Квартиры, реализуемые ниже среднерыночной цены, зачастую вызывают опасения у покупателей. И действительно – случается так, что скидка становится своего рода маркером некачественного жилья, а порой и вовсе – небезопасного проекта для вложений. Однако есть и другие ситуации, когда скидки – это просто скидки, а в дополнение к этому – и возможность отлично сэкономить.
В каких случаях девелоперы снижают цены на квартиры?
В условиях 2023-го года говорить о том, что скидки свидетельствуют о низкокачественных проектах или проблемах у застройщика – не совсем верно. На рынке недвижимости наметился довольно серьезный кризис, и для многих строительных компаний запуск акций и специальных предложений – вполне логичный, а порой и единственный инструмент, чтобы привлечь достаточное количество покупателей. Другой вопрос, что скидки они предлагают не на все квартиры – зачастую с дисконтом идет неликвид и проекты, которые надо срочно распродать по той или иной причине.
Итак, перечисляем негативные причины, которые могут привести к снижению стоимости жилья на первичном рынке:
· У застройщика имеются финансовые проблемы, и он не справляется: ему нужны средства, чтобы облегчить себе работу. «Но как же эскроу-счета? Ведь девелопер все равно не получит деньги до ввода дома в эксплуатацию?», – спросите вы. И будете абсолютно правы – застройщик и правда не получит средства, пока не сдаст объект. Но здесь есть и другая сторона – если строительство ведется на средства с проектного финансирования, то ежемесячно девелопер отчисляет внушительную сумму в это банковское учреждение. В большинстве случаев – чем больше квартир в проекте приобретается, тем ниже становится процентная ставка по кредиту, то есть снижается и ежемесячный платеж по нему. И у застройщика появляется возможность вздохнуть более свободно. Таким образом – каждая покупка является весомым вкладом в финансовую стабильность компании даже на этапе строительства. И если фирма испытывает трудности с деньгами, она судорожно пытается продать квартиры как можно быстрее – и иногда для этого в ход пускает скидки и акции. Плохо это или хорошо? Зависит от конкретного проекта и застройщика. Если это известная компания, а жилой комплекс находится на высокой стадии готовности, то риски не так высоки. А если это новичок на рынке недвижимости, и проект для нее – один из пилотных – то стоит задуматься о целесообразности здесь покупки.
· Проект оказался неликвидным. Порой случается так, что застройщик запускает проект и рассчитывает получить от него большую отдачу, однако со временем обстоятельства меняются, и дом становится не самым востребованным. К примеру, такое может произойти, когда комплекс строился в лесу и позиционировался как оазис тихой и спокойной жизни, а затем власти решили проложить в сотне метров от проекта многополосную трассу, или другой застройщик выкупил соседний участок и затеял на нем стройку 20-этажного ЖК. Здесь у компании несколько выходов: самый логичный – изменение маркетинговой стратегии. Однако идут по такому пути далеко не все, да и современного покупателя не так легко «обхитрить». Если у комплекса появился реальный недостаток, продажи снизятся – и сделать с этим ничего нельзя. Поэтому девелоперам приходится обращаться к скидкам – так они могут восстановить продажи до приемлемого уровня, пусть и лишатся при этом части дохода.
· Возникли неприятности с другими проектами застройщика. К примеру, девелопер задержал ввод одного или нескольких жилых комплексов. Даже если по текущему проекту нарушений нет, это влияет на репутацию компании и способно негативно сказаться на продажах. И компании ничего не остается, как снижать стоимость квадратного метра, чтобы обратить на себя внимание.
· Распродаются квартиры, на которые нет спроса. Неудачные квартиры случаются почти в любом проекте – с плохим видом, на первом этаже, где перед окнами – шумный и пыльный проспект, над магазином, около шахты лифта, с некомфортабельной планировкой. Чаще всего такие квартиры уходят в социальный фонд, и местная администрация распределяет их между очередниками. Однако не всегда застройщик сотрудничает с городом, и тогда ему приходится продавать такие квартиры самостоятельно – для этого задействуются самые разные механизмы (от маркетинговых уловок до перепланировки помещений), однако лучшим способом остается один – снизить цену на квартиру. В таком случае она быстро будет реализована. Также под скидки могут попасть квартиры, которые плохо продаются из-за кризиса – например, многокомнатное жилье, «четырешки», либо, наоборот, студии мелкой нарезки.
Позитивные тенденции: не все скидки подозрительны
Все, что мы перечислили выше, действительно имеет место быть, однако в 2023 году ситуация на рынке совсем иная, чем в рекордный 2021 год, и ориентироваться на старые показатели и факторы уже нельзя. Несмотря на повышение стоимости строительных материалов, рост процентной ставки по кредитам для застройщиков, фирмы все равно предлагают покупателям скидки.
И не всегда это говорит о них плохо. Зачастую это что-то вроде стадного инстинкта, помноженного на необходимость привлечь внимание. Сегодня без скидок не обходится почти ни один проект – и даже в востребованных жилых комплексах масс-маркет сегмента можно встретить специальные предложения.
Не всегда это именно скидка на объект недвижимости – иногда это субсидирование застройщиком ипотеки, иногда – подарки: отделка, комплект мебели, место в паркинге, кладовая. Не стоит сразу же отказываться от идеи купить квартиру у девелопера, который выглядит слишком щедрым – возможно, это его способ вести работу. Вероятнее всего, в стоимость квадратного метра уже заложена скидка, и компания ничего не теряет, предлагая вам квартиру дешевле.
Как понять, что покупка безопасна?
На самом деле, здесь все просто:
Оцените застройщика. Если это крупный девелопер, который входит в ведущие рейтинги, если на его счету, как минимум, несколько реализованных и несколько строящихся жилых комплексов, и по ним нет отставания от графика, то переживать не о чем.
Оцените проект. Посмотрите, где жилой комплекс располагается, посмотрите на градостроительные планы, обратитесь в местную администрацию. Если застройка по соседству давно сформирована, и нет участков, где гипотетически может пролечь трасса или пройти участок ЗСД/ШМСД, то больших рисков нет. Конечно, иногда для возведения какого-либо транспортного или социального объекта дома идут под снос, и урбанистический ландшафт сильно меняется, но о подобных проектах всегда известно заранее. В 95% случаев мосты, дороги и большие социальные объекты начинают планироваться за 5-10 лет до начала реализации, а иногда и за все 20. Станции метрополитена в Петербурге тоже строятся десятилетиями, поэтому и здесь не стоит переживать – если вы заранее посмотрите на план застройки, то обязательно поймете, что ждет район в будущем. Самая большая проблема в этом – понять, что случится с локацией, если рядом есть пустые места под застройку. Если ваш дом – малоэтажный – посмотрите на максимально допустимую высоту строительства на соседних участках. Если это 40-70 метров, то вполне вероятно, что в скором времени здесь появятся дома именно такой высоты.
Оцените планировку и этаж. Если скидка предложена на квартиру первого этажа или на квартиру с комнатами неправильной формы, но при этом лично вас все устраивает – проблем нет. Главное, чтобы вы осознавали, что от этажа зависит и уровень шума в квартире, и безопасность, и количество пыли. Равно как и неудачная планировка может скрадывать полезные метры и усложнять ремонтные работы. Но если вы продумали все эти моменты, оценили плюсы и минусы, то для вас такая покупка может оказаться более чем удачной и выгодной. Особенно если скидка внушительная, или речь идет о хорошем подарке.
По материалам сайта obzor78.ru
