В этой статье мы рассмотрим вопрос, как заполнить договор купли-продажи квартиры для сделки между физическими лицами с расчетом через банковскую ячейку.
Для примера предположим, что квартира приобретается на без использования ипотечного кредита или иных кредитных средств.
Договор купли-продажи один из самых простых с точки зрения гражданского права, так как предполагает совершение всего двух взаимосвязанных действий сторон: передача объекта продажи и его встречная оплата. При этом срок действия договора купли-продажи — от нескольких секунд (например, покупка буханки хлеба в магазине) до нескольких недель в случае сделки с недвижимостью.
Договор купли-продажи квартиры обязательно должен быть
заключен в письменной форме. Это может быть простая письменная форма, когда
стороны составляют единый документ – договор, или нотариальная форма. В
последнем случае к сделке привлекается нотариус, который проверяет полномочия
подписантов, наличие документов, необходимых для сделки, и проверяет содержание
договора на предмет соответствия его действующему законодательству.
Договор купли-продажи квартиры должен содержать определенную
информацию, чтобы считаться заключенным. Это:
- Наименование товара.
- Количество товара.
- Цена.
Это три главных элемента, которые обязательно должны содержаться в том числе и в договоре купли-продажи квартиры. Все остальные условия сделки купли-продажи, если они не описаны в договоре, то будут регулироваться Гражданским кодексом РФ. Но лучше, конечно, до этого не доводить, так как положения ГК РФ ориентированы на неопределенный круг договоров и естественно не учитывают вашу конкретную сделку.
Давайте теперь пройдем по разделам договора и посмотрим, как
заполнить договор купли-продажи квартиры и на что нужно обращать внимание,
чтобы сделка не зависла или вообще не сорвалась, а покупатель или продавец не
лишились своего имущества.
«Шапка» договора.
На что здесь нужно обратить внимание:
- Название договора, его дата и его номер при наличии.
Можете назвать его просто «Договор купли-продажи» или
«Договор купли-продажи недвижимости», «Договор купли-продажи квартиры»,
главное, чтобы было понятно, что речь идет именно о сделки купли-продажи, а не
а аренды или подряда.
Номер может придумать, какой хотите или вообще оставить договор без номера, как в нашем случае. Номер используют те участники сторон сделки, у которых много договоров, и их гораздо проще учитывать по порядковым номерам, чем по продавцам или покупателям. Если у вас единичная сделка, то и номер договора вам не нужен.
28 шагов, которые расскажут, как продать недвижимость быстро и самостоятельно без риэлтора.
2. Название продавца и покупателя.
И продавец, и покупатель должны быть максимально четко
описаны:
- Фамилия, имя, отчество (при наличии).
- Место рождения
- Дата рождения
- Пол
- Паспортные данные
- Адрес регистрации.
- СНИЛС (опционально)
Этих данных более чем достаточно для четкого определения
участников договора купли-продажи. Прошу также обратить внимание на то, что
данные продавца и покупателя должны быть записаны в договоре так же, как они
записаны в паспорте. Например, в жизни я Артём Фёдоров, а по документам – Артем
Федоров. С точки зрения бюрократии и документооборота – это 2 разных человека.
А, значит, сделка, в которой я выступаю под своим бытовым именем не будет
зарегистрирована и придется переделывать документы.
Вот, как должна выглядеть «шапка» договора купли-продажи
квартиры.
Предмет договора купли-продажи квартиры.
Это самый важный раздел договора купли-продажи квартиры. Здесь описывается, что собственно говоря, продается и покупается.
Чтобы не ошибиться в вопросе, как заполнить договор купли-продажи квартиры, я рекомендую взять описание квартиры не из вашего паспорта или технического плана БТИ, а так как она описана в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Выписка из ЕГРП).
Берем из выписки адрес, этаж, кадастровый номер и площадь.
Также из Выписки берем информацию о том, на каком основании продавец владеет квартирой. Для этого открываем страницу № 2 Выписки из ЕГРП и смотрим, что написано в разделе 3.
В нашем образце договора купли-продажи квартиры в описании предмета содержится ссылка на свидетельство о государственной регистрации права, при этом если переход права собственности на квартиру произошел после 15.07.2016г., то у продавца не будет этого документа. Отсутствие свидетельства в этом случае не свидетельствует о том, что продавец не собственник или у него проблемы с документами.
