Вы прошли нелегкий путь поиска перспективного строящегося комплекса, в котором хотелось бы приобрести новую квартиру. Собрали информацию и навели справки о репутации застройщика. Вы осмотрели само строящееся здание, видели практически готовые квартиры.
Оживление на строительной площадке подтверждает, что сдача объекта состоится в ближайшее время и Вам не придется долго ждать вселения в новую квартиру. Вас устраивает предварительная цена квартиры, возможные сроки сдачи объекта в эксплуатацию и условия оплаты. Пришло время заключать договор на приобретение квартиры.
Какой договор лучше
Лучший вариант, это когда Вы будете являться инвестором своей квартиры или дольщиком ее строительства. Для этого необходимо заключить с застройщиком договор долевого участия в возведении жилого здания. Это лучший из вариантов, но далеко не все подрядчики идут на него. И чем ближе финал строительства, тем сложнее заключить именно такой договор.
Скорее всего, Вам предложат оформить договор купли-продажи квартиры в здании, еще не принятом Госкомиссией к эксплуатации. Возможно, его строительство только начинается. Поскольку объект не сдан, то застройщик не имеет юридического права собственности на имеющиеся в нем квартиры. Формально договор купли-продажи будет заключен в виде «договора уступки права требования». За уплаченные деньги Вы получите возможность получить по нему квартиру в уже завершенном и сданном в эксплуатацию здании. Такой договор, как и договор долевого участия, необходимо зарегистрировать в филиале Федеральной регистрационной службы по месту нахождения объекта. Окончательное оформление уступки права требования происходит в период между регистрацией договора уступки и подписания сторонами Акта приема-передачи квартиры от застройщика покупателю. При этом стоимость квартиры должна быть полностью оплачена путем внесения денежных средств на расчетный счет продавца.
Приемка квартиры
Это один из ответственных моментов, к которому покупатель должен серьезно подготовиться. Дело в том, что после подписания такого Акта приема-передачи без замечаний, все дальнейшие претензии к качеству квартиры и соответствию ее тем требованиям, которые были изначально оговорены в договоре купли-продажи, предъявить будет достаточно сложно. Исключением могут быть только скрытые дефекты, выявить которые возможно только в процессе эксплуатации здания и квартиры. Поэтому Вам придется, хотя бы в общих чертах, ознакомиться с основными строительными нормами и правилами (СНИПами), распространяющимися на объекты жилого и гражданского строительства. При обнаружении отклонений параметров квартиры от ее проектных технических характеристик и низкого качества выполненных строительных и отделочных работ, Вы имеете право внести свои замечания в Акт приема- передачи. Там же определяются объем необходимых доработок и сроки их исполнения.
Даже после подписания Акта с замечаниями, де-юре право собственности и все риски, связанные с сохранностью Вашей квартиры, переходят с застройщика на нового владельца. Поэтому квартиру лучше заселить. Пусть хотя бы кто-то из вашей семьи подежурит там. Такие меры предосторожности не помешают. Тем более что в квартире будут вестись ремонтные работы по устранению выявленных недостатков. Проконтролировать ход работ и сроки их выполнения не помешает. Застройщик не сможет ссылаться на то, что доступа в квартиру для устранения недостатков не было.
Не лишним будет знать вам, и напомнить застройщику положение Закона №214-Ф3 о штрафных санкциях, применяемых к нему за срыв сроков исполнения условий договора. Акт приема-передачи, оформленный с замечаниями, также является неотъемлемой частью этого договора. Законом предусмотрена неустойка в размере 29% годовых от договора (в данном случае стоимости Вашей квартиры) за срыв сроков исполнения. Это относится как к общему сроку исполнения, так и к срокам устранения выявленных недостатков. После выполнения этих работ оформляется окончательный Акт приема-передачи.
Государственная регистрация принятой квартиры
Основанием для такой регистрации служат следующие документы, выдаваемые Госкомиссией застройщику:
- заключение о готовности объекта к вводу в эксплуатацию;
- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
- передаточный акт на многоквартирный дом.
Понятно, что такие документы рядовому покупателю не выдаются. Оригиналы всех этих документов в течение 10 дней после приема объекта Госкомиссией застройщик передает в территориальный филиал ФРС самостоятельно. Примерно в этот же период происходит и подписание Актов приема-передачи квартир от застройщика покупателям. Приняв квартиру от застройщика, вы может зарегистрировать свое жилье в качестве объекта частной собственности. Для этого вам понадобятся:
- договор долевого участия или договор купли-продажи (уступки права требования) с застройщиком на Вашу квартиру;
- Акт приема-передачи квартиры;
- документ, удостоверяющий вашу личность;
- заявление на проведение государственной регистрации;
- квитанции об уплате госпошлины;
- подготовленный застройщиком и оформленный совместно с БТИ технический паспорт новой квартиры.
Все процедуры, связанные с проверкой поданных на регистрацию документов, и само оформление должно быть проведено в течение 30 дней с момента подачи этих документов. Через месяц территориальный филиал Федерального органа регистрации обязан выдать вам «Свидетельство о государственной регистрации прав собственности». В нем указываются все исходящие сведения о Вашей квартире. Ее фактический адрес, технические параметры, паспортные данные владельца. С этого момента вы станете полноправным хозяином своей новой квартиры.
