Улучшить свои жилищные условия можно по-разному. В четырех из пяти случаев, собрав определенную сумму средств, продают свою квартиру и приобретают другую. С большей площадью, лучшей планировкой, в более престижном или удобном районе. Доплатив, естественно, разницу. Такие сделки производят парами. То есть вы сразу ищете себе и новое жилье, и продаете существующее. Связано это с тем, что после продажи своей квартиры вы должны будете освободить ее в течение, как правило, 30 дней с момента подписания договора о ее продаже.
В отличие от покупки квартиры, при ее продаже проблемы будут, конечно, и у вас. Но гораздо меньше, чем у покупателя. Вам необходимо только собрать и представить все необходимые документы и справки. Позаботиться о «чистоте» квартиры в юридическом и коммунальном плане. Следует при этом учесть, что большинство справок о «чистоте» квартиры действительны в течение 30 дней. Если у вас с платежами и документами на квартиру все в порядке, то это займет немного времени. Делать запрос на получение этих документов нужно только после того, как у Вас появится реальный покупатель, и все условия с ним будут предварительно согласованы.
Будьте реалистом
Естественно, никто не хочет продешевить при продаже своей квартиры. Однако, чрезмерно завысив ее стоимость, продавать ее, да и то с сомнительной надеждой на успех, можно годами. Как правило, продавца поджимают сроки с приобретением нового жилья. Можно потерять выгодный вариант.
Поэтому неплохо ознакомиться с текущими ценами на аналогичное жилье, сложившимися на рынке продаж. Трезво оценить состояние своей квартиры и конъюнктуру рынка. Определить для себя оптимальную цену, которую Вы хотите получить за нее, и немного добавить к ней. Это тот запас надежности, которым вы сможете поступиться, ведя переговоры с потенциальным покупателем.
По первому звонку и при ведении самых предварительных переговоров, уступать не следует. Необходимо убедиться в серьезности намерений будущего покупателя. Предварительно согласовать условия оплаты. Настаивать на внесении аванса. Не соглашаться на оплату по частям, тем более, после подписания договора. И только после уверенности в том, что перед вами реальный покупатель вашей квартиры, можно немного уступить. Уступив сразу, Вы сами подтолкнете покупателя торговаться до бесконечности. Некоторые опытные покупатели, узнав, что у вас уже имеется встречное предложение на покупку нового жилья, и вы торопитесь, начинают «ломать» цену буквально накануне продажи, когда вы подготовили все документы по обеим сделкам.
Даже договорившись о цене, не прекращайте вести поиски других покупателей. В любой момент имеющийся претендент может передумать. Или вдруг найдется покупатель, готовый сразу купить вашу квартиру по первой названной вами цене. Без торговли.
Получение «аванса» по предстоящей сделке, дает определенные гарантии того, что покупатель приобретет вашу квартиру. В случае отказа «аванс» ему не возвращается. Однако назначая слишком большой размер «аванса», более 5-7%, рискуете уже вы. Во-первых, это может отпугнуть покупателя. С другой стороны, если передумаете Вы, то «аванс» придется вернуть в двойном размере. Существуют профессиональные «псевдо-покупатели», которые выдав аванс, начинают вдруг выдвигать просто неприемлемые изменения к ранним договоренностям, и вынуждают продавца на отказ от сделки с выплатой «компенсации». Квартиру покупать они и не собирались.
Как продавать? Самому или через агентство?
Выставить квартиру на продажу можно самостоятельно, подав объявления в несколько специальных бюллетеней по недвижимости. Можно обратиться сразу в несколько агентств недвижимости, и они поместят сведения о Вашей квартире в специальных базах данных, причем абсолютно бесплатно.
Однако, если вы заключите с одним из агентств эксклюзивный договор на продажу квартиры, то прибегая к услугам других агентств или ведя продажу самостоятельно, вы нарушите условия этого договора. Определенных санкций за такое отступление от договоренности на «эксклюзив» не существует. Поэтому, как правило, у вас отберут весь пакет документов на квартиру «в работу, на время». В договоре предусматривается срок, в течение которого агентство обязуется продать вашу квартиру и на которое производится передача ему пакета документов. Как правило, это три месяца. Без документов на квартиру Вы не сможете не только продать ее, но даже предметно вести переговоры с покупателем.
Еще один негативный момент такого «эксклюзива». Риелтор работает от процента. Он оговаривается в эксклюзивном договоре — поручении вместе с минимальной ценой за квартиру. Часто риелторы сознательно занижают реальную стоимость продаваемой квартиры, ускоряя ее продажу. Ведь, по сравнению с вами, он теряет намного меньше. Зато реально и быстро зарабатывает.
Существуют и безусловные плюсы работы с агентством недвижимости. Главное из них это безопасность. Потенциальные покупатели придут к вам на осмотр только в сопровождении знакомого Вам риелтора.
Вас не будут беспокоить постоянные звонки по поводу объявлений. Тем более что 90% из них будут не от покупателей, а от агентов-посредников. Все предварительные переговоры с покупателем, на единожды оговоренных с Вами условиях, будет проводить риелтор. Отметая как несерьезных покупателей, так и конкурентов других агентств.
Многие агенты помогают своим клиентам с оформлением различных справок, готовя, таким образом, весь необходимый для продажи пакет документов. Если вы слишком заняты и не можете уделять много времени всей этой суете, то вполне оправданным будет обращение к услугам специалистов. Необходимо только выбрать наиболее надежное агентство с устойчивой и проверенной годами репутацией. Комиссионные, выплаченные за оказанные услуги, окупят те хлопоты, от которых Вас избавит риэлторское агентство.
