Покупка квартиры в новостройке

Приобретая квартиры в новостройках (особенно в Москве), многие считают такой шаг наиболее правильным. Действительно, вам продадут абсолютно новую квартиру с новой внутренней отделкой, выполненной по самым совершенным технологиям и с применением современных, зачастую импортных, отделочных материалов. Это жилье не имеет сомнительной приватизационной истории, оно полностью «чистое» как в юридическом плане, так и в отношении коммунальных платежей.

Однако так бывает не всегда. Мы смирились с тем, что на рынке вторичного жилья встречаются мелкие аферисты и мошенники, которые могут воспользоваться доверчивостью и некомпетентностью наших граждан. Но в случае с новостройкой Вы имеете дело с крупными строительными организациями, известными девелоперами рынка, солидными банками-кредиторами. Какие тут могут быть аферы и обманы?

К сожалению, даже крупное новое строительство не может дать гарантий от совершения на нем, под прикрытием имен известных операторов рынка первичной недвижимости, различного рода афер и мошенничества. Причем даже при строительстве и продаже элитного жилья такие случаи все же происходят. Высокая стоимость квадратного метра и всей квартиры в таких домах не только не отпугивает, а наоборот, притягивает нечестных людей.

Договор с застройщиком. Каким он должен быть

Отношения между застройщиком и покупателем регулируется нормами законы №214 «Об участии в долевом строительстве». При заключении договоров купли-продажи квартиры во вновь возводимом доме, или на уже построенную и готовую к вселению квартиру, следите за правильностью и однозначностью толкований следующих главных моментов:

1. Предмет договора. Это полное (с приложением схем, чертежей и подробной экспликации) описание Вашей будущей квартиры. Наподобие техпаспорта БТИ. Должен быть точно указан этаж, расположение на лестничной площадке, иногда даже подъезд. Иногда прикладываются даже фотографии внутреннего интерьера, смета на проведение внутренних работ, перечень отделочных материалов и сантехники. В договоре должен быть указан адрес новостройки, стоимость жилья как за квадратный метр, так и приобретаемой конкретной квартиры. Возможность (или невозможность) изменения цены, порядок и сроки оплаты. Ответственность сторон за неисполнение (полное или неполное) своих договорных обязательств.
2. Обязанности сторон. В первую очередь обратите внимание на ответственность продавца. Там должны быть четко прописаны предполагаемые сроки сдачи объекта в эксплуатацию и ответственность за их срыв, гарантии качества, порядок предъявления рекламаций и применения штрафных санкции за несвоевременное и некачественное исполнение продавцом своих обязательств.
3. Порядок расчетов. Полная оплата должна предусматриваться только после принятия жилья на соответствие его всем техническим требованиям, передачи всего пакета документов, подтверждающих Ваше право собственности на приобретаемое жилье.

Хитрости застройщика

Однако, в 2006 году, в упомянутый Закон были внесены изменения, существенно расширившие права застройщика при формировании финансовой базы строящегося объекта. Теперь застройщик может выпустить облигации особого вида – жилищные сертификаты. Они гарантирую лицу, приобретающему их, только номинальное право на получение жилой площади, пропорциональной суммарной стоимости купленных облигаций. Застройщик может проводить дополнительные эмиссии, изменять условия обращения таких ценных бумаг. Достаточно просто, не оглядываясь на конкретного покупателя и его квартиру. Для выпуска таких облигаций эмитенту достаточно иметь право на проведения застройки на арендованном у муниципальных властей участке земли. На этой стадии может отсутствовать даже рабочая документация на здание. О какой конкретизации по поводу будущей квартиры может идти речь?

Существует еще один способ максимально избавить себя от ответственности за сроки сдачи и качество жилья. Это оформление типового «Предварительного договора купли-продажи квартиры». Права и гарантии покупателя в этом случае урезаны до минимума. В нем так же не обозначена ваша будущая квартира, как конкретный строительный объект. Подразумевается, что будет продана, к примеру, двух- или трехкомнатная квартира, такой-то площади, которая будет находиться в доме по такому-то адресу. Ни этажности, ни ориентировки квартиры на площадке не указывается. При этом вам будут показывать различные чертежи, схемы, даже фотографии с ранее завершенного объекта и обещать, что у вас будет именно то, что вы хотите. В итоге можно получить квартиру со схожими или даже урезанными техническими характеристиками. При этом будет трудно доказать, что вам продали не то, что обещали. Слов, как известно, к делу не пришьешь.

Еще один вариант, на этот раз уже аферы. Это выпуск вексельных обязательств на строящееся жилье. Взамен денег, внесенных вами на производство такого строительства. При этом предусматривается погашение векселей путем передачи в вашу собственность уже построенной квартиры. В силу недостаточной осведомленности наших граждан в вопросах вексельного обращения и порядке операций с подобного типа ценными бумагами, векселедатель (застройщик) на вполне законных основаниях может отказать вам в предоставлении жилья. А векселя он погасит возвратом денежных средств. Только за это время они обесценятся. Построенные за ваши деньги квартиры будут проданы другим покупателям, по совершенно другим ценам. А вам отведена лишь роль кредитора-альтруиста, выдавшего беспроцентную ссуду на строительство.

Как обезопасить себя

Запомните, что застройщиком может быть только юридическое лицо, имеющее полный пакет учредительных, разрешительных и регистрационных документов. Как потенциальный клиент и покупатель, вы имеете полное право потребовать ознакомления с ними. Получения заверенных копий. Любой отказ в предоставлении таких оригиналов и копий должен насторожить вас. Добросовестный строитель-подрядчик с многолетней безупречной репутацией всегда готов представить все необходимые документы. Постарайтесь собрать побольше сведений о Вашем продавце. Благо СМИ и интернет содержат достаточный объем подобной информации.

Регулярно и лично контролируйте ход строительства. Любое замирание активности на стройплощадке должно послужить тревожным сигналом. Не стесняйтесь задать вопрос ответственному за работу с клиентами лицу о причинах такого снижения темпов. Вообще, руководство строительной организации обязано регулярно отчитываться перед клиентами о ходе и темпах строительства.