Во времена экономической нестабильности рынок недвижимости переживает, пускай и незначительный, но тоже кризис. Все участники рынка, в том числе и продавцы с покупателями, которые интересуются темой впервые, должны разбираться во всем от «а» до «я». Таким образом в последнее время можно часто услышать вопросы простых граждан о себестоимости квартир в Москве и о том, из чего состоит стоимость. Почему же люди интересуются тем, что их не должно, по сути, интересовать? Это связано с шаткой экономической тенденцией и с большой разницей между ценами на рынке. Какие средства необходимы для постройки дома? На этот вопрос ответят опытные девелоперы.
Тайны себестоимости
Считая, что девелоперы – это люди, которые получают свои доходы не совсем справедливо и частенько перегибают палку, называя стоимость квартиры, мы ошибаемся. Специалисты предоставляют нам информацию о составляющих себестоимости, изучив которые, мы поймем, что к чему.
Себестоимость состоит из следующих пунктов:
- Цена права владения земельным участком. Одна из самых весомых составляющих себестоимости – около 30% от объема стоимости.
- Строительные и монтажные расходы. Этот пункт включает в себя стоимость квадратного метра (от 42 до 46 тыс. руб. в Москве) и стоимость материалов, рабочей силы, строительства и монтажа помещений вне квартиры, коридоров и лестничных площадок.
- Кредиты, займы и другие средства, которые были привлечены для строительства, а также к ним прилегающие проценты.
- Другие расходы: проектно-изыскательные работы, оформление разрешений, утверждение проекта.
- Расходы, связанные с маркетинговой деятельностью и рекламой.
Примеры
Строительство ЖК «Лазаревское» в Южном Бутове. Составляющие себестоимости:
- себестоимость строительства – 39 тыс. рублей,
- городская доля – треть дома, меньше половины нежилых помещений и пятая часть гаражей; этот показатель увеличивает начальную стоимость за квадратный метр на 14 тыс. рублей; — проекты, согласование и разрешения плюс 11-12%;
- работа инженеров и подключение коммуникаций (стоимость услуг работников электросетей во всех случаях примерно одинаковая; при невысокой несущей способности грунта на участке техническая подготовка может потребовать больше расходов); цена за квадратный метр может возрасти до 80 тыс. рублей;
- затраты, осуществляемые застройщиками: кредиты, аренда рабочих помещений, маркетинг и заработная плата; добавляя последние показатели, получаем сумму около 84 тыс. рублей за кв. метр.
- Осталось лишь оценить рентабельность с учетом цены покупателя, которая примерно 88-112 тыс. рублей за кв. метр. Рентабельность проекта получится не больше 15%.
А в Подмосковье дешевле
Многих интересует, за счет чего строительство новостроек в Подмосковье обходиться значительно дешевле, чем в Москве? Стоимость строительно-монтажных работ в столице и ее пригородах примерно равна. Все дело в том, что объемы косвенных затрат, таких как плата за землю и другие, составляют меньшую стоимость. Соответственно, можно сделать вывод, что стоимость 1 кв. метра площади – более 40 тыс. рублей.
На разницу цен в Москве и пригородах влияет еще один фактор. В Подмосковье активно ведется строительство панельных зданий. Столичных домов монолитного типа вы здесь не встретите.
Например, квадратный метр жилплощади в Апрелевке можно купить за 47-66 тыс. рублей. Учитываем продажную наценку: элитное жилье – около 50%, дешевое – 7%. В среднем наценка за квадратный метр выходит от 13 до 15% каждый год строительства в течение двух лет. Как правило, застройщики обращают внимание на проекты, рентабельность которых составляет выше 20%.
Независимо от расположения квартиры, на цену могут влиять самые разнообразные факторы: форс-мажорные обстоятельства, темпы продаж и др. Помните о том, что, оплатив недвижимость на ранних стадиях строительства, вы сэкономите по сравнению с покупкой готовой квартиры.
Дешевле квартиры не будут
Прогнозировать удешевление или подорожание не берется никто. Дешевизну можно ожидать в случае, если снизятся расходы на материалы, рабочую силу и строительно-монтажные работы, и другие факторы. Местные власти будут принимать решения, касающиеся своей доли строительства в зависимости от спроса.