В 2016г. были внесены изменения в Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который отменили выдачу свидетельств о государственной регистрации. После 15.07.2016г. документом, подтверждающим проведенную государственную регистрацию прав, является выписка из ЕГРП. Выписка из ЕГРП — это документ, подтверждающий факт проведения регистрации права на недвижимость и наличие в ЕГРП указанных в ней сведений, в том числе о правообладателе и объекте недвижимости. Поэтому если нет свидетельства, то ничего страшного, главное, чтобы была Выписка из ЕГРП.
Цена и порядок расчетов.
Самый интересный раздел, договора купли-продажи
недвижимости. Помимо собственно самой цены квартиры, здесь нужно четко описать
порядок оплаты: когда, как и какими этапами происходит передача денег за
квартиру.
В нашем примере передача денег за квартиру происходит через депозитарную ячейку. Это самый распространенный способ расчетов за квартиру на текущий момент, поэтому мы его и выбрали для рассмотрения.
Схема расчетов через ячейку выглядит следующим образом. Стороны одновременно с подписанием договора купли-продажи подписывают договор аренды банковской ячейки. Стороны пересчитывают сумму, которую покупатель должен заплатить и совместно закладывают ее в банковскую ячейку. От ячейки есть 2 ключа. Один передается продавцу, второй остается у сотрудника банка. Открыть ячейку с деньгами можно только с использованием обоих ключей и предоставлением в банк, где открыта ячейка доказательств того, что договор купли-продажи зарегистрирован и зарегистрирован переход права собственности на недвижимость с продавца на покупателя. Такими документами являются:
- Выписка из ЕГРП.
- Зарегистрированный договор купли-продажи
квартиры. - Расписка продавца о получении денежных средств
по договору купли-продажи. - Акт приема-передачи квартиры. (Этот документ не
всегда фигурирует в списке необходимых документов. Бывают ситуации, когда после
продажи квартиры продавец еще какое-то время проживает в квартире и в этом
случае акт подписывается после его выезда, а расчеты происходят раньше.)
Наглядно схема выглядит вот так.
Вторым способом является расчет через открытый аккредитив. Этот
вариант является основным для расчетов между юридическими лицами, но он
набирает все больше популярности и среди физических лиц, так как нет
необходимости возиться с огромными суммами наличных. Сущность расчетов через
аккредитив та же самая, что и через банковскую ячейку, разница только в том,
что в ячейке участвуют наличные деньги, а в аккредитиве – безнал.
Передача недвижимого имущества.
В этом разделе описывается сроки и процедура передачи
помещения продавцом покупателю. Недвижимость передается по акту
приема-передачи. Стороны могут сами определить срок, когда объект недвижимости
должен быть передан. Это может быть одновременно с подписанием договора, до или
после передачи денег, после снятия с регистрационного учета или просто когда-то
в будущем. То есть стороны вправе опредлить ЛЮБУЮ дату передачи объекта. Но вот
если они по каким-то причинам это не сделали, то согласно ст.556 ГК РФ продавец
обязан передать объект недвижимости не позднее 10 дней с момента
государственной регистрации.
Имущество должно быть не хуже того состояния, о котором
договорились продавец и покупатель. Так как между подписанием договора
купли-продажи и передачей помещения проходит какой-то срок, то существует риск
того, что с помещением что-то случится. Например, пожар, залив или продавец
решит сорвать обои и выдрать паркет.
Как защититься?
Можно просто принять, что есть вероятность такого риска и
ничего не делать. В принципе, за все время, что мы участвовали в сделках, у нас
не было ни одного случая, что помещению был нанесен ущерб, препятствующий
подписанию акта приема-передачи.
Другой вариант – это отказаться от приемки объекта
недвижимости и потребовать устранить ущерб. Но в этом случае нужно будет
описать в каком состоянии передается помещение. В нашем примере это состояние
описано достаточно обще (п.3.2.), но вы можете описать состояние в более
детально, если есть какие-нибудь сомнения по состоянии передаваемого помещения.
П.3.3. наоборот защищает продавца от необоснованных
требований покупателя. Бывают случаи, когда покупатель решает передумать
покупать и претензии к состоянию помещения одно из оснований для отказа от
приемки помещения и исполнения договора. Покупатель до подписания договора
должен осмотреть помещение и принять решение, устраивает ли его состояние
помещения или нет и после этого уже подписывать договор.
