы и уже в ближайшее время вывести его из кризиса и ликвидировать дефицит доступного жилья.
