По своему определению недвижимость привязана к тому или иному месту, то есть расположена на территории того или иного государства. И даже если квартира или дом является частной собственностью, государственные органы так или иначе участвуют в контроле и порядке осуществления операций с нею. В Российской Федерации значительная доля недвижимого имущества находится в государственной собственности, несмотря на развернувшуюся приватизацию. Тем не менее, закон разрешает проживающему в государственной квартире лицу продавать или обменивать ее.
Особое внимание государство уделяет таким операциям, как перевод жилого фонда в нежилой и перепланировка квартир. Первая из них сокращает объем жилой недвижимости, то есть уменьшает государственное достояние – жилищный фонд. Поэтому разрешительные органы весьма неохотно дают свое добро на такие действия, хотя и позволяют совершать их при выполнении определенных требований. Вторая – самовольные изменения планировки жилья – может привести к нанесению многоквартирному жилому дому непоправимого ущерба. Например, если при капитальном ремонте владелец квартиры снес несущую стену, прочность конструкции здания будет нарушена.
Государство воздействует на рынок жилья двумя способами: прямым (административным) и косвенным (экономическим)
Административный способ регулирования рынка включает следующие пункты:
- создание нормативной базы юридических документов – законов, указов, инструкций относительно операций с недвижимостью на уровне РФ или региональных структур;
- государственная регистрация актов и лицензирование – предоставляет уполномоченным лицам право совершать сделки по объектам государственной и муниципальной собственности;
- контроль над совершением сделок, установление требований к участникам рынка и различным видам деятельности в данной сфере;
- наложение запретов и санкций на операции, совершаемые с нарушением требований;
- выкуп жилья и других объектов рынка в государственную собственность в том случае, если того требуют общественные нужды.
Экономическое регулирование происходит при помощи:
- системы налогов на недвижимость;
- издания жилищных сертификатов;
- выполнения целевых государственных жилищных программ;
- амортизационной политики, дисконтов Центробанка и т.д.
Управление недвижимым имуществом осуществляется независимо законодательной, исполнительной и судебной властью. Издателем основных регулирующих законов является Федеральное собрание. Остальные акты (указы Президента, приказы министерств и ведомств, инструкции и положения для конкретных случаев) не должны вступать в противоречие с данными законами.
Полномочиями разработки и утверждения правовых актов по вопросам управления рынком недвижимости наделены Государственная Дума и Совет Федерации. Функции контроля исполняют представительные органы государственной власти. Объектами, находящимися в федеральной собственности, управляет Мингосимущества РФ. Оно же проводит политику приватизации госпредприятий и других объектов, включая муниципальные. Хотя и сами муниципальные органы имеют право участвовать в регулировании рынка недвижимости. Приоритетные задачи на сегодняшний день – приватизация и кредитование жилья.
Заключенные договора купли-продажи квартир подлежат непременной государственной регистрации в соответствующих учреждениях. Недвижимое имущество занесено в кадастровую систему и учтено при помощи технической инвентаризации. Эти мероприятия составляют организационно-правовой механизм управления рынком.
Немаловажна роль государства в строительстве социального жилья – на эти цели выделяются бюджетные средства. Забота государства о пенсионерах, ветеранах, военных, малообеспеченных выражается в реализации соответствующих жилищных программ. Это повышает народный рейтинг власти.
Конечно, система госрегулирования жилищного рынка России имеет недостатки. Например, цены на квартиры не удается взять под государственный контроль. Многие другие аспекты также нуждаются в совершенствовании.