Кстати, в этот раздел можно также внести обязательства
продавца по подготовке квартиры к передачи. Например, стороны договорились, что
продавец вывезет всю мебель к моменту подписания акта. Если есть такие
договоренности, то нужно их зафиксировать в договоре.
Иные обязательства сторон.
Ответ на вопрос, как заполнить договор купли-продажи квартиры будет неполным, если не остановиться на менее принципиальных, но тем не менее важных для сторон. Когда продавец и покупатель заключают договор, то они (по крайней мере подавляющая из часть) исходит из того, что они ХОТЯТ, чтобы сделка состоялась и она прошла быстро и без проблем. Для этого сторонам нужно в договоре купли-продажи и указать иные моменты сделки.
В частности нужно
прописать обязательства и гарантии сторон в части исполнения договора.
Обязательство продавца.
Для продавца это может быть:
Обязательство не обременять никак объект недвижимости после
подписания договора, о выписке зарегистрированных лиц при их наличии в
квартире, оплате коммунальных и эксплуатационных услуг, которые остануться не
оплаченными на момент подписания акта приема-передачи.
Как правило, покупатели настаивают на том, чтобы продавец в
договоре прописал, что сделка не ялвяется для него кабальной, его никто не
заставляет подписывать этот договора, что продавец находится в твердом уме и не
является наркоманом и умственно отсталым.
Можно все это в договор прописать, но если продавец окажется
действительно умственно отсталым, то такие положения в договоре покупателя
никак не защитят. Недееспособные граждане вообще не могут подписывать договоры,
поэтому такой договор полностью будет признан недействительным. Как от таких
ситуаций защититься? Тщательно проверять документы участников сделки, чтоб не
оказать без квартиры и без денег.
В этом же разделе прописывается, кто оплачивает
государственную регистрацию сделки и, кто и в какие сроки подает на нее
документы.
ПРОДАВЕЦ гарантирует, что он заключает настоящий договор не
вследствие стечения тяжелых обстоятельств, не на крайне невыгодных для себя
условиях и настоящий договор не является для него кабальной сделкой.
Также рекомендуется прописать, в какой момент риск
повреждения квартиры переходит на покупателя. До момента подписания акта
приема-передачи подобную ответственность, как правило, несет продавец.
Обязательства покупателя.
Если вы обратили внимание, в
нашем договоре не прописана ответственность покупателя за просрочку
отплаты. Ответственность за просрочку оплаты обязательно нужно включать в
договоры, но в данном случае в этом нет никакого смысла, так как покупатель и
продавец закладывают деньги в ячейку одновременно с подписанием ДКП и у
покупателя просто нет возможности просрочить оплату, поэтому мы и не включили в
наш типовой договор купли-продажи квартиры через банковскую ячейку этот пункт.
Общие положения.
В этом же разделе приписываются общие для любого договора
положения, как например, количество экземпляров договора.
Положение о том, что у продавца не возникает право залога на
квартиру до момента завершения расчетов по сделке. Согласно законодательству
обременение недвижимости в виде залога накладывается автоматически в силу
закона пока не покупатель полностью не расплатится за покупку. В этом случае
сторонам придется еще раз идти в Россреестр, чтобы снять обременение. Учитывая,
что при расчетах через банковскую ячейку или аккредитив вероятность того, что
покупатель не расплатится по сделке стремится к нулю, стороны могут
договориться о том, что право залога у продавца не возникает.
Стороны могут договориться о моменте вступления договора в
силу. Как правило, это происходит в момент заключения, но стороны могут
предусмотреть и иную дату в будущем. Смысла в этом особого нет, но возможность
такая существует.
Типовой образец договора купли-продажи квартиры между физическими лицами через банковскую ячейку вы можете скачать по этой ссылке.
Надеюсь, что данная информация поможет Вам в составлении и проверке договора купли-продажи, а при возникновении каких-либо вопросов юридического характера Вы всегда можете связаться на нами по телефону 7 977 987-30-44 или электронной почте office@labned.pro
The post Как заполнить договор купли-продажи квартиры: пошаговая инструкция appeared first on ЛАБНЕД.
