Покупка квартиры на вторично рынке недвижимости – неплохой вариант для тех, кто не может позволить себе приобрести жилье в новостройке. Однако у сделки купли-продажи на вторичном рынке есть ряд подводных камней. Тем, кто собирается приобрести жилье на вторичном рынке, необходимо соблюдать несколько элементарных правил. Прежде всего, нужно тщательно изучить предложения и цены на рынке вторичного жилья. Если вы увидите квартиру по невероятно заманчивой цене, будьте предельно осторожны, иначе можно остаться и без квартиры, и без денег. Кроме того, профессионалы рекомендуют проверить юридическую историю квартиры, а также выяснить, кто прописан в ней на текущий момент. Для этого можно обратиться в паспортный стол, где вам могут выдать из домовой книги расширенную выписку, содержащую информацию обо всех прописанных (проживающих) с момента строительства жилья лицах. Если вам не хочется тратить время на поход в паспортный стол, выяснение юридической чистоты квартиры можно поручить риелтору.
Квартира «без просмотра», или «кот в мешке»
В поисках квартиры можно натолкнуться на объявления о продаже квартиры «без просмотра». Стоит ли доверять тем, кто предлагает «кота в мешке»? И что скрывается за этой довольно туманной формулировкой? Риелторы и люди, имеющие опыт в купле-продаже жилья, ответят вам, что за этими словами, как правило, скрывается жилье, в котором помимо собственника зарегистрированы другие лица, не имеющие права собственности. Несмотря на то, что в настоящее время закон защищает, прежде всего, права собственника, а не права проживающего, как это было в советские времена, при покупке жилья с обременением в виде прописанных в нем лиц зачастую возникают проблемы. И в ряде случаев лиц, проживающих в квартире, не сможет выселить даже суд.
Будьте особо внимательны при покупке квартиры, с прописанными несовершеннолетними детьми, т.е. лицами, не достигшими 18 лет. Для заключения договора купли-продажи квартиры в данном случае потребуется разрешение опекунского совета, защищающего права несовершеннолетних. Такое разрешение потребуется даже, если ребенка, прописанного в ней, снимут с регистрационного учета после регистрации данной сделки.
Еще один вид договоров купли продажи жилья с обременением – договор ренты, согласно которому продавец сохраняет право проживания за собой пожизненно в объекте сделки, т.е. в квартире. Недобросовестные продавцы зачастую заключают договор ренты под видом договора купли продажи. Чтобы не было неприятных сюрпризов и нежелательных соседей по квартире, следует внимательно читать договор.
Суд все рассудит?
Что же все-таки делать, если у вашей квартиры, приобретенной на вторичном рынке, есть недостаток – нежданные соседи, прописанные на теперь уже вашей жилплощади? Первый выход – самый оптимистичный. Можно попробовать договориться с нежеланными квартирантами и уговорить их добровольно сняться с регистрационного учета.
Если переговоры не привели к желаемому результату, придется обращаться в суд. Обратите внимание на то, что согласно законодательству нашей страны, а в частности ч.1 ст. 558 Гражданского кодекса РФ, основным условием договора купли-продажи жилья является указание проживающих в нем лиц. Поэтому, если такие лица не были указаны в договоре и стали для вас сюрпризом, суд будет на вашей стороне. Кроме того, согласно Жилищному кодексу РФ ч.4 ст. 31, при прекращении права собственности на жилье одного или нескольких членов семьи прекращается и право использования данного жилищного помещения. Однако закон предусматривает ряд исключений. Суд может оставить за лицами право проживания в жилом помещении, если в результате потери этого права данным лицам будет негде жить. Кроме того, нельзя выселить лиц, прописанных в неприватизированной квартире.
Покупка жилья – в жизни каждого из нас важный шаг, поэтому подойти к ней нужно со всей ответственностью и серьезностью. Если вы не хотите в один прекрасный день не попасть в собственную квартиру или вовсе остаться без денег и квартиры, внимательно изучите договор и все необходимые документы. И помните: Бог бережет только береженого человека